Bir Konut Krizinin Ortasında, Fairway’de Evler Açılıyor

SAN TAN VALLEY, Ariz. — Artan maliyetler ve golfçülerden gelen ilginin azalmasıyla şenlenen Links at Queen Creek sahası, 26 yıllık operasyonun ardından iki yıl önce kapandı. Ancak Arizona’daki konut talebinin artmasıyla Walt Brown Jr., Phoenix’in güneydoğusundaki 106 dönümlük çim ve palmiye ağaçları için farklı bir kader gördü.

Scottsdale, Arizona’da bir geliştirici olan Diversified Partners’ın CEO’su Bay Brown, mülkü bu yıl 16,8 milyon dolara satın aldı. Yeni projesi Ironwood Springs Ranch, yaklaşık 49 dönümlük bir alanda 172 evi içerecek.

Ülke genelinde Bay Brown gibi geliştiriciler, zorlu golf sahalarında inşaat potansiyeli görüyor. Müreffeh toplulukların dokusuna dikilmiş geniş çimenler ve ağaçlar, gelişme için olgunlaşmış açık alanlara benziyor. Golf sahalarına gelince, görünüş aldatıcı olabilir ve geliştiriciler temkinli olmayı öğrendi.

Golf sahalarının yeniden geliştirilmesi konusunda uzmanlaşmış bir New Jersey firması olan Ridgewood Real Estate Partners’ın kurucusu ve CEO’su Jonathan S. Grebow, “Harika bir gayrimenkulünüz var” dedi. Ancak kapandıktan sonra inşaatın başlaması üç, dört, beş yıl alabilir” dedi.

Uzmanlar, en büyük iki zorluğun katı imar düzenlemeleri ve topluluk direnci olduğunu söylüyor.

Bay Brown, 30 dönümden büyük bir alanda mağazalar, restoranlar ve bir otelin yanı sıra iki küçük gölün etrafında ve yedi dönümlük halka açık bir parkın içinden geçen yürüyüş parkurlarını içerecek projesi için ilçe onayı aldı. .

“İmar üzerinden çalışmayı başardık” dedi. “Bölge sakinlerine projemizin, patikaların ve parkın tamamını gösterdikten sonra, komşular gerçekten işbirliği yaptı.”

Konut geliştiricileri için fırsatlar sayısızdır: Bir endüstri araştırma grubu olan National Golf Foundation’a göre 1986’dan 2006’ya kadar ülke çapında 4.400 yeni saha inşa edildi. Ancak o zamandan beri 1000’den fazla kişi kapandı. Sulama için yüksek su maliyeti de dahil olmak üzere, gelirler azaldıkça ve işletme giderleri arttıkça, diğerleri piyasaya çıktı.

Bu, özellikle yaz aylarında her gün golf sahalarının üç ila beş akre su tükettiği Arizona için geçerlidir. (Bir akre ayak, bir fit derinliğindeki bir akrelik veya yaklaşık 326.000 galonluk bir araziyi kaplamak için gereken su miktarıdır ve su kaynağına bağlı olarak 1.000 dolara mal olabilir.) Eyaletin 302 parkuru 119.000 akre-feet veya yaklaşık olarak 119.000 akre-feet kullanır. Arizona Su Kaynakları Departmanına göre yılda dört milyar galon su.

Su ve diğer masraflar, Tucson’un kuzeyindeki Rancho Vistoso Golf Kulübü’nün 202 dönümlük bir doğal koruma alanına dönüştürülmesinde bir sorundu. Bir topluluk grubu olan Preserve Vistoso, ulusal bir çevre grubu olan Conservation Fund ile bu yıl kursu almak ve Oro Vadisi Kasabasına bağışlamak için 1.8 milyon dolar toplamak için işbirliği yaptı.

Phoenix şehir merkezinin güneyinde yer alan Tri Pointe Homes, yaklaşık 50 yıl çalıştıktan sonra 2015 yılında kapanan 144 dönümlük Vistal Golf Kulübü için 22,6 milyon dolar ödedi. Arizona’nın yeni konutlar için güçlü pazarında süpürüldü, eski fairway’i 394 ev, bir topluluk havuzu ve bir sağlık merkezi ile Avance adlı çok aileli bir gelişime dönüştürme planları tamamlanmak üzere.

New Jersey geliştiricisi Ridgewood, Pennsylvania ve Florida’daki özel özel golf kulüplerini yeniden geliştirmek için Florida Concert Golf Partners ile işbirliği yaptı. Konser Golf kulüpleri satın alır, ardından kulüp binalarını ve eğlence varlıklarını yeniler ve işletmesini devralır. Ridgewood, ev inşaatı için kapalı sahalardan arazi satın alıyor.

Ortaklıklarına bir örnek, Fla, Palm Beach County’deki Fountains Country Club’dır. 1970’de açılan, etrafı çevrili bir site olan Fountains, biri kapalı olmak üzere 1.700 konut ve üç kursa sahipti. 2018’de üyeler, sönmekte olan kulüp binalarını ve üç sahayı 13 milyon dolara Concert Golf’e sattılar.

Concert Golf, kulüp binası ve diğer tesisleri yenilemeye başladı ve Ridgewood, 318 daire ve 270 kasaba evinin inşaatının başladığı, uzun süredir kapalı olan 150 dönümlük Kuzey Sahası’nda arazi satın aldı.

Şirketler, kulüp binasını yenilemek ve Huntingdon Valley, PA’daki Philmont Country Club’daki 61 dönümlük kapalı South Course’da evler inşa etmek için benzer bir proje üzerinde işbirliği yapıyor

Concert Golf’ün CEO’su Peter Nanula, “Bu, kulüplerin iş hayatında kalmasına yardımcı olmak için güçlü bir model” dedi. “Gönüllü olan kulüp üyeleri bu işi kendi başlarına yapamazlar.”

Country kulüplerini elden geçirirken, Ridgewood ve Concert Golf eski ve sorunlu sahaları yeniden geliştirmenin önündeki büyük bir engeli çözmeyi başardı: su temini ve drenaj altyapısının yeniden tasarlanması ve kurulması.

“Bir golf sahası için kullanılan su sistemleri, yeni evler ve işletmeler için gerekenden çok daha farklı,” dedi, Pinal County, Ariz’in toplum geliştirme direktörü Brent Billingsley. “Değişikliği yapmanın maliyeti önemli ”

Ancak daha büyük bir zorluk halkın muhalefetiydi. Arizona, California, Florida, Illinois, New York ve Nevada’da, tipik olarak ev değerlerini korumak için kursları çalışır durumda tutmak için mücadele eden ev sahipleri, daha fazla trafiğe itiraz eden komşular veya yeni evleri önlemek veya araziyi korumak için imar değişikliklerini engelleyen toplulukları içeren şiddetli kavgalar patlak verdi. kamuya açık alan olarak kurs.

Phoenix’te, Ahwatukee Lakes Golf Sahası’nın sahibi, artan su maliyetleri ve diğer işletme giderleri ile mücadele ettikten sonra parkuru 2013’te kapattı ve çimenli yolları, yeşillikleri ve gölleri bakımsız bıraktı. Komşular birkaç alıcıya ve yeni konut planlarına itiraz ettiler ve Ahwatukee’yi golf için yeniden açmak için dava açtılar.

2018 ve 2019’da, iki Arizona mahkemesi davacıların lehinde karar verdi ve asıl sahibinin parkuru eski haline getirmesi ve orijinal amacına tam olarak devam etmesi için Eylül 2022’ye kadar bir son tarih belirledi. (Bir mahkeme, sitenin bir sözleşmeye aykırı olarak kapatıldığını tespit etti.) Dokuz delik şimdiden restore edildi.

Yaklaşık beş yıl önce başka bir örnekte, Ridgewood Partners Greenburgh, NY’deki 108 dönümlük Elmwood Country Club için 13 milyon dolar ödedi Kasabanın imar kurallarına göre, Ridgewood 119 müstakil ev inşa etme yetkisine sahipti. parsel. İcra başkanı Bay Grebow, sitenin bir bölümünde 175 kasaba evine izin vermek ve geri kalanını halka açık bir park için sekiz dönümlük alan da dahil olmak üzere açık alana ayırmak için bir imar değişikliği önerdi.

Greenburgh Koruma Danışma Konseyi, müstakil evlere ayrılmış bir alanda konut yoğunluğunu artıracağı için fikre karşı çıktı. Bay Grebow, kasaba evlerinin sayısını 159’a düşürme önerisine karşı çıktı, ancak Belediye Kurulu geçen ay imar değişikliğini reddetti ve 113 ev ve park için bir plan önerdi.

Devam eden ve 113 ünite geliştirecek olan Bay Grebow, “Teklifimizin arazinin en iyi şekilde kullanılması olduğuna inanıyoruz” dedi. “Ancak topluluk, yoğunluktaki artışın faydalarından daha ağır basmadığını hissetti.”

Arizona geliştiricisi Brown, topluluk direnişinin hayal kırıklığını da biliyor. 2020’de, Interstates 80 ve 294’ün yakınında bulunan 121 yıllık kursu depolama ve sipariş karşılama için bir lojistik merkezine dönüştürmeyi planlayan Chicago banliyösü Homewood, Ill.’deki Calumet Country Club için 4,5 milyon dolar ödedi. .

Ancak bu fikir, kamyon trafiğinde beklenen artışa itiraz eden Homewood sakinlerinin zorlu muhalefetini çekti. Parkurun halka açık bir parka dönüştürülmesini istiyorlar.

Bir topluluk grubu olan South Suburbs for Greenspace’in kurucusu Liz Varmecky, “Chicago’nun çok az yeşil alana sahip aşırı sanayileşmiş bir bölgesinde bu gereksiz bir gelişme” dedi.

2020’de, sakinler Köy Kurulunu Bay Brown’ın imar değişikliği başvurusunu geri çevirmeye ikna etti. O zamandan beri kursu açık tuttu. Country club sitesinin Homewood’dan kaldırılması için dava açtıktan sonra, Bay Brown, Cook County Komiserler Kurulu’na 128 dönümlük saha için farklı bir geliştirme planı sundu.

Yeni teklif, kulüp binasının yenilenmesini, bir inşaat ticaret eğitim merkezi için endüstriyel alan eklenmesini, restoranların ve bir otelin bulunduğu bir perakende merkezinin inşa edilmesini ve yürüyüş yolları olan 30 dönümlük açık alanın geliştirilmesini gerektiriyor.

Bu yıl ilçe onayını bekleyen Bay Brown, “Çok ilerleme kaydettik” dedi.