Konut Kıtlığı Artık Sadece Bir Kıyı Krizi Değil

San Francisco, Los Angeles, New York ve Washington uzun süredir orada yaşamaya çalışan herkese ayak uyduracak kadar konut inşa edemedi. Ve neredeyse bir süredir, ülkenin diğer bölgeleri, büyük kıyı kentlerine özgü bir durum olarak konut sıkıntısına çoğunlukla omuz silkti.

Ancak pandemiye giden yıllarda, bu durum ülke çapında ilerledi: Şimdi Springfield, Mo., yeterli konuta sahip değildi. Sonra Appleton, Wis. Ve Napoli, Fla.

Bir zamanlar mavi devletin kıyı sorunu gibi görünen şey, Amerikan ailelerinin yaşam kalitesi, ulusal ekonominin sağlığı ve konut inşaatı politikaları üzerinde sonuçları olan, giderek ulusal bir sorun haline geldi.

Bugün Amerika’nın ortasında bir zamanlar ev sahibi olmaya güvenebilecek daha fazla aile artık bu kadar emin olamıyor. Ve uzun süredir yeni sakinleri çekmek için nispeten uygun fiyatlı konutlarına güvenen topluluklar artık bu avantajdan o kadar emin olamazlar.

Freddie Mac’in baş ekonomisti Sam Khater, “Kanser, ekonomik bedenimizin belirli bölümleriyle sınırlıymış gibi” dedi. “Ve şimdi yayılıyor.”

Freddie Mac, ülkenin hanehalkı oluşumuna ayak uydurmak için 3,8 milyon konut biriminin eksik olduğunu tahmin ediyor. Konut kıtlığına odaklanan Washington merkezli bir politika ve araştırma grubu olan Up For Growth, açığın 2012’den 2019’a iki katına çıktığını söylüyor. Yayınlanan bir Up For Growth raporuna göre o dönemde arz 47 eyalette ve Columbia Bölgesi’nde kötüleşti. Perşembe. Ülke çapındaki 310 büyükşehir bölgesi arasında arz azalıyordu veya salgına giden dörtte üçünde kıtlıklar daha da kötüleşiyordu.

Pandemi sırasında bir sonuç açıktı: Ev fiyatları ve kiralar, konut satın alınabilirliğinin uzun süredir hafife alındığı yerler de dahil olmak üzere ülke çapında yükseldi.

Bu büyük ölçüde, haneler daha fazla yer aradıkça ve uzaktan çalışma bazı insanların şehir değiştirmesine olanak sağladığından talep arttıkça arttı. Tarihsel olarak düşük faiz oranları, Y kuşağının en yüksek ev satın alma yıllarında olduğu ve yatırımcıların pazardaki erişimlerini genişlettiği bir zamanda, ev satın alma ateşini besledi.

Ancak bu talep patlaması, çoğunlukla zaten konut sıkıntısı çeken topluluklara indi. Ve durgun olmayan bir konut piyasası, pandemi kaynaklı bir çılgınlık gibi şokları absorbe edemez.

Yükselen Boise, Idaho’da, Up for Growth, hükümetin konut ve hane oluşumuna ilişkin verilerini kullanarak, bölgenin 2019’da zaten 13.000’den fazla konut sıkıntısı yaşadığını tahmin ediyor. Bu, bölgenin konut stokunun yaklaşık yüzde 5’ine denk geliyor. Analize göre, Atina, Ga. ve Pensacola, Fla., on yıl önce fazlasıyla yeterli konuta sahipti. 2019 yılına kadar bu minderler yok olmuştu.

Hem reel hem de yüzdesel olarak, bazı büyük metropollerde eksiklikler daha dramatik: Los Angeles pandemiye yaklaşık 400.000 ek eve ihtiyaç duyarak girdi; Miami, neredeyse 200.000; ve Washington yaklaşık 150.000. Kıyı metropollerinden inşa edilmesi çok daha kolay bir yer olarak bilinen Phoenix bile, 2019 yılına kadar yaklaşık 100.000 birim açık vermişti.

Bu tür rakamlar kusurlu tahminler, kesin olarak cevaplanamayan bir soruya verilen cevaplar: Kiracıların mevcut birimleri görmek için sıraya girmediği sağlıklı bir piyasayı sürdürmek için belirli bir toplulukta ne kadar konut inşa etmeniz gerekir, ve satılık evler ihale savaşlarını tetiklemiyor mu?

Herhangi bir cevap, her zaman bir miktar konut bulunduğundan emin olmak için doğru boşluk oranıyla ilgili bazı özel varsayımlara bağlıdır. Ya da yeni konut ihtiyacı olan “kayıp hanelerin” sayısı hakkında – ebeveynlerinin evlerinden taşınmak isteyip de maddi gücü yetmeyen genç yetişkinler veya mümkünse kendi başlarına yaşamayı tercih eden oda arkadaşları.

Örneğin Los Angeles metrosunun sokaklarında 400.000 hanelik evsiz insan yok. Aksine, orada barınmaya ihtiyacı olan birçok insan, aileleriyle birlikte ikiye katlanıyor veya derme çatma garajlarda yaşıyor. Daha sağlıklı bir konut piyasası, bu insanların kendi evlerini bulabilecekleri ve karşılayabilecekleri bir yere benziyor.

Up For Growth CEO’su Mike Kingsella, “Çalışmak istediğiniz yerde yaşama yeteneği gibi görünüyor” dedi. “Konut istikrarsızlığı konusunda endişelenmenize gerek yok gibi görünüyor. Sonunda kendi evinizi satın almak için makul bir şans gibi görünüyor.”

Bu dünyayı yaratmak için ne yapılması gerektiğine dair bu tahminler aynı zamanda ekonomistlerin sıklıkla bahsettiği daha büyük bir endişeyi yansıtmamaktadır: Ülkenin en yüksek ücretli, en üretken bölgelerindeki konutların maliyeti, insanları oraya taşınmaktan caydırır (veya mevcut sakinleri oraya gitmeye zorlar). uzaklaş). Los Angeles ise vardı son on yılda fazladan 400.000 ev inşa etseydi, bugün daha uygun fiyatlı olurdu. Bu da daha fazla insanı oraya çekebilir ve daha fazla konut talebini artırabilir.

Harvard Ortak Konut Araştırmaları Merkezi’nin genel müdürü Chris Herbert, gelir eşitsizliğinin artması gibi diğer güçlerin konut satın alınabilirliğini de kötüleştirdiğini söyledi. Bunun nedeni, daha yüksek gelirli hanelerin sınırlı konut için rekabet etmesidir (inşaatçıları yüksek kaliteli evler inşa etmeye teşvik eder).

Bay Herbert, “Bu, tedarik hikayesinin önemli olmadığı anlamına gelmiyor” dedi. Ancak konut fiyatlarını artıran diğer faktörlerle kesişiyor” dedi.

Kıtlığa neden olan şey karmaşıktır. Ev inşaatı endüstrisi, Büyük Durgunluk sırasında yaklaşık 1,5 milyon işçiyi kaybetti ve o zamandan beri işgücü sıkıntısı çekiyor. Arazi daha pahalı hale geldi. Tıpkı balonun ardından ev alıcıları için olduğu gibi, inşaatçılar için de krediler sıkılaştı. Kereste ve diğer malzemelerin maliyeti arttı.

Ve birçok toplulukta bir ev inşa etmenin katıksız zorluğu, her şeyi daha da kötüleştiriyor. Yerel sakinler genellikle yeni konutlara karşı çıkıyor. Yerel yönetimler, inşaatı uzatan ve maliyetini artıran geliştirme ücretleri, çalışmalar ve halk toplantıları talep ediyor. İmar kuralları yoluyla, hükümetler ayrıca geliştiricileri bazı alıcıların isteyebileceğinden daha büyük arsalar inşa etmeye ve alıcıların kullanabileceğinden daha fazla park yeri oluşturmaya zorlar. Ve bu kurallar genellikle şehir evleri, dubleksler ve apartmanlar inşa etmeyi imkansız hale getirir.

Ulusal Ev Üreticileri Birliği’nin baş ekonomisti olarak ülkeyi dolaşan Robert Dietz, pandemi öncesi sorunların birleştiği konusunda uyardı.

“Son dört ya da beş yılda, gittiğim her yerde alt yapıdan bahsediyorlar” dedi. İstisna, nüfus kaybeden topluluklardır (yine de yaşanmaz hale gelen evlerin yerini almak için yeni veya iyileştirilmiş konutlara ihtiyaç duyabilirler). “Diğer her yerde,” dedi Bay Dietz, “sadece bir derece ve ölçek meselesiydi.”

Birçok bebek patlamasının hane oluşturduğu 1970’lerden bu yana, bugün ülke çapında inşaat halindeki konut sayısı her zamankinden daha fazla (bugünün büyük inşaat rakamları, pandemi tedarik zinciri gecikmeleri arasında bir ev inşa etmenin daha uzun sürdüğünü kısmen yansıtıyor). Ancak Bay Dietz, yükselen faiz oranları ve yaklaşan bir durgunluk korkularının ev inşaatçılarının şimdiden geri çekilmeye başladığı anlamına geldiğini söyledi. Ve mevcut inşaat hızında bile, ülkenin açığını kazmak yıllar alacaktı.

O halde, konut kıtlığını ulusal bir kriz olarak -belki de ulusal yanıtlar ve değişen politikalarla birlikte- yeniden kavramak ne anlama gelir? Liberter eğilimli Mercatus Center’daki konut araştırmacıları, konuyu muhafazakar politikacılarla sık sık sıkıştırdı.

“Covid-19’dan önce, Tennessee’deki Utah’daki insanlarla konuşurdunuz ve ‘Ah evet, bu bir mavi devlet sorunu, Demokratlar devletlerini nasıl yöneteceklerini bilmiyorlar, biz bilmiyoruz’ diyorsunuz. Şimdi UCLA’da yüksek lisans öğrencisi olan eski bir şehir plancısı ve Mercatus üyesi Nolan Gray, “Ve tabii ki 2020’den başlayarak, Utah veya Montana gibi eyaletlerdeki insanlardan çılgınca telefonlar alıyorum,” dedi. ya da Florida giderek daha fazla.”

Bölgelemeyi eleştiren yeni bir kitapta Bay Gray, federal hükümetin 1920’lerden başlayarak yerel toplulukları imar politikalarını benimsemeye nasıl teşvik ettiğini anlatıyor. Bugün sadece adil olduğunu, federal hükümetin konutları daha pahalı hale getiren imar kurallarını geri almasına yardımcı olduğunu savunuyor.

Her iki partinin Kongre üyeleri, federal hükümetin yerel topluluklara imar kısıtlamalarını kolaylaştıran veya daha yoğun konutlar inşa eden hibelere öncelik vereceği böyle bir fikre giderek daha fazla çağrıda bulunuyor.

Biden yönetimi de bu baharda konut arzını artırmak için uzun bir fikir listesi yayınladı. Bunu yapmak için birkaç kolu kontrol ediyor, özellikle de Kongre finansmanı daha uygun fiyatlı konut programları olmadan. Ancak Beyaz Saray yetkilileri, yerel imar değişikliklerini teşvik etmenin en iyi araçlarından biri olacağını söylüyor. Bu, iki partili altyapı faturasıyla zaten mütevazı bir dereceye kadar oluyor.

Asgari olarak, konut kıtlığını daha fazla yerde görmezden gelmek çok daha zor hale geldi.

Bir başka Mercatus Center araştırmacısı Emily Hamilton, “Önceki yıllarda haneler, konutların bol ve çok çeşitli gelir düzeyleri için uygun fiyatlı olduğu yerlere taşınmak için çok daha fazla fırsata sahipti” dedi. “Ama bu giderek daha az seçenek haline geliyor.”

Artan konut maliyetleri, Haziran ayında kötüleşmeye devam eden enflasyonun önemli bir itici gücüdür. Ancak sorun aynı zamanda önemlidir, çünkü ihtiyaç duydukları konutu elde edemeyen insanlar, daralan bir yaşam seçenekleri dizisiyle karşı karşıyadır.