Pandemi döneminin büyük bölümünde Amerika genelinde kiralar hızla yükseliyor ve konut uzmanları artık olası bir kaynaktan destek alabilecekleri konusunda uyarıyorlar: Federal Rezerv.
Merkez bankası ekonomiyi soğutmak ve hızlı enflasyonu kontrol altına almak için faiz oranlarını yükseltirken, aynı zamanda ipotek maliyetlerini de artırıyor ve ev alımlarını birçok ilk kez alıcı için ulaşılamaz hale getiriyor. Aksi takdirde bir ev satın alacak olan insanlar apartman dairelerinde ve kiralık evlerde başıboş kalırsa, zaten artan talebi bir araya getirebilir ve kira fiyatları üzerindeki baskıyı sürdürebilir.
Kira talebindeki Fed kaynaklı artışın ne kadar büyük veya ne kadar kalıcı olabileceğini tahmin etmek zor olsa da, ironik bir şekilde merkez bankasının kısa vadede enflasyonu düşürmesini zorlaştırabilir. Kirayla ilgili maliyetler, yakından izlenen Tüketici Fiyat Endeksi enflasyon ölçüsünün yaklaşık üçte birini oluşturuyor, bu nedenle, onları alışılmadık derecede hızlı bir hızda tırmanmaya devam etmeye yardımcı olan her şey, hızlı enflasyonu sürdürmesi muhtemel.
Bir apartman listeleme hizmeti olan Apartment List’e göre, yeni kiralamalardaki kiralar Haziran ayına kadar yılda yüzde 14,1 arttı. Bu, 2021 boyunca yüzde 17,5’lik artıştan biraz daha az olsa da, hala alışılmadık derecede hızlı bir büyüme hızı. Pandemiden önce, yıllık yüzde 2 ila 3’lük bir artış hızı normaldi. Son zamanlardaki hızlı piyasa kira artışları, hem yeni hem de mevcut kiralamaları takip eden resmi enflasyon verilerine yavaş yavaş yansıdı.
Zillow konut web sitesinde ekonomist olan Nicole Bachaud, “Birçok insan şimdi kiralarını yeniden imzalamaya giderken, geçen aya göre yüzlerce dolar, geçen aydan binlerce dolar daha fazla olduğunu görüyor” dedi. hızlı koşuyor. “Kira fiyatlarında baskı görmeye devam edeceğiz; ne ölçüde görülecektir.”
Gail Linsenbard, Boulder, Colo’daki bir kolejde felsefe dersleri veriyor, ancak bölgedeki konutlar o kadar pahalı hale geldi ki, uzaktan eğitim veriyor – yakın zamanda Cincinnati’deki bir arkadaşının evinden, şimdi bir arkadaşının New York’taki evinden – geçimini sağlamak için tanışmak.
62 yaşındaki etik uzmanı Bayan Linsenbard, “Boulder’daki kiralar birden fırladı, bu yüzden artık orada yaşamayı göze alamazdım” dedi ve dönem başına dört ders vererek kazandığı 36.000 doların her zaman dar olduğunu söyledi. ama giderek enflasyona ayak uydurmakta başarısız oluyordu. Ulusal bir arkadaş ağına güvenebilirken, durum hayatını alt üst etti.
“Kendi yerimi tercih ederim,” dedi.
Amerika genelinde milyonlarca aileye yük olmanın yanı sıra, artan kiralar Fed için özellikle zorlu bir konu olarak ortaya çıktı. Koronavirüs kaynaklı arz kesintileri, araba ve kanepe gibi ürünlerde fiyat artışlarını tetiklerken, kiralardaki son artış, daha uzun vadeli temellerle ilgili. Amerika yıllardır yeterince konut inşa edemedi ve devasa bin yıllık neslin üyeleri yaşlandıkça ve ebeveynlerinden ve oda arkadaşlarından uzaklaştıkça, daire ve kiralık ev ihtiyacı arttı.
Pandemi bu demografik eğilimi aldı ve hızlandırdı. Karantinalar sırasında kapana kısılan insanlar kendi yerlerini aradılar ve apartman inşaatı buna ayak uyduramadı.
İnşaatçılar, Harvard’daki Ortak Konut Çalışmaları Merkezi’nden bir rapordaki tahminlere göre, 2022’nin başlarında olağandışı bir hızla yılda 349.000 oranında, salgın öncesi hızın yaklaşık 1.2 katı oranında birimleri tamamlıyorlardı. Ancak işgal edilen dairelerin sayısı iki kattan daha hızlı bir şekilde artıyordu.
Amerika’nın kiralık boşluk oranı, apartman arzı artan talebe ayak uydurmak için mücadele ederken düştü ve en son 1980’lerde 2022’nin başına kadar görülen seviyelerde kaldı.
Geçen yaz ciddi bir şekilde başlayan piyasa kiralarında ortaya çıkan artış, insanlar kira sözleşmelerini yeniledikçe yavaş yavaş resmi enflasyon verilerine yansıdı. Tüketici Fiyat Endeksi’nde birincil konut kirasını ölçen bir kategori, Mayıs ayına kadar yılda yüzde 5,2 arttı ve bu hafta yeni veriler açıklanacak.
Ekonominin Kaybolduğunun 8 İşareti
Endişe verici görünüm. Sürekli yüksek enflasyon, artan tüketici fiyatları ve azalan harcamalar arasında Amerikan ekonomisi, potansiyel bir durgunluk endişelerini körükleyen açık yavaşlama işaretleri gösteriyor. İşte ileride sorun olduğunu gösteren diğer sekiz önlem:
Perakende satışlar. Ticaret Departmanından gelen son rapor, perakende satışların Mayıs ayında yüzde 0,3 düştüğünü ve Nisan ayında başlangıçta tahmin edilenden daha az arttığını gösterdi.
Tüketici güveni. Haziran ayında, Michigan Üniversitesi’nin tüketici duyarlılığı anketi 70 yıllık tarihinin en düşük seviyesine ulaştı ve katılımcıların neredeyse yarısı enflasyonun yaşam standartlarını aşındırdığını söyledi.
Konut piyasası. Gayrimenkul talebi azaldı ve yeni evlerin inşası yavaşlıyor. Faiz oranları yükseldikçe bu eğilimler devam edebilir ve Compass ve Redfin dahil emlak şirketleri, konut piyasasında bir gerileme beklentisiyle çalışanlarını işten çıkardı.
Başlangıç finansmanı. Yeni kurulan şirketlere yapılan yatırımlar, son üç ayda yüzde 23 düşerek 62,3 milyar dolara düşerek 2019’dan bu yana en düşük seviyesine geriledi.
Borsa. S&P 500, 1970’den bu yana yılın en kötü ilk yarısını yaşadı ve Ocak’tan bu yana yaklaşık yüzde 19 düştü. Endeksin enerji dışındaki her sektörü yılın başından beri düşüşte.
Bakır. Analistler tarafından binalarda, arabalarda ve diğer ürünlerde yaygın olarak kullanılması nedeniyle küresel ekonomi hakkında bir duyarlılık ölçüsü olarak görülen bir emtia olan bakır, Ocak ayından bu yana yüzde 20’den fazla düştü ve 1 Temmuz’da 17 ayın en düşük seviyesini gördü.
Sıvı yağ. Kısmen Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinden kaynaklanan arz kısıtlamaları nedeniyle ham petrol fiyatları bu yıl yükseldi, ancak yatırımcılar büyüme konusunda endişelendikçe son zamanlarda dalgalanmaya başladı.
Tahvil piyasası. Devlet tahvillerindeki uzun vadeli faiz oranları, kısa vadeli oranların altına düştü, bu, tüccarların getiri eğrisi ters çevirme dediği olağandışı bir durum. Tahvil yatırımcılarının ekonomik bir yavaşlama beklediğini gösteriyor.
Pandemi başladığından bu yana çok sayıda yeni daire ve kat mülkiyeti başlatıldığından, son zamanlardaki yüksek kira artış hızının devam etmesini bekleyen ekonomistlerin çok azı var: Daha fazla arz yolda olmalı. Phoenix gibi bazı pazarlar, gerçek zamanlı kira izleyicilerinde şimdiden bir yavaşlama gördü.
Ancak planları gerçeğe dönüştürmek için gereken işgücü ve malzeme eksikliği nedeniyle yeni binaların bitirilmesi uzun zaman alıyor ve bu zorlukların ne zaman ortadan kalkacağı belirsiz. Ayrıca, Harvard konut araştırmasına göre, ulusun ekonomik ve düşük gelirli kiracılar için mevcut olan yaklaşık 1,5 milyon konut biriminin yetersiz kaldığı bir anda, yeni apartman ve konut gelişmeleri üst düzey ve lüks birimlere doğru kayıyor.
Kısacası, yaklaşan arzın, artan talep alanlarını ne kadar iyi karşılayacağı belli değil.
Uzmanlar, insanlar hala sınırlı sayıda daire için rekabet ederken, kira fiyatlarının geçen yıl ulaştıkları yüksek seviyelerden düşmesinin pek olası olmadığını söyledi – muhtemelen şimdi olduğundan daha yavaş tırmanacaklar. Ve ev sahipleri için işçilik ve hizmet maliyetleri arttıkça, normalden daha hızlı yükselmeye devam edebilirler.
RealPage ekonomi başkanı Jay Parsons, “Muhtemelen kira artışının bir dereceye kadar ılımlı olacağını göreceğiz” dedi. Ancak ev sahipleri için maliyetlerin arttığını ve talebin sağlam kaldığını belirterek, “İnsanların görmek istediği kadar ılımlı olacağını düşünmüyorum” diye ekledi.
Ve Fed’in faiz artırımları sadece durumu karmaşıklaştıracak.
National Association of Realtors baş ekonomisti Lawrence Yun, oranlar yükseldikçe, “daha fazla insan kiralarını yenilemek zorunda kalacak – belki de peşinat için yeterli paraları olduğunu düşündüler” dedi. “Kira talebi artacak”
Konut uzmanları, bu potansiyel artışın muhtemelen zamanla azalacağını söyledi. Pek çok ekonomistin Fed’in çabaları göz önüne alındığında beklediği gibi ekonomi keskin bir şekilde yavaşlarsa, insanlar oda arkadaşlarıyla veya aile üyeleriyle geri döndükçe ve kira talebi bir darbe aldıkça, kiraların da bunu takip etmesi muhtemeldir.
Apartment List baş ekonomisti Igor Popov, “Kira piyasasını soğutacak en önemli şey, ücret artışının yavaşlaması” dedi. “Daha fazla ve daha iyi konutla gelen yaşam tarzı kazanımlarının çoğu muhtemelen biraz tersine dönecek.”
Ancak geçişin gerçekleşmesi zaman alabilir. Haneler, bir süreliğine yaşam durumlarını sürdürmek için tasarrufları kullanabilir ve şimdilik ücret artışı enflasyonu hesaba katmadan önce güçlü kaldı.
Bu arada, zaten sınırlı olan kiralık konut arzı, Fed’in faiz oranlarının finansman maliyetlerini artırması ve geliştiricileri caydırması nedeniyle önümüzdeki aylarda ve yıllarda kısıtlanabilir. Merkez bankası Mart ayında sıfıra yakın faiz oranlarını artırmaya başladı ve yıl sonuna kadar faiz oranlarını yaklaşık yüzde 3,5’e çıkarmayı bekliyor.
Borçlanma maliyetleri tırmanırken, yeni ev inşaatı şimdiden keskin bir şekilde düştü ve Mayıs ayında yüzde 14,4 azalarak bir yıldan fazla bir sürenin en düşük oranına geriledi. İlk veriler, apartman inşaatının da darbe aldığını gösteriyor – sektör yöneticilerinin onaylayabileceği bir şey.
Batı dağlarında konut ve ticari mülk geliştiricisi olan Gardner Company’nin Boise ofisini yöneten David Wali, inşaat yapılıp yapılmayacağına ilişkin sorunun enflasyon, artan faiz oranları ve tedarik zincirlerinin sürekli bozulması nedeniyle bulanıklaştığını söyledi. inşaatçıların projeleri bitirebilecekleri, birimleri kiralamaya hazır olmaları ve “hiç aletsiz kalmaları” konusunda endişeleri var.
Amerika Birleşik Devletleri’ndeki İşlerin Durumu
İş kazanımları, ekonomik yavaşlama endişelerini hafifleterek ancak enflasyonla mücadele çabalarını karmaşıklaştırarak etkileyici seyrini sürdürmeye devam ediyor.
- Haziran İş Raporu: ABD’li işverenler 372.000 iş ekledi ve işsizlik oranı 2022’nin altıncı ayında yüzde 3,6’da sabit kaldı.
- Bakım Görevlisi Eksiklikleri:Çocuk bakımı ve yaşlı bakımı seçeneklerinin olmayışı, bazı kadınları çalışma saatlerini sınırlamaya zorluyor ya da tamamen devre dışı bırakarak kariyer beklentilerine zarar veriyor.
- Sıcak Pazarın Dezavantajları: Öğrenciler, umutsuzca işe almak isteyen işverenler tarafından sunulan cazip pozisyonlar lehine derecelerden vazgeçiyor. Bu onları rahatsız etmek için geri gelebilir.
- Yavaşlamak: Ekonomistler ve politika yapıcılar, ekonominin şu anda ihtiyaç duyduğu şeyin daha az işe alım ve daha az ücret artışı olduğunu tartışmaya başlıyorlar. İşte neden.
Bu riskler, kredi verenlerin, geliştiricilerin kendi paralarından daha fazlasını projelere koymalarını gerektirerek, kalkınmayı daha da zorlaştırarak daha muhafazakar olmalarına neden oldu.
Bay Wali, Boise bölgesindeki 500 daire de dahil olmak üzere projeleri şimdiden ertelemeye başladı ve önümüzdeki aylarda yeni geliştirme eksikliği sistemde ilerlediğinden, arzın daha da sıkışacağını söyledi. Diğer taraf – onun için iyi, kiracılar için kötü – artan kira talebinin, şirketinin zaten sahip olduğu dairelerdeki kira seviyeleri konusunda iyi hissetmesine neden olması.
Bunlar harika, dedi.
Ülke, kiralık pazarların sıcak olduğu bir coğrafi değişim görüyor olabilir. Pandeminin başlarında, uzaktan çalışma insanlara coğrafi esneklik sağladığından, Orlando ve Tampa, Fla. ve Rochester, NY gibi yerlerde belirgin kira artışı yaşandı. Şimdi, ofisler çalışanları ve New York City gibi kıyı pazarları ısınırken bile ülkenin ortasındaki bazı şehirler soğuyor.
New York’ta kiracı hakları avukatı olan Samuel Himmelstein, “42 yıldır çalışıyorum ve şu anda gördüğüm devasa, geniş kapsamlı kira artış talebini hiç görmedim” dedi. müşterilerin, ev sahibinin yüzde 20 ila 30 daha yüksek kira talepleri hakkında yapabilecekleri bir şey olup olmadığını görmek için şimdi düzenli olarak onunla temasa geçtiğini söyledi.
Ulusal konut politikası, uzun vadede kira sıkıntısına yardımcı olabilir. Biden yönetimi, daha uygun fiyatlı konut inşaatını teşvik etmek için bir dizi önlem önerdi, ancak konut grupları, sahip olunan ve kiralanan konutlardaki uygun fiyatlı birimlerin eksikliğini tam olarak gidermek için ek kongre eyleminin gerekli olduğunu savundu.
Şimdilik, konut piyasası çatallanıyor ve satın alınan evlerin piyasası, kiralama piyasası hala sıcak olsa bile yavaşlıyor – Eric Parks’ın tanık olduğu bir trend. Çevrimiçi kolej profesörü, Mayıs ayında South Lake Tahoe, Kaliforniya’da bir dubleks için çevrimiçi değerlendirmesinin en alt aralığında bir fiyat olan 899.000 $’ı listeledi, ancak ilgi görmedi. Fiyatı düşürdü, ancak yalnızca kabul edilemez derecede düşük bulduğu teklifler aldı.
Bunun yerine, yaşadığı Reno, Nev. kat mülkiyetini 1.500 dolara, dublekse geri dönerken ve komşu birimi 2.500 dolara listelerken, 18 başvurandan biri olan seyahat eden bir hemşireye kiralamaya karar verdi. İşe yaradı.
“Listelemenin hiçbir teklifle sonuçlanacağını asla düşünmezdim” dedi. “Ama kiralama piyasası çılgın.”
New York Times haberinden çevrildi ve haberleştirildi.