Divvy Homes Kiraya Verme Anlaşmalarının İşe Yaradığını Diyor. Önümüzdeki Yıl Test Olacak.

Yüksek tahliye oranları, standartların altında mülkler ve gölgeli yasal uygulamalarla, kendi evine kiralayan işletmeler, emlak dünyasının en karanlık köşelerinden biridir. Finansal olarak savunmasız insanlar Amerikan rüyasının bir parçasını arıyorlar, genellikle para ve mülk iyileştirmeleri için dolandırılırlar ve sonra sokağa atılırlar.

Üç yıl önce kurulan ve yüksek uçan Silikon Vadisi yatırımcıları tarafından desteklenen Divvy Homes, tüm bunları değiştirmeyi hedeflediğini söyledi.

Divvy, müşterilere aralarından seçim yapabilecekleri az sayıda yıkık ev seçeneği sunmak yerine, açık pazarda bir mülk seçmelerine izin veriyor. Satış fiyatı, kira sözleşmesinin başlangıcında kilitlenir ve erken satın almak için indirim alabilirler. Ve olası ev sahiplerine, ihtiyaç duyacakları ipoteği almalarına yardımcı olacak hizmetler sunulurken, Divvy her ay peşinat için ayırdıkları ekstra parayı elinde tutuyor.

Zaten, bir zamanlar temkinli olan bazı müşteriler ikna oldu. Bu yılın başlarında evini kapatan Nash Alexander, “Bu konuda biraz araştırma yaptık çünkü şüpheliydik ve dolandırılacağımızdan endişeliydik” dedi.

Şimdi Divvy çok önemli bir yıla giriyor. Üç yıllık kira sözleşmelerinin ilk turu yakında sona erecek ve bu müşterilerin satın alma veya geri alma kararları vermesi gerekiyor. Bay Nash gibi bazı müşteriler evlerini planlanandan önce kapattılar ve Divvy’nin ev sahipliğine yeni bir yol sunma vaadini yerine getirdiğini düşünüyorlar.

Ancak Divvy, endüstrinin tanıdık siğillerinden birkaçını da gösteriyor. Bazı müşteriler yüksek maliyetlerden ve bakım sorunlarından şikayetçidir. Bir bölgede Divvy, evi seçen kiracıya olduğu kadar dışarıdan bir alıcıya da satmış olabilir. Ve şirket birkaç düzine tahliye davasına karıştı, ancak birçoğu koronavirüs salgınının bir sonucu olarak yerleştirilen tahliye moratoryumları nedeniyle sonunda çözüldü veya durduruldu.

Divvy’nin kaydettiği acılar ve ilerleme, iki şehirdeki iki eğitimcinin deneyimleriyle örnekleniyor.

Atlanta’da bir öğretmen olan Bay Alexander daha mutlu olamazdı. O ve eşi Pam, programdan 15 ay önce 172.000 dolara evlerini kapattılar. Son yıllardaki yoğun harcama, peşinat ödemesi yapmak için daha fazla zamana ihtiyaçları olduğu anlamına geliyordu ve kira kontratlarının başlarında satın alarak 10.000 dolarlık bir indirim elde ettiler.

“Üç yıl boyunca onlardan kiralama yapmayacağımız beklentisiyle girdik” dedi.

Ancak, South Euclid’in Cleveland banliyösünde yaşayan ve 2017’de iflas başvurusunda bulunan özel bir okul öğretmeni olan Thomas Weaver’ın şikayetlerinden başka bir şey yok: Aylık 1.430 $ ‘lık ödeme çok yüksek, şirket ayağa kalktı ve ucuzladı Sızıntılar ve farelerle ilgili sorunlar ve satın alma işlemi için harcadığı paranın çoğunu geri alsa bile tüm deneyimin uğraşmaya değmeyeceğini söyledi.

Weaver, “Üç yıl içinde yaklaşık 55.000 $ kira ödeyeceğiz” dedi. Evden uzaklaşırken, “Bunun için gösterecek hiçbir şeyimiz yok” dedi.

Divvy, 2017’de kurulduğundan bu yana, geleneksel kredilendirmeden mahrum bırakılmış insanları hedefleyen bir öncü şirketin üyesi olarak beğeni topladı. Silikon Vadisi risk sermayesi şirketleri Andreessen Horowitz ve Caffeinated Capital gibi yatırımcıların desteğiyle ve Singapurlu bir bağımsız varlık fonuyla Divvy, şu anda Atlanta, Cleveland, Cincinnati, Memphis dahil dokuz pazarda 1.500’den fazla ev kiralayarak hızla büyüdü. ve Phoenix. Şirket, kiracılarının yaklaşık yarısını, ilk kiralama turu sona erene kadar ev sahiplerine dönüştürmeyi umuyor.

Cleveland bölgesindeki konut sorunlarına odaklanan Western Reserve Land Conservancy’de kıdemli bir politika danışmanı olan Frank Ford, Divvy’nin müşterilerinin genellikle iyi kredi geçmişlerinden yoksun olduğu için bunun önemli bir başarı olacağını söyledi. Ve Bay Ford, Divvy’nin 2008 mali krizinden bu yana popülaritesi artan bir sektörün “en kötü suiistimallerinden kaçındığını” söyledi.

Kendi kendine kiralanabilen firmalar, küçük dolar ipotekleri denen şeyin zor olduğu düşük gelirli topluluklarda bir niş dolduruyor. Ancak çoğu zaman ucuza toplanan yıkık evleri pazarlıyorlar ve en kötüsü – bazıları eyalet başsavcıları tarafından para cezasına çarptırılmış ve cezalandırılmış – kiracıları tahliye etmekte ve umutlu müşteriler tarafından yapılan iyileştirmelerin faydalarından yararlanmakta hızlıdırlar.

Divvy, kendisini bir sektördeki iyi adam olarak tanımladı ve şirketin kurucularından biri olan Adena Hefets “korkunç bir itibara sahip” olduğunu kabul etti. ”

Ve pandeminin ekonomik yıkımının talebi artırdığını söyledi.

Konut fiyatlarının düşmesini ve gerçekleşmemiş toplu hacizlerin gerçekleşmesini bekleyen 33 yaşındaki Bayan Hefets, “Dünyanın sonu olacağını düşündüm” dedi. “Şu anda, şimdiye kadar yaptığımızdan daha fazla iş yapıyoruz. Çılgınca. ”

Aynı zamanda Divvy’nin CEO’su olan Bayan Hefets, şirketin aslında müşterileri için bir “tasarruf mekanizması” olduğunu söyledi. Primi bakım maliyetlerine ve nihayetinde bir peşinat ödemesine giderek piyasanın üzerinde kira ödüyorlar. Kiracı mülkü satın alırsa Divvy, topladığı kira üzerinden satıştan bir kar cebine koyar. Kiracı satın almamaya karar verirse veya hala bir ipotek almaya hak kazanamazsa, Divvy, kiralayanın özsermayeye ödediği fazladan nakiti, orijinal satın alma fiyatının yüzde 2’sinin “teslim ücreti” eksi olarak iade eder.

Janese Scott gibi kiracılar için daha yüksek ödemeler motivasyondur. 27 yaşındaki Bayan Scott, aylık kira ödemeleri yapmaya başladıktan sadece beş ay sonra, Haziran ayında Lithonia, Ga.’daki evini 133.000 dolara satın aldı. Bu ödemeler 1.520 dolardı: kira ve bakım için 1.220 dolar ve öz sermaye için 300 dolar.

6 yaşında bir kızı olan Verizon satış yöneticisi Bayan Scott, “Finansal olarak, bu kadar fazla ödeme yapmak o kadar da mantıklı değil,” dedi. Yeni aylık ödemesi – yüzde 2,75’lik bir ipotek ve sigorta masrafları – yalnızca 895 dolar.

Ancak Divvy, müşterilerden bakım için ekstra ücret almasına rağmen, kiracıların ve en az bir yerel yetkilinin beklentilerini her zaman karşılayamadı.

South Euclid’in konut müdürü Sally Martin Divvy, bir kiracının bir Ohio’daki evine yarım düzine mülk yasası ihlalini düzeltmeden taşınmasına izin verdi, dedi. Bodrum katındaki kablolama ve banyodaki drenaj ve havalandırma ile ilgili sorunları çözmenin bir yıl sürdüğünü söyledi. Önümüzdeki ay için son bir denetim planlanıyor.

Bayan Martin bir e-postada, “Divvy, kendi itiraflarına göre, bu işlemde iyi bir iş çıkarmadı ve bunu kodlamaya gelince sekiz topun arkasında,” dedi. Divvy’nin önemli bir işe ihtiyaç duyan bir ev satın alma kararının, şirketin iş modeliyle çeliştiğini söyledi – “sadece ev iyi durumda ise işe yarar. ”

Ms. Divvy CEO’su Hefets, şirketin mülkün güvenliğini ve yaşanabilirliğini sağladığını ve kiracıların yalnızca karşılayabileceklerine inandıkları bir fiyat aralığında bir ev seçmelerine izin verdiğini söyledi. Kredi danışmanlığı için ödeme yapmak ve kiracıların kredi puanlarını yükseltmeye yardımcı olmak için kredi bürolarına yalnızca zamanında kira ödemeleri bildirmek de dahil olmak üzere müşterilere yardımcı olmak için başka adımlar da attığını söyledi.

Bayan Hefets, Divvy’nin yardım etme isteğinin salgın sırasında arttığını söyledi. “Müşterilerimizin ödeme yeteneklerini izliyoruz ve onları kiralama yardımı programları aracılığıyla desteklemeye çalışıyoruz, planlama konusunda esnek davranıyoruz ve elimizden geldiğince kira yükümlülüklerini azaltmaya çalışıyoruz” dedi.

Ancak şirketin cömertliği şimdiye kadar devam ediyor. Ülke çapında çeşitli moratoryumlar yürürlüğe girmeden önce Divvy, düzinelerce tahliye eylemi başlatmıştı. Bayan Hefets, kiracıların bildirimlere yanıt vermemesinin ardından şirketin çok az seçeneği olduğunu söyledi.

“Amacımız olabildiğince az tahliye yapmak” dedi.

Bayan Hefets, şirketin kiracının birikmiş öz sermayesinden ödenmemiş kira alabileceğini, ancak bir tahliye olması durumunda herhangi bir ek ceza uygulamadığını söyledi.

“Niyetimiz adil olmak ve müşterilerin bunun uygun olmadığı yerlerde ilerlemelerine yardımcı olmaktır” dedi.

Şirket, müşterilerine kaç ev sattığını veya kaç müşteriyi tahliye ettiğini söylemeyi reddetti, ancak her kiracı kira kontratının sonuna gelip gelmediğine karar verdi.

Şirket, Cleveland bölgesinde yaklaşık 200 ev satın aldı. Eylül ayı sonu itibariyle 16 adet yeniden satılmıştı, ancak birkaç alıcıyla yapılan görüşmelere ve yerel emlak kayıtlarının incelemesine göre neredeyse yarısı daha önce evleri kiralamayan alıcılara gitti. Bu, büyük olasılıkla, kiracıların evi satın almamaya karar verdiğinin veya tahliye edildiğinin bir göstergesi.

Önümüzdeki yıl kiralamalarının sonuna gelen kiracıların kaderi, Divvy’nin geleneksel ev satın almaya gerçekten de tüketici dostu bir alternatif bulup bulmadığına dair bir test sağlayacaktır. Ve Western Reserve Land Conservancy’den Bay Ford, şirketin iyi niyetinin nihayetinde iş anlayışının insafına olacağını söyledi.

“Neredeyse kar amacı gütmeyen bir işletme aracılığıyla kar amacı gütmeyen bir görevi yerine getirmeye çalışıyorlar gibi” dedi.