Diğer Seçenekler Azaldıkça Bazı Ev Alıcıları Alternatif Finansmana Dönüyor

Milyonlarca Amerikalı ev alıcısı, kısmen kredibilitesi olan alıcıların bile daha düşük fiyatlı mülkler için geleneksel ipotek bulmakta zorlanabileceğinden, riskli ve genellikle daha maliyetli alternatif finansmanı benimsedi.

Pew Charitable Trusts tarafından yakın zamanda yapılan bir ankete göre, mevcut ev borçlularından 15’i veya yaklaşık yedi milyon Amerikalı, bir borç verene değil doğrudan satıcıya ödeme yaptıkları düzenlemeler de dahil olmak üzere alternatif finansman kullanıyor. Anket ayrıca, alternatif finansman kullanımının Hispanik borçlular ve yıllık geliri 50.000 doların altında olan kişiler arasında en yüksek olduğunu buldu.

Finansman düzenlemeleri genellikle geleneksel ev kredileriyle sağlanan tüketici korumalarından yoksundur ve Pew’in ev finansman projesinin yöneticisi Tara Roche, federal ve eyalet kurallarının bir parçası tarafından hafifçe düzenlendiğini söyledi. Alıcıların kafa karışıklığına ek olarak, düzenlemeler ülkenin farklı yerlerinde farklı isimlere sahip olabilir.

Bayan Roche, alternatif finansman piyasasının boyutunun bulanık, çünkü bu tür satın almalarla ilgili sistematik bir ulusal veri toplaması olmadığını söyledi. Birçok eyalette, geleneksel ipotek alımlarında olduğu gibi, anlaşmaların bir kamu siciline kaydedilmesi gerekmez.

Ev finansmanı projesi Haziran ayında yaklaşık 5.000 yetişkinle ulusal bir anket yaptığında, alternatif finansman kullandığını söyleyenlerin sayısı beklenenden çok daha fazlaydı. .

Bayan Roche, “36 milyon insanın Amerika Birleşik Devletleri’ne yayılmış alternatif finansman kullandığını görmek bizi çok şaşırttı” dedi.

Çoğu Amerikalı, evlerini ödemek için ipoteğe ihtiyaç duyar. Ancak bazı durumlarda, insanlar – veya satın almak istedikleri evler – geleneksel bir ipotek için uygun olmayabilir. Pew’e göre, diğer durumlarda, bazı uygun borçlular alternatif finansmana itilebilir, çünkü Pew’e göre 150.000 doların altındaki tutarlar için geleneksel ipotek bulmak zor. Borç verenlerin küçük krediler vermek için çok az teşviki vardır, çünkü daha büyük krediler daha karlıdır.

Pew, en yaygın alternatif finansman türünü, genellikle imal edilmiş evler (eski adıyla mobil evler) satın almak için kullanılan kişisel mülk veya “chattel” kredileri olarak buldu. Krediler geleneksel ipoteklere benzer, ancak genellikle çok daha yüksek faiz oranları ve daha kısa vadeler taşır, bu da ipotek alan imal edilmiş ev borçlularına kıyasla daha yüksek aylık ödemelere ve kredinin ömrü boyunca daha fazla faiz ödenmesine neden olur. Krediler geleneksel ipotek olarak kabul edilmediğinden, haciz kurallarına tabi değildirler ve bir borçlu geride kalırsa borç verenler genellikle evleri hızla geri alabilirler.

Taşınmaz kredilerinde, borçlu genellikle yapıyı satın alır, ancak altındaki araziyi kiralar. Arazi sahipleri – giderek artan bir şekilde profesyonel yatırımcılar – kirayı borçlunun karşılayamayacağı seviyelere yükselterek temerrüde yol açabilir.

“Tapu sözleşmesi” veya arazi sözleşmesi olarak adlandırılan, satıcı tarafından finanse edilen yaygın bir anlaşma türünde, satıcı krediyi doğrudan alıcıya açar; genellikle kredi ödenene kadar mülkün tapusunu almaz. Alıcılar mülkiyet kanıtına sahip olmadığı için, ödemeleri mülkte eşitlik oluşturmayabilir ve vergi ve onarımlardan kimin sorumlu olduğu net olmayabilir. Krediler tipik olarak haciz korumalarından yoksundur, bu nedenle ödemelerde geride kalan alıcılar, bir ödemeyi kaçırırlarsa tahliye ve yatırımlarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilirler.

Sorumlu Borç Verme Merkezi başkanı Mike Calhoun, “Çok yüksek riskle geliyorlar” dedi. “Neredeyse her zaman korkunç bir fikirdir.”

Bay Calhoun, geleneksel olmayan finansmanın politika yapıcılar tarafından daha fazla incelenmesi gerektiğini, özellikle de konutların daha ucuza satın alınabilir hale geldiği için alıcıların giderek artan bir şekilde bunu düşünmeye zorlanabileceğini söyledi.

Kullanılabilir mülklerin olmaması nedeniyle ev fiyatları yükseldi ve şimdi ipotek oranları yükseliyor. 30 yıllık sabit faizli bir ev kredisinin ortalama faiz oranı, Nisan ortasında yüzde 5’e ulaştı, bu on yıldan fazla bir sürenin en yüksek seviyesi. Mortgage finansmanı devi Freddie Mac, artan oranlar ve fiyatların dar envanterle birleştiğinde “ev sahibi olma arayışını bir nesildeki en pahalı hale getiriyor” dedi.

Mamul evler büyük bir sübvansiyonsuz uygun fiyatlı konut havuzu sunuyor, ancak riskli finansman ve arazi mülkiyeti ile ilgili zorluklar, konut sıkıntısına bir çözüm olarak potansiyellerini baltalayabilir, dedi Bayan Roche.

Bay Calhoun, eğer uygulanabilir bir “ana akım” alternatif olacaksa, endüstrinin “daha dikkatli gözetim ve düzenlemeye” ihtiyacı olduğunu söyledi.

İşte alternatif konut finansmanı hakkında bazı sorular ve cevaplar:

Alternatif finansman insanların ev sahibi olmasına yardımcı olabilir mi?

Pew, ev alıcılarının geleneksel olmayan finansmanı kullanırken evlerinin tapusunu güvenceye almayı ne sıklıkla başardığını ölçmek için daha fazla araştırmaya ihtiyaç olduğunu söyledi. Ayrı bir raporda Pew, “bu anlaşmaları kullanırken evlerinin sahibi olan ailelerin payı hakkında neredeyse hiçbir şey bilinmediğini” söyledi. Ancak aynı zamanda mevcut kanıtların “açıkça sık görülen kötü sonuçları gösterdiğini” söyledi. Örneğin, Teksas’taki düşük gelirli yerleşimlere odaklanan bir 2012 araştırması, tapu sözleşmesi alıcılarının yüzde 20’sinden daha azının bir tapuya geçiş yaptığını buldu.

Alternatif finansman kullanırken kendimi nasıl koruyabilirim?

Bir çeşit alternatif finansman ile satın almayı düşünüyorsanız, her zaman diğer seçenekleri araştırın, dedi Bay Calhoun. Bazı alıcılar, geleneksel bir borç verende finansman arayarak korkabilirler, ancak en iyisi oradan başlamaktır, dedi: “Bankanıza veya kredi birliğine danışın.”

Hem imal edilmiş bir ev hem de altındaki araziyi içeren satın almalar, geleneksel ipotek için uygun olabilir, dedi Bay Calhoun. “İnsanların karşılaştırmalı alışveriş yapması gerekiyor” dedi.

(Kişisel emlak kredisi kullananların dörtte birinden fazlasının evlerinin altındaki araziye sahip olduğu ve ipotek almaya hak kazanabileceği, Pew’in raporuna göre, ancak bazı eyaletlerde yasal çemberleri atlamak zorunda kalabilecekler.)

Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi avukatı Sarah Bolling Mancini, arazi sözleşmeleri gibi düzenlemelerin önemli riskler taşıdığını söyledi. Borçluların kendilerini korumalarının bir yolunun, mülkteki mali çıkarlarını belgelemek için yerel bir tapu siciline veya ilçe memuruna bir beyanname veya finansman sözleşmesinin bir kopyasını dosyalamak olduğunu söyledi. İnsanlar bunu kendileri yapabilir veya düşük maliyetli veya ücretsiz yasal yardım isteyebilir. Federal hükümet bir çevrimiçi arama aracı sunar.

İmal edilmiş bir ev ile mobil ev arasındaki fark nedir?

Birçok kişi bu terimleri birbirinin yerine kullansa da, imal edilmiş evler, Tüketici’ye göre, 1976’nın ortalarından sonra yapılan ve Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı tarafından belirlenen inşaat ve güvenlik standartlarına uygun fabrika yapımı evlerdir. Mali Koruma Bürosu. Mobil evler 1976’dan önce inşa edilmişti. Bir ticaret grubu olan İmalatlı Konut Enstitüsü, endüstrinin yılda yaklaşık 90.000 fabrika yapımı ev ürettiğini söylüyor.