Gayrimenkul Yeniden Normal Olacak mı?

Bu Makaleyi Dinle

Audm ile Ses Kaydı

The New York Times gibi yayınlardan daha fazla sesli haber duymak için, iPhone veya Android için Audm’i indirin .

Drew Mena’nın menajeri üçüncü kez Austin, Texas’a taşınmayı sorduğunda, o ve karısı Amena Sengal bunu ciddi olarak düşünmeye başladı. Daha önce, 2017 ve 2018’de her seferinde tartışmışlardı, ancak sert bir hayıra karar verdiler: Drew ve Amena 10 yıldan fazla bir süredir New York’ta yaşıyorlardı ve onu sevdiler. Brooklyn’in Bedford-Stuyvesant semtinde iki daireli bir konağa sahiplerdi ve bahçesi ve kar yağışından sonra birbirlerinin kaldırımlarını küreklemek için yarışan birbirine sıkı sıkıya bağlı komşuları olan bu eve sahip oldukları için kendilerini şanslı hissediyorlardı.

Ama şimdi Ağustos 2020’ydi ve pandemi hesaplarını değiştirmişti. Şehir kapatıldığında, kızları Edie 7 aylıktı; Drew ve Amena, biri mutfak adasında, diğeri kahvaltı masasında tam zamanlı çalışırken birlikte ebeveynlik yaptılar. Mayıs’ta Drew’un ailesinin New Hampshire’daki kulübesine kaçtılar ve yavaş yavaş şehre olan bağları yıpranmaya başladı. Drew’un bir varlık yönetimi şirketi olan işvereninden yer değiştirme teklifi geldiğinde, çevrimiçi listelere göz atmaya başladılar ve Austin’de çok daha fazla yer kazanabilecekleri gibi görünüyordu. Gaz ve bakkaliye gibi her şeyden kesinlikle tasarruf edeceklerdi. Dünyanın sonu geliyor, dediler kendi kendilerine. Neden olmasın?

Houston’da doğup büyüyen ve Austin’deki Texas Üniversitesi’ne devam eden Amena, ebeveynlerini arayarak fikirlerini aldı. Geri dönüşü düşüncesiyle o kadar heyecanlandılar ki, satın almayı düşündüler ve peşinat konusunda yardım teklif ettiler. Drew ve Amena devam ederse, hepsi evi bir yatırım mülkü olarak paylaşabilirdi. Amena rakamları çarpıttı ve Amerika hakkında bir gerçeği çabucak fark etti: Sürekli olarak düşük faiz oranları ve zenginlerin lehine vergi politikaları sayesinde, neredeyse her zaman bir ipotekle aynı miktarda kiraya göre daha fazla alan elde edebilirsiniz.

Bu yüzden kendini şevkle arayışa attı. Drew’un şehir merkezindeki yeni ofisine gidiş gelişlerin haritasını çıkardı; beğendiği bir düzine anaokulu buldu ve yarısından fazlasını video turuna çıkardı. Aklının gözünde, Austin’in merkezine doğru geriye doğru bir C çizdi, şehir merkezini ve pahalı batı yakasını kesti. Maksimum bütçeleri 550.000 $, en fazla 575.000 $ idi. Amena için arka bahçede üç ila dört yatak odası, iki banyo ve bir kulübe veya ofis alanı olan, toplamda yaklaşık 1.500 fit kare, taşınmaya hazır bir ev arıyorlardı – New York’taki işini eğitimde tutmayı planladı politika ve telekomünikasyon.

Üniversiteden şimdi emlakçı olan yakın bir arkadaşı olan John Gilchrist’e ulaştı ve Ocak ayında onu günde dört FaceTime turuna çıkarmaya başladı. Arka planda, maskeli, ancak çoğu zaman birbirlerine tecavüz eden diğer niyetli alıcıları görebiliyordu. Kaliteyi hissedebiliyordu, ancak ölçeği ayırt etmek daha zordu. “Kaç adım bu?” Amena Gilchrist’e sorardı. “Elini şu lavaboya sokar mısın? Küçük görünüyor. ”

O ve Drew’un ev aramak için Austin’e uçacakları gün, Şubat ayının başında New York kara gömüldü ve uçuşlar iptal edildi, bu yüzden uçuşlarını yeniden planlamayı seçtiler. Kendini mahsur ve tedirgin hisseden Amena, evlere teklif vermeye başladı. Emmitt Run’daki Johnston Terrace’ta, Amena’nın liseden en iyi arkadaşıyla aynı blokta satılık iki tane vardı. Her ikisi de iki katlı ve 1.700 metrekareydi. 437.700 $ için listelenen biri, bej iç ve dış boya, bej halılar, bej muşamba zeminler ve bej meşe dolaplar – bir bej buketiydi. 50.000 $ daha fazla fiyatla listelenen diğeri, sahibi ve arkadaşları tarafından yeniden şekillendiriliyordu: modern gri boya, beyaz dolaplar, koyu renkli ahşap lüks vinil tahta. Ev sahibi bana, “Hepimiz evlerimizi satmaya çalışan bir domuzun üzerine ruj sürüyoruz” dedi.

Amena, fazladan parayı kendi tadilatını yapmak için kullanacağını hayal ederek bej rengi için teklif verdi. İstenen fiyatın üzerinde 45.800 $ veya teklifinden 43.500 $ daha fazla sözleşmeye girdi. Birkaç gün sonra, Amena gezilerinde görmek için can attığı başka bir ev için teklif verdi; Güney Austin’de 460.000 $’dan listelenen siyah beyaz bir çiftlik evi. Ona piyasanın ne kadar sıkı olduğunu söyleyen Gilchrist’in ısrarı üzerine, 495.000 dolar teklif ederek daha agresif bir teklif verdi ve o evi de kaybettiğinde çok üzüldü.

Amena ve Drew için Austin’deki ev satın alma macerası daha yeni başlıyordu – aylarca sürecek bir çile, onlara Amerika’nın ev fiyatlarının Mart ayından bu yana yüzde 24,8 oranında şaşırtıcı bir şekilde arttığı Amerika’nın konut piyasasının acımasız gerçekleri hakkında bir şeyler öğretecekti. 2020. Ve bu ilk ders, yeterince yerinde bir şekilde, eski, ölçülü ev satın alma kurallarının artık uygulanmadığı birçok yoldan sadece birini gösterdi – bir zamanlar sadece birkaç ABD pazarını tanımlayan kıyasıya rekabetin (San Francisco, New York, Los) Angeles) küçük ve orta büyüklükteki metropol bölgelerdeki medyan ev fiyatının dudak uçuklatan seviyelere yükselmesiyle artık ülke genelinde standart hale gelmişti: Boise, Idaho, yüzde 46; Phoenix, yüzde 36; Austin, yüzde 35; Salt Lake City, yüzde 33; Sacramento, yüzde 28.

Amena, yaklaşık 2.000 mil uzaktaki bir şehirde hiç ziyaret etmediği iki mülk için teklif vererek, 2020’de hiç adım atmadıkları bir ev için en az bir teklifte bulunan Kuzey Amerikalı ev alıcılarının yüzde 63’üne katıldı. Evler, online alışverişe dirençli birkaç şeyden biriydi: İnternette dolaştık ama satın almadık. Pandemi bunu değiştirdi. Sonuç, çok, çok daha hızlı hareket eden bir pazar oldu.

Amena ve Drew’in nihayetinde Covid dönemi gayrimenkulleri hakkında öğrenecekleri şey, yalnızca bütçelerini artırma ve beklentilerini düşürme gerekliliği değildi. Aynı zamanda, çoğu Amerikalı’nın yapacağı en önemli satın alma olan bir ev satın almak için gereken tüm zihniyet, hem arz hem de talebin gerçekleri göz önüne alındığında, muhtemelen uzun vadeli bir dönüşümden geçmişti. Freddie Mac, 2020’nin sonunda Amerika Birleşik Devletleri’nin ülkenin ihtiyaçlarını karşılamaktan 3,8 milyon konut eksik olduğunu tahmin ediyordu. Bunu, bin yıllıkların konut piyasasına girmesiyle (geçen yıl tüm ipotek kredilerinin yarısından fazlasını temsil ettiler) ve Amerika’da satılan altı evden neredeyse birini kapmış olan yatırımcıların doyumsuz iştahıyla birleştirin. yeni, şimşek hızında, kalıcı olarak umutsuz bir konut piyasası açıkça ortaya çıkıyor.

Amena, yaptıkları ilk, uzaktan teklifleri tartışırken, “Bu çok sorumsuzca,” diye yakındı ve Drew araya girdi: “Normal bir piyasada, aslabunu yapın. “Normal” ile Drew, bir ev alıcısının bir evi şahsen gezebileceği, üzerinde düşünebileceği, ailesi veya arkadaşlarıyla ikinci kez geri dönebileceği ve ardından bir inceleme ve değerlendirme için zamanla bir teklifte bulunabileceği bir zamanı kastediyordu. Ancak pandemi tımarhanesinden geçtikten sonra Amerika emlak piyasasının bir daha asla bu tür normale dönmeyeceğinden korkmak için sebep var.

Birkaç Austin emlakçılar bana Covid sırasında “kapak değişimi” ile ilgili aynı hikayeyi anlattı: 2021 Yeni Yıl Günü’nde Brushy Creek banliyösündeki Ephraim Yolu’nda bir satış. alıcının temsilcisi bana söyledi, ama “sıra dışı bir şey değil”: büyük kemerli bir pencereye sahip, tuğladan iki katlı – Tony’nin astlarından birinin “The Sopranos”un Texas yan serisinde sahip olabileceği türden bir yer. ” 30 Aralık 2020’de 370.000 dolara listelendi ve alıcıların ve acentelerin evi tek tek gezmek için şiddetli yağmurda sıraya girmesi sadece dakikalar gibi görünüyordu, saatler süren bir süreç. Temsilciler, mülkün etrafındaki kırmızı trafik sıkışıklığına dikkat çekerek Google Haritalar ekran görüntülerini birbirlerine mesaj attı. 11 a’ya kadar. m. Yılbaşı gününde son teslim tarihine kadar, ev 96 teklif aldı ve kazanan teklif 541.000 $ ‘a ulaştı – yüzde 46 daha fazla akıllara durgunluk veren bir teklif. Listeleme acentesi bana, “Tam gayrimenkul hakkında çok şey bildiğinizi düşündüğünüzde, hiçbir şey bilmediğinizi fark ediyorsunuz” dedi. “Piyasa değişiyor ve değişmeye devam ediyor. ”

Austin gayrimenkulleri yıllardır sıcak. Son on yılda, her gün ortalama 100’den fazla insan bölgeye taşındı. Ama 2020 setleri kırdı. Temmuz ayında Tesla, Austin’de bir otomobil fabrikası kuracağını duyurdu. Bu arada Facebook ve Apple yerel kampüslerini genişletiyordu. Hepsi, Teksas’ın daha düşük yaşam maliyeti ve işletme dostu vergi ve düzenleyici ortam tarafından çekildi.

Aralık ayında, veritabanı devi Oracle, merkezini California’dan Austin’e taşıdığını söyledi. O ay, Austin metropol bölgesindeki evlerin medyan satış fiyatı yıllık yüzde 23,7 arttı. 2003’ten beri emlakçı olan Albert Saenz, o sırada bana, “Pandemiden önce, şehir merkezindeki bir restoranın önünde duran 20 kişilik bir sıra görürdünüz” dedi. “Şimdi şehir merkezine gidiyorsun, hiçbir şey olmuyor. Ama banliyölerde, ev görmek için bekleyen 20 kişilik sıralar görüyorsunuz. ”

ABD konutları en son 2005’te bu kadar yüksek fiyat artışı gördü ve piyasa kötü bir şekilde 2008’de kendini düzeltti. Ancak bugünün altında yatan gerçek farklı. O zamanlar, borçlular temerrüde düştükçe, yüksek faizli ayarlanabilir oranlı ipotekler fışkırdı. (Bloomberg News’e göre, balon yıllarında ipoteklerin yüzde 60’ı ayarlanabilir oranlıydı; şu anda ipoteklerin yüzde 0,1’inden daha azı.) Mevcut patlama, uzun süredir görünür olan akarsularla beslenen bir nehirle karşılaştırıldığında daha iyi. ufuk: yüksek talep, düşük arz ve kısıtlayıcı imar ve zayıf kamu politikasının konutu yapay olarak kıt bir metaya dönüştürdüğü halde ücretlerin durgun olduğu işlevsiz bir ekonomi. Geçen yıl 2,68 ile 3,08 arasında seyreden, tarihsel olarak düşük 30 yıllık sabit ipotek faiz oranları nehir yatağını daraltıyor ve akıntıyı hızlandırıyor.

On yıllık çok az gelişmeden sonra, pandemi düşük envanteri düşürdü. İnşaat durdu. Virüsü evlerine davet etmekten korkan veya belirsiz zamanlarda taşınmaya isteksiz olan satıcılar liste yapmadı ve envanter Şubat 2020’den Şubat 2021’e kadar yaklaşık üçte bir oranında azalarak Ulusal Tarım Derneği’nden bu yana talebe göre en düşük seviyeye geriledi. Emlakçılar kayıt tutmaya neredeyse 40 yıl önce başladı. Ocak 2021’de, Ephraim Yolu satışının herkesin beynini kırdığı ayda, Austin’in satılık listede yalnızca 311 evi vardı; normal bir ayda, sayı 5.000 olurdu. 2020’de ülke çapında tahmini 65.000 başlangıç ​​evi tamamlandı, bu 1970’lerin sonlarında ve 1980’lerin başında yıllık olarak inşa edilen sayının beşte birinden az. Zillow’da satılık olarak listelenen tipik bir ev, bir önceki yıl 33 güne kıyasla, Aralık 2020’de medyan 14 gün boyunca mevcuttu. Şimdi dokuz oldu.

Pandemi fakiri daha da fakirleştirirken, zengini daha da zenginleştirdi. Halihazırda kiracılardan 40 kat daha zengin olan ev sahiplerinin işlerini sürdürmeleri, borsadan kâr elde etmeleri ve düşük faiz oranlarından yararlanmak için yeterli birikimleri olması daha olasıydı.

Sonra yatırımcıların ve spekülatörlerin oynadığı rol var. Invitation Homes, American Homes 4 Rent, BlackRock ve Blackstone gibi büyük kurumsal ve Wall Street ev sahipleri, doydukları belirli pazarlarda kiraları artıran, kurumlar vergisi indirimleri için lobi yapan ve kiracı korumalarıyla mücadele eden tartışmasız en zehirli oyunculardır. Ancak yatırım alıcılarının çoğu daha küçük şirketler ve bireylerdir: anne-pop ev sahipleri, portföylerini çeşitlendirmek isteyen teknoloji çalışanları, yan taraftaki Airbnbing mülkleri tarafından önemsiz maaş çeklerini tamamlayan öğretmenler. Krediye erişim kolaylığı piyasayı zorluyor ve fiyatları yükseltiyor. Bu etkiler, yatırımcılar, ister Kaliforniya’daki Çinli yatırımcılar, ister Teksas’taki Kaliforniyalı yatırımcılar olsun, yaşadıkları şehirlerden daha ucuz olan şehirlerdeki evleri hedeflediğinde büyük olasılıkla büyüyecektir.

Yeni konut piyasasını yönlendiren belki de en önemli faktör demografik kaçınılmazlıktır. Millennials – 1981 ve 1996 yılları arasında doğan 72 milyon Amerikalı, Amena ve Drew da dahil olmak üzere – en iyi ev satın alma yıllarına yaşlanıyor ve pazara geç giriyor. Bu, kısmen, yıllar süren durgunluğun ardından ücretlerde yakın zamanda yapılan bir artışla mümkün oldu. Öyle olsa bile, çoğu Büyük Durgunluk sırasında reşit olan Y kuşağı, muhtemelen erken yetişkinliklerinden elde edilen tüm bu kayıp kazançları asla telafi etmeyecektir. Şimdi yaşayan en büyük nesil, Amerika’nın gayrimenkul öz sermayesinin sadece yüzde 4’ünü kontrol ediyorlar; 1990’da, bebek patlamaları benzer bir yaştayken, zaten üçte birini kontrol ediyorlardı. Dahası, konutun finansallaşması nedeniyle, Y kuşağı önceki nesillere göre daha fazla tasarrufa veya bir ev satın almak için daha fazla borç almaya ihtiyaç duyuyor. Sonuç olarak, bugün ilk evlerini satın alan Y kuşağı kuşağı, gerçek anlamda, 80’lerde ilk evini satın almış olanlardan çok daha fazla harcama yapacaktır.

Bu handikaplar göz önüne alındığında, olaylara farklı yaklaşmaları gerekiyor ve bu da gayrimenkulü değiştiriyor. Spekülatörlerle dolu bir konut piyasasında, Y kuşağının içeri girip rekabet edebilmesinin tek yolu, spekülatör gibi davranmaktır.

2012 yılında, Stephanie Douglass yeni Doğu Austin komşusunu her zamanki gibi bir kutu cevizli sandies ile karşıladı. Kapıyı açan kadın, Douglass’a kendini hatırlattı: şirin, rahat ve sarışın. Douglass dördüncü sınıfa öğretmenlik yaparken ve kiradaki kazancının yarısını silip süpürürken, sadece birkaç yaş büyük olan bu kadın, satın alındı evini ve öz sermayeyi inşa ediyordu. Bir matematik öğretmeni olarak Douglass sayıları ezebilirdi.

Kısa bir süre sonra, 24 yaşında olan ve 35.000$’lık öğrenci kredisi borcu olan Douglass, Doğu Austin’de dokuz ev için teklifte bulundu, sonra doğuda bir ev kazandı ve neredeyse şehrin dışındaydı: Yüzde 5 düşüşle 180.000$. Arkadaşları onun deli olduğunu, çok genç yaşta kök saldığını düşündüler ama o evi kendisi tamir etti; ipoteğinin yarısını karşılamak için ikinci yatak odasını Houston’daki ilkokuldan bir arkadaşına kiraladı. Douglass erkek arkadaşıyla birlikte taşındığında tüm evini kiraladı ve ilişkisi bittiğinde, 2016’da annesine kiracıları gidene kadar kiralayarak para harcamak istemediğini söyledi. Birlikte bir bungalov almaya karar verdiler ve patlamış mısır tavanlı ve yüzde 5 peşinatı kabul eden korkunç ahşap panelli bir bungalov buldular. Temmuz ve ağustos aylarını yerde bir şilte paylaşarak ve yeri kendileri tamir ederek geçirdiler.

Douglass dördüncü sınıf öğrencilerini severdi ama evlerini sevdiği gibi değil. Yaz sonunda okula dönmekten, sabah 6’da uyanmaktan korkuyordu. m. 7 a’dan itibaren çalışmak m. 5 s. m. Douglass bana, “Bu evi yeniden şekillendirmek, herhangi bir konuda tutkulu olduğum ilk zamandı” dedi. Çok başarılıydı, ancak bir amaç duygusu arayarak üniversiteyi becermişti. Gayrimenkul konusunda, “Hayatımın kontrolünü nasıl ele alacağımı buldum ve bu delicesine heyecan vericiydi. Düşündüm ki, Bu harika ve herkesin başka bir yol olduğunu bilmesi gerekiyor. ”

Aynı yıl, emlak ruhsatını aldı ve bir satış ortağı olarak öne çıktı ve kısa sürede yılda 100.000 dolardan fazla komisyon kazandı. Bir zamanlar onun deli olduğunu düşünen en yakın arkadaşları, şimdi onu mali gurusu olarak görüyorlardı. Onun izinden gitmeye başladılar – tabii ki onu emlakçıları olarak kullanarak. Doğu Austin’de şimdi altı tanesinin bir buçuk mil yakınında evleri var; bu arkadaşlardan dördü, hepsi 35 yaşın altında, en az iki mülkü var. Douglass, “Satın almasaydık şehirde kalamazdık” dedi. Austin çevresinde 13 mülke yatırım yaptı ve genellikle ek birimler ekledi. Annesi Meshelle Smith, 10 tanesini Airbnb olarak yönetiyor. (Smith, 51 listeye sahip bir Airbnb yönetim şirketi kurmak için öğretmenlik işini bıraktı.) Douglass’ın pasif net nakit akışı ayda 14.000 dolar ve net değeri 3 milyon doları aşıyor.

2017’de Douglass, ev yenileme gönderilerini takip ettikten sonra Instagram’da Douglass’a mesaj gönderen bir emlak lisansı sahibi ve yatırımcı olan Kristina Modares ile “şimdiye kadarki en iyi ilk randevu” dediği şeyi yaşadı. Yedi saat boyunca konuştular ve sonraki birkaç ay içinde halihazırda hizmet verdikleri müşterilere odaklanan bir ajans kurmaya karar verdiler, Austin acentelerinin çoğu dokunmak istemiyor: 200.000 $ veya 300.000 $’ın altındaki evlere ilk kez bakan alıcılar. Douglass öğretmenliği bıraktı ve Haziran 2019’da ofislerinde bir partiyle birlikte ajansları Open House Austin’i açtılar. 2020’de, Douglass ve Modares, kendi kendini yöneten, altı haftalık bir kurs olan Evde Okul’u sunmaya başladı (“Bir Yatırımcı Zihniyetiyle İlk Evinizi Satın Almanın Şaşırtıcı Derecede Basit Yolu – Emlak Hakkında Hiçbir Şey Bilseniz Bile”). satıldı. 2020’deki ekonomik çalkantıların ortasında Open House, Y kuşağına 101 ev sattı ve bir milyon dolar net kar elde etti.

Son bir Çarşamba akşamı, Douglass ve Modares, neredeyse tamamen bin yıllık ve daha genç olan, ülkenin dört bir yanından 30 öğrenciden oluşan üçüncü Evde Eğitim sınıfındaki soruları yanıtlamak için görüntülü sohbete giriş yaptı. Bir buzkıran çağrısında bulunan ilk toplantıydı. “Yeni evinizde satın almak istediğiniz ilk eşyanız nedir?” diye sordu Kristina Modares. “Ya da ilk yenileme,” diye ekledi Douglass.

Genç bir kadın, “Washington, D.C. bölgesinde, banliyölerde, Maryland’de yaşıyorum, şu anda çocukluk evimde yaşıyorum” dedi. “Umarım geçici olarak, ama sonra bir pandemi yaşadık, bu yüzden burada sıkışıp kaldım. Uzun zamandır satın almak istiyordum, kendi bölgemde kalıp sadece bir ev ve bir bahçe bulmak istiyordum. Almak istediğim ilk şey bir köpek. ”

Başka bir kadın, kendisinin ve kocasının San Francisco’da yaşadıklarını, ancak aslen Fort Worth’lu olduklarını söyledi; Bay Area’da mı yoksa Teksas’ta arkadaşlarının ve ailelerinin çoğunun yakınında mı satın alacakları konusunda kararsız kaldılar. “San Francisco’da süper, süper küçük bir apartman dairesindeyiz, bu yüzden çok fazla mobilya almamız gerektiğini hayal ediyorum. ”

Yerel bir başka katılımcı, “Her zaman kedim için küçük bir ‘catio’ inşa etmeyi hayal ettim, böylece her zaman güvenle dışarı çıkabilsin. ”

Öğrencilerin çoğu Open House’u ağızdan ağza veya sosyal medya aracılığıyla buldu ve piyasa tarafından korkutuldukları için sınıfa kaydoldular (ev sahibi pisti için 979 dolar, yatırımcılar için 1.697 dolar). Open House’un 8.600’den fazla Instagram takipçisi ve TikTok’ta 41.800’ü var. Modares, 1.1 milyon izlenmeye sahip bir TikTok gönderisinde “Aileniz ev alıyor VS Siz ev alıyor” diyor:

Şaka bir yana, skeç bir gerçeği özetliyor: Open House’un mesajlaşmalarının çoğu, alıcıları tek bir eve uzun vadeli yatırım üzerine inşa edilmiş geleneksel ev sahipliği yolunun ötesinde düşünmeye itiyor. Bunun yerine, ilk kez ev alacakları, karşılayabilecekleri her şeyle, genellikle yatırım potansiyelleri için seçilen küçük veya daha uzak evlerle mümkün olduğunca erken başlamaya teşvik ediyorlar. Open House, alıcılara, takdir edilmek üzere bahis yapmaları gereken her şeyden yararlanmak için kredi kullanmalarını ve kendilerini farklı bütçe dilimlerinde daha iyi ve daha iyi evlere hızla tonoz etmelerini tavsiye eder.

Ev hackleme, nakit akışı, pasif gelir, finansal bağımsızlık: Bunlar moda sözcüklerdir, ancak yeni kavramlar değildir. Bu, konutun son 50 yılda bir yatırım aracına dönüştürülme biçiminin doğal doruk noktasıdır ve bu, genç nesillere miras kalan ekonominin bir göstergesidir.

Amena ve Drew nihayet 11 Şubat Perşembe günü Austin’e ulaştı, yanlarında Snowmaggedon’u getirdiler: sulu kar, kar, donma sıcaklıkları ve Teksas tarihinin en maliyetli felaketlerinden biri olan eyalet çapında elektrik kesintileri. “Düşündük ki: Biz sağlam New Yorklularız. Başka kimse bu buz üzerinde sürmek istemiyor ama bunu rekabet avantajı olarak yapacağız,” dedi Drew. Gilchrist 20’den fazla gösteri planlamıştı ve böylece o ilk hafta sonu, eyalet donarken, modaya uygun yeni evler ve sahibi ve arkadaşları tarafından yeniden şekillendirilen Emmitt Run evi de dahil olmak üzere, ellerinden geldiğince çok şey gördüler. Şahsen daha tuhaftı. Drew, bir makyaj masasının tabanını ikişer dörtlükten inşa ettiklerini söyledi. “Ve sonra lavabonun üstüne tokat atmış gibi. Zımparalanmamıştı bile. ”

Ancak Pazar günü, birlikte kaldıkları arkadaşlar da dahil olmak üzere şehrin çoğu güç kaybetti. Arkadaşlarıyla birlikte başka bir eve taşındılar ve bu evde bir saat sonra elektrik kesildi. Herkes karanlıkta uyudu ve ertesi gün kamyonla üçüncü bir arkadaşının evine gittiler. Mutfak yenileniyordu ve küvette bulaşık yıkıyorlardı, ama içinde ocak ve ısı vardı.

Amena ve Drew’un ziyaret edebildikleri son evlerden biri, birbirinin aynı evlerle dolu bir caddede, pudra mavisi bir apartman dairesiydi. Büyük bir hastaneyle aynı şebekede olduğu için gücü korudu. Adrese doğru giderken Malvina Reynolds’un “Küçük Kutular”ı Amena’nın kafasında çalıyordu: “Yamaçtaki küçük kutular,/Yapışkan küçük kutular,/ Yamaçtaki küçük kutular,/Hepsi aynı küçük kutular. “Aynen öyleydi, Aman Tanrım, hepsi aynı!Ama her şey tamamlanmıştı, arka bahçeye sahipti, istediğimiz tüm alana ve odalara sahipti, üst katta benim için bir ofis artı bir misafir yatak odası ve bebek ve efendi için bir oda olması için bir çatı katı vardı.” Amenna söyledi.

Gece çökerken, Amena telefonunda üç teklif sundu: pudra mavisi küçük kutuda; çok güneyde hissettiren ama iyi bir Montessori okulunun karşısında olan 2005 yılındaki bir evde; ve Drew’a bir zamanlar eski bir kalem fabrikasında kiraladıkları Greenpoint çatı katı dairesini hatırlatan beton zeminli 2006’dan kalma bir East Austin apartmanında. Amena, aynı anda üç tane yapmak “çok pervasız hissettim” dedi. Ancak eşzamanlı teklifler sunan sadece onlar değildi – “normal” zamanlarda bir tabu. Güney Austin’deki siyah-beyaz çiftlik evi olan Güney Austin’deki ilk ev için en yüksek teklif, infazın ardından bir saat içinde düştü, çünkü alıcılar aynı zamanda daha çok sevdikleri başka bir evde en yüksek teklifi verenler olduklarını öğrendiler. Listeleme acentesi Ashley Tullis bana, “İnsanlar bir şekilde akıllarını kaybetmeye başladılar: ‘Ne gerekiyorsa teklif edeceğim'” dedi. “Alıcının pişmanlığı hakkında bazı büyük dersler aldık. ” Geri çekilmenin bir sonucu olarak, alıcılar oldukça büyük bir 3.000 $ olan opsiyon ücretlerini kaybetti (2020’den önce tipik bir opsiyon ücreti 500 $ veya daha azdı). Ama bu piyasada oynamanın bedeli bu kadardı.

Amena ve Drew, aynı anda yaptıkları tekliflerde asla istenen fiyatın yüzde 8’inden fazlasını aşamadılar ve üçünü de kaybederek New York’a döndüler. Amen paniklemeye başladı. Emmitt Run’da düşündükleri ikinci ev, ev yapımı gösterişli ev, teftişi sırasında alevler içinde patladı ve müfettişi yaraladı. Alıcılar çekildi ve bir ay sonra piyasadan alındı ​​ve yaklaşık 50.000 $ daha fazla fiyatla yeniden listelendi. Aramaları için daha iyi bir metafor hayal etmek zordu: Austin gayrimenkulleri kelimenin tam anlamıyla yanıyordu. (Ev, tekrar birden fazla teklif aldıktan sonra liste fiyatının üzerinde satıldı.)

Şubat ayının sonunda Amena ve Drew, bütçeleri 550.000 dolarsa, 400.000 dolarlık listelenmiş evlere bakmaları gerektiğini fark ettiler. “Anahtar teslimi” – taşınmaya hazır – Austin’in merkezindeki mülkler ulaşılamazdı. Kısa bir süre için, bağırsakların yenilenmesi gereken evleri aradılar. Ancak, 300.000 doların altındaki herhangi bir şey, tüm parayı ödeyen bir yatırımcı tarafından kaçınılmaz olarak toplanıyordu. Çılgına dönen alıcılar, teftiş sürelerinden ve değerleme olasılıklarından feragat ediyorlardı, yani borç verenleri tam fiyatı karşılamasa bile sözleşmeye dayalı olarak ev satın almayı taahhüt ediyorlardı. Ve piyasa o kadar hızlı hareket ediyordu ki bu gerçek bir risk haline gelmişti: Bir ay öncesinin fiyatları – genellikle değerleme uzmanlarına sunulan en son veriler – zaten güncelliğini yitirmişti ve alıcıları 100.000 $’a varan boşlukları kapatmak için uğraşıyordu. Diğer alıcılar, sözleşmeyi iptal ederlerse geri alamayacakları, saçma sapan yüksek opsiyon ücretleri (örneğin 10.000 $) teklif ediyorlardı.

Amena, saat 11’de DocuSign üzerinden tıklama ve tıklama yoluyla kabul edilebilir görünen herhangi bir ev için teklif vermeye başladı. m. , bitkin, uykuya dalmadan hemen önce. Evler birbirine karıştı. Doğu Austin’de tamamen yenilenmiş bir 1949 bungalovu. U. T.’de Rus edebiyatı profesörünün sahip olduğu tamirci. Windsor Park’ta 1950’lerden kalma bir avuç çiftlik evi. Amena istemek yerine 40.000 ila 95.000 dolar arasında teklif veriyordu. 1977’den kalma bodur sarı bir ev, North Loop’un kahve dükkanlarına ve vintage mağazalarına yürüme mesafesinde olan Duval Caddesi’ndeki konumu nedeniyle göze çarpıyordu. Ancak Amena’nın hayal gücünü en çok yakalayan, Westmoor Caddesi’ndeki, bir anaokulu gibi mor, yeşil ve maviye boyanmış tuğla ve ahşaptan 1955 bir evdi. Amena, “Bir yer dağınıktı – her şeyi baştan yapmamız gerekecekti – ama potansiyeli açısından çok büyük ve güzeldi” dedi. 375.000 $ olarak listelendi ve yenileme için nakit ayırması gereken 400.000 $ teklif etti. Satıcıya yazdığı aşk mektubunda, “Muhtemelen birileri tarafından size tüm nakit teklif edilecek, ama lütfen almayın. Amena ve Drew, Austin’i kurtaramadı. Drew bir sözleşme imzalamıştı ve New York’taki dairelerini kiralamışlardı.

“Bir kötü haber daha dostlarım,” diye mesaj attı Gilchrist. “Duval ve Westmoor’u geçtik. Westmoor, pazarın ne kadar acımasız olduğunu bir özürle kabul etti ve Duval 28 teklif aldıklarını söyledi. Westmoor 27 aldı.

Westmoor liste acentesi bana “Bu pazar hiç eğlenceli değil” dedi. “İnsanlar emlakçıların yumruk yumruğa para kazandığını düşünüyor, ancak bu 26 emlakçının ailelerini besleyemediği anlamına geliyor.

Liste ajanı, “Müvekkilimin büyük bir kalbi vardı ve duygusal olarak bağlıydı, ancak onun için daha az riskli olan teklifler nakitti ve beklenmedik durum yoktu” diye devam etti. “Bu onun yuva yumurtasıydı. Evini yıkıp yeniden inşa etmeyi planlayan bir alıcıdan tamamen nakit bir teklif seçti.

Bu noktada Amena ve Drew 10. başarısız tekliflerindeydiler. Drew bana, “Bir dansaton gibi,” dedi. “Ayakta kalan son kişi kazanır. ”

Çoğu zaman, kişi Austin emlak piyasasında en nefret edilen isim olan California yatırımcısıydı. Örneğin, Ephraim Road için kazanan teklif sahibi, Silikon Vadisi emlakçısı Michael Galli idi. “İşte ilginç gerçek,” dedi bana. “Austin’e hiç gitmedim. FaceTime’da Ephraim Road evini gezdi.

2019’da Galli, çeşitlendirmek istediğine karar verdi, bu yüzden sekiz ay boyunca şehirleri çevrimiçi olarak inceledi ve Austin’e geri dönmeye devam etti. Bay Area gayrimenkulünü bu kadar kazançlı yapan şeyler, yüksek gelirli iş büyümesi ve risk sermayesi akışına sahipti. Galli büyük bir Austin haritası satın aldı ve duvara astı, akşamları elinde bir kadeh kırmızı şarapla onu inceledi. İlgi çekici noktalara Post-it yapıştırdı: Apple, Samsung, Tesla, yeni toplu taşıma hatları. Teknoloji çalışanlarının ne istediğini anladığına inanıyordu: uzun ziyaretlerde yabancı ebeveynleri ağırlamak için birinci katta bir yatak odası bulunan geniş feng shui ve Vastu uyumlu evler. Ve en önemlisi, iyi okul bölgeleri. Apple’a 12 dakikalık sürüş mesafesinde 10 ev almaya karar verdi. 1 milyon dolar aşağı için, en yüksek dolar karşılığında kiralayacağı ve beş yıl içinde değerinin iki katına çıkacağına ve 12 yılda tekrar ikiye katlanacağına inandığı 5 milyon dolarlık varlığa sahip olacaktı.

Sonra, Long Beach, California’da geçen Ekim ayında Round Rock’ta 300.000 dolara bir ev satın alan 35 yaşında bir teknoloji çalışanı vardı. Ocak 2021’de yaklaşık 400.000 dolar değerindeydi; Şubat ayında iki tane daha aldı. Kazanan teklifleri, şu anda öncelikle bireysel yatırımcılarla çalışan eski bir hisse senedi tüccarı olan emlakçısının, hepsini talep edilen fiyatın en az 40.000 $ üzerine çıkardığı düzinelerce teklifti. Alıcı, basmakalıp spekülatörünüz olmasa da, “Sorunun bir parçasıyım” diyerek bana itiraf etti: Altı rakam kazanmasına rağmen, 2005 Honda Civic kullanıyor ve onunla konuştuğumda, kişi başı 900 dolara bir oda kiralıyordu. ay biriktirmeyi ve yatırım yapmayı tercih ediyor. (Büyük Durgunluktan mezun olarak korktu, Reddit’te popüler olan Finansal Bağımsızlık, Erken Emeklilik hareketiyle aynı hizada. ) FaceTime, DocuSign ve elektronik transferlerin her şeyi nasıl sorunsuz hale getirdiğine hayret etti, ancak emlak parası artık bu kadar kolay hareket edebildiği için, ilk etapta gayrimenkul yatırımı hakkında sevdiği şey – istikrarı ve göreli yavaşlığı – artık doğru değildi. “Gayrimenkul yatırımını neredeyse borsaya para atmak gibi bir noktaya kadar oyunlaştırıyoruz” dedi.

Bazı Austin emlakçıları, tüm bu şehir dışı paradan yararlanmak için kendilerini konumlandırdılar. Haziran ayının sonlarında 95 derecelik buharlı bir günde Matt Holm Tesla Model X’inin kanatlı kapısını kaldırdı, böylece Santa Monica’da ticari gayrimenkul finansmanında çalışan müşterisi Jon’un arkasına geçebildim. (Jon, yer değiştirme planlarını arkadaşları ve ailesiyle paylaşmadığı için soyadını vermememi istedi.) Salgın sırasında, aslen Madison, Wis. “Sadece siyasi iklim, vergi ortamı, evsizlik sorunu göz önüne alındığında, Los Angeles’a daha uzun vadeli bir taahhütte bulunma konusunda biraz endişe duyuyorum” dedi.

Jon, Austin’e aylar içinde üç kez seyahat etmişti ve “resi” pazarında bir yer ediniyordu. Teksas’ın gelir vergisi eksikliğinden yararlanmak için ikamet beyan edebileceği bir ev arıyordu – ama aynı zamanda yılın yarısında başka bir yerde yaşamak istedi ve bu yüzden kolayca kiralayabileceği ve para kazanabileceği bir yer arıyordu. . Ve garantili takdir istiyordu. “Yani her şey bir yatırımdır, değil mi?” bana o söyledi. Austin’e yeni taşınan bir arkadaşı onu, kirli sarı saçlarını şık bir atkuyruğu şeklinde topladığı Holm ile tanıştırdı. He founded the Tesla Owners Club of Austin in 2013 and proudly referred to himself as the “Tesla realtor” in town. When Jon slipped in to look at a short-term rental, Matt told me that Jon would like to spend $500,000 to $700,000, “but he’s going to spend 1. 3 to 1. 5 by the time he’s done. ”

“There’s nine million square feet of office being built,” Holm said, as we drove through downtown, cranes and glass skyscrapers glinting above stalky yellow-limestone and red-granite buildings. (The Austin Chamber of Commerce gave a lower but still shocking figure, 6. 2 million square feet. ) “And it’s being built, like, it’s not occupied. So those jobs are coming. People are telling me, like, Oh, you know, we peaked. … As far as the metrics, the Texodus is not slowing down. We’re about to get a tidal wave. ”

“People haven’t even factored in the Elon effect,” he continued, “I can’t tell you the number of people that are saying, Oh, Elon’s building a factory. Like, no, Elon’s not building a factory — this is headquarters for everything Elon. He hasn’t officially announced it, and I don’t know anything behind the scenes, but I can see very clearly the people that are moving here, and they’re not factory workers. ” (Indeed, in October, Musk made it official. )

Holm and Jon spoke the same language. They analyzed every parcel for how to maximize profits and shared tips for minimizing taxes. Walking through a cavernous tiled-and-carpeted two-story in Travis Heights, Holm suggested that with its many bedrooms, it would make an excellent Airbnb. Although Austin and the state stipulated that owners could rent only their homestead and only for a maximum of six months a year, “that could be every weekend,” Holm said.

“The investor I know that’s killing it right now is a systems guy,” he continued. “And I told him for four years that he had to get into the Airbnb business and he thought I was B. S. ing him on the numbers. And finally, he believed me, and now he has 13 Airbnbs. ”

“How does he do that?”

“Because he’s bought them all in the ETJ” — the Extraterritorial Jurisdiction, a broad swath of unincorporated land bordering Austin that isn’t subject to the city’s short-term rental restrictions. “Dripping Springs is about 30 minutes west of here, and it’s the wedding capital of Texas,” Holm said. “You see these people getting married with cowboy boots on and a wedding dress, and they’re on top of a hill and all that [expletive]. That’s where they are. But there’s like no hotels out there. … Well, if you can get a big-ass house out there where the entire wedding party can stay together, jump in the pool after the wedding . . . there’s almost a completely unlimited market. . . . He doesn’t take any Airbnb bookings that don’t gross rent $30,000 a month. ”

“I like this place,” Jon said of the house. At 3,000 square feet and $1. 2 million, this home was over Jon’s budget. The question was how much was he willing to live in his investment. “I don’t need so much house unless I was really going to take on the project you describe,” he said. “But that puts me in a bit of a conundrum, because I am living here six months a year. You don’t want it to be a complete party house either. ”

Next up was a condo with clean white walls, black fixtures and gray oak floors. At $1 million, it didn’t offer the same opportunities for monetization: He couldn’t build, and there were fewer rooms to rent.

“Everybody is from San Francisco today,” the seller’s agent said when we got there. “What about you guys?”

Despite the competitive market, despite having to work double the hours and write triple the offers, Open House’s agents were moving cash-strapped millennials and some Gen Z’ers into houses in record numbers: 130 so far this year, 88 percent of them first-time home buyers, at an average price ($369,000) far below the Austin metro median of $450,000. Because they were encouraging clients to think of property first and foremost as an investment, their young charges were going after what they could, buying new homes in neighborhoods with homeowners’ associations, older condos with perhaps-less-than-ideal natural light and suburban fixer-uppers that reeked of cigarette smoke. Anything to break in and start building equity.

At those price points, Open House clients were inevitably snapping up stock in once-affordable neighborhoods. For the last decade, East Austin, the historically Black and Latino neighborhood atop the city’s less-desirable clay soil, has been among the city’s hottest destinations. It began with a couple of fun dive bars and an excellent Japanese fried chicken truck and exploded into the site of award-winning restaurants, a hipster honky-tonk, a Whole Foods and, now, some of the highest-price-per-square-foot real estate in Austin. Gut-renovated bungalows and new homes in moody shades of midnight blue, hunter green or white were rapidly multiplying, squeezing out the weathered old houses with pit bulls and barbacoa pits, the piñata shop, the tire-repair place.

In the spring, Douglass, Smith and Douglass’s uncle, Moose Mau, took out a hard-money loan to buy their fifth property together (and Douglass’s eighth property in East Austin), a run-down 1,614-square-foot home on the floodplain, along with a vacant lot next door. The cost for both was $550,000. As usual with Douglass, one project spawned another: The empty lot came with a shipping container filled with junk, and she decided to turn it into an Airbnb. For $20,000 she was going to carve out some windows, add a kitchen and bathroom and insulate it from the inside. For another $78,000, she ordered a tiny house to put in back. (During one drive, I saw three such miniature homes traveling the Texas highways. )

The Latino family that sold the two lots was using the profits to purchase a larger parcel of land outside the city, a move common among people of color selling their homes on the east side. Gentrification has different effects in different geographies, as research by Virginia Tech’s Hyojung Lee and Georgetown’s Kristin L. Perkins has shown. In New York, where the cost of living is high for miles and miles, it tends to lead to densification — doubling and tripling up. But in Texas, where the sprawl is decidedly more affordable, it spurs suburban migration. The proportion of the Austin population that is Black has been declining for decades. Many of those selling homes in the city were moving to the parched suburbs of Pfluggerville, Butta and Bastrop. Or they were moving on to the next phase of life, aging into retirement or nursing homes.

In the late spring, Mau flew in from Southern California, where he works as a mortgage broker, to help with the renovation. He was clearing trash in the front yard when a young man walked by and asked if he needed help. As they worked alongside each other, the man mentioned that his girlfriend was helping the woman next door. The woman said she’d sell her home for between $200,000 and $250,000, he said.

“We’re like, ‘Whoa, that’s supercheap,’” Smith told me. So she went over to the run-down yellow house, which seemed to be made of little more than splinters and asbestos. The owner, Maria Saldaña, was in her late 60s and partially blind and spoke little English. An orange Home Depot five-gallon bucket with a toilet seat on top sat beside her bed, because the toilet didn’t work. She was eager to sell and asked for $210,000. Smith agreed. Micah Domingues — Smith’s employee at her Airbnb management company and her middle daughter’s 28-year-old boyfriend — was interested.

Before the sale closed, one of Saldaña’s sons moved her into an affordable senior living facility. He vaguely described where it was located so that Smith and Domingues could visit her and finalize the sales contract. After studying the map, Domingues and Smith drove to the most likely complex, but the receptionist didn’t think Saldaña had arrived. So the two started knocking on doors there, rapping, rapping, rapping as instructed by Saldaña’s son, who told them to continue to knock so that she could follow the sound. She opened the third door they tried. She was alone and unfamiliar with her surroundings, so Smith and Domingues led her by the hand around the room.

“You have a new couch, and it’s over here,” Smith said, helping her grasp the cushions. “Here’s your table, and there’s a box of cereal on top of it. ”

“There’s cereal?” Saldaña said. “I have a little milk. ”

Smith poured milk and cereal into a bowl, and Saldaña dug in as if she hadn’t eaten all day. The air-conditioning was too cold for Saldaña, and so before leaving they led her out onto the patio she didn’t know she had and brought out a chair so she could sit in the sun.

In the end, the sale fell through. There was a cloud on the title. Saldaña had been married, and although her husband was dead, he had grandchildren from a previous marriage who potentially could claim a share of the property, and two of them wouldn’t sign off. Micah, who had been so excited to purchase his first property, told me that by the end, “I had no more emotions. ” Given his budget — $300,000 was his upper limit — he worried he’d have to wait a long time before stumbling upon another off-market house.

Real estate agents have a saying: “There’s a buyer for every house, but there might not be a house for every buyer. ” That’s the definition of a seller’s market — and a pithy indictment of the way America subsidizes homeownership, in an era when a majority of Americans are utterly shut out of it. All the changes that Covid brought to the market have only made things worse. It doesn’t exclude just those who can’t muster all-cash offers, or those without the financial cushion to take on the risk of losing a large option fee or forgoing an inspection. It also disadvantages those who are unable to drop everything to make a play for properties. In the Covid-era Austin market, there was seldom a house for anyone who couldn’t house-hunt full time.

In keeping with seasonal trends, September 2021 brought an easing in the market, both in Austin and nationwide — but the city’s median sale price was still its highest on record for a September. The Case-Shiller home price index reported that the August 2021 year-over-year appreciation was 19. 8 percent nationwide: “That’s just an astronomical pace of price appreciation,” Jeff Tucker, a senior economist at Zillow, told me. “The only remotely comparable points in time in the modern era of low inflation were late 2005, when price appreciation peaked in the 14 percent range for many months, and 2013,” when prices finally began to rebound after the Great Recession. “And again, there it didn’t quite crack 11 percent,” Tucker said.

As for Drew and Amena, things were still dire a month before Drew had to report to work in Austin. Amena began flirting with the idea of renting, but friends of hers were having as much difficulty finding a rental in Austin as she was with buying. Renters were offering $500 more than the monthly asking price and signing two-year contracts. Some were offering an entire year up front. Amena applied to four or five, and was rejected on all of them.

But two days later, miraculously, she and Drew were under contract to buy. The home had taken extra clicks to be located on Zillow because it was for sale by owner. It was smaller than they had wanted — 1,200 square feet, about the same size as their unit in Bed-Stuy. But it had a guest room for Amena’s parents, and the master bedroom was at the back of the house looking onto a huge backyard with a mature fig tree. They could build a home office, they figured — or a home gym or a rentable backhouse.

It was also in Windsor Park, a sleepy community of ranch houses that they’d come to love. The neighborhood was so close to so many major highways that it was no more than 20 minutes away from almost all of the major tech campuses. At $525,000, it was listed higher than comparable homes, but Drew and Amena had learned their lesson. They bid $50,000 over asking with an expedited five-day option period.

“I think, maybe, it’s looking good,” Gilchrist said shortly after they submitted. “The guy is currently asking whether or not you will water and harvest the potatoes in their backyard for them once you close and then share the potato harvest. ”

“We will take a potato-cultivating class if that’s what he wants us to do,” Amena said.

Amena and Drew went under contract, having seen only photos of the house online and a video shot by Gilchrist. The backyard was recently added to the flood zone, meaning they’d have to pay for a FEMA-approved flood-insurance policy. While talking to their lender, they also learned that the city wouldn’t let them add anything to the backyard — a heartbreaker.

With two days left on her option period, Amena flew to Austin for 24 hours. Gilchrist picked her up at the airport and drove her directly to the home. She walked through the low-slung rooms with their boxy windows and opened every drawer, closet and cabinet. She FaceTimed Drew: The living and dining area was cramped, but the owners, who were moving with their two children 30 minutes south of Austin to Niederwald, where they could afford more square footage and more outdoor space, had large furniture. Most important, the house didn’t smell, and it was theirs if they wanted it. They would redo the bathroom and reconfigure the kitchen. It would work.

The home was still under renovation when they moved in, in July. And it would be for quite some time, because houses weren’t the only thing in short supply during the pandemic: The same was true of appliances, cabinets, vanities, sinks and shower heads. In October, they still didn’t have kitchen counters. They were creatively laying cardboard and cutting boards atop the open cabinets. “It’s actually convenient from the standpoint of the silverware drawer,” Drew told me. “You don’t have to open anything,” Amena said. “You just reach in and grab. ”

But even before they were settled in, Amena couldn’t see staying in Austin long term. The problem with Austin wasn’t that housing deals sometimes hinged on potatoes. (The owners harvested them and left Amena and Drew a small bounty, which was reportedly delicious. ) The problem, they felt, was that the city seemed too staid, too homogeneous, too white — and each sale in this crazy real estate market seemed to be making it even more that way. When it came time to celebrate Drew’s 40th birthday, they considered a number of destinations: Mexico, Cuba, Portugal. But in the end, the place they most wanted to go was New York.

“I still miss Brooklyn — I kind of want to move back,” Amena said, her voice echoing off the bare walls and hardwood floors of her empty new home. “To be honest, the Austin housing market was a little demoralizing. ”

Sidebar: Photographs by Kat Teutsch for The New York Times; house No. 8: Cat Groth/Twist Tours.

Francesca Mari is a journalist based in Providence, R. I. , and a national fellow at New America. She has written about housing, inequality and con men for The New Yorker, The Atlantic and The New York Review of Books, in addition to the magazine. Dan Winters is a photographer and portraitist based in Austin, Texas. He is widely recognized for his celebrity portraits, scientific photography, photo illustrations and drawings.