Red-Hot Warehouse Piyasası Bir Gerçeklik Testiyle Karşı Karşıya

Pandeminin başlangıcından bu yana, depo sahipleri, artan e-ticaret talebi ve birçok ABD pazarındaki depo alanı kıtlığı sayesinde ayak izlerini genişletebildi ve oranlarını yükseltebildi.

Ancak endüstri gözlemcileri, bu büyümenin, tüketici harcamalarındaki yavaşlama ve hızlı enflasyon da dahil olmak üzere, işin esnekliğini test edebilecek ters rüzgarlarla karşı karşıya olduğunu söylüyor.

Gayrimenkul yatırım, finans ve finans şirketi Paramount Capital’in genel müdürü Joseph Ori, “Tüketici, yüksek gaz ve gıda fiyatları nedeniyle harcamayı durdurursa, talepteki bu düşüş, depolara daha az mal geleceği anlamına gelir” dedi. Walnut Creek, California’daki danışmanlık firması “Bir çöküşe yol açmayabilir, ancak son zamanlarda gördüğümüz büyük kira artışlarını görmeyeceğiz.”

Talepteki yavaşlama, uygun koşulları bozabilecek depo inşaatındaki artışla birleşiyor. Ancak diğerleri, eğer gelirse, bir kazanın çok uzakta olduğunu iddia ediyor.

Küresel olarak bir milyar metrekarelik depoya ve diğer endüstriyel alanlara sahip bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Prologis’in CEO’su ve başkanı Hamid R. Moghadam, “Boş pozisyonlar ve kira artışı açısından benzeri görülmemiş zamanlardayız” dedi.

California, New Jersey, New York ve Prologis’in faaliyet gösterdiği diğer eyaletlerde piyasa oranları, Prologis’in kiracılarına ödediğinden yaklaşık yüzde 55 daha yüksek, dedi. Sonuç olarak, bu kiracılar kiraları yenilediğinde veya alanı boşalttığında şirket daha yüksek oranlarda pazarlık yapabilir.

Bay Moghadam, “Tüketim ekonomik döngülere karşı oldukça dirençlidir ve depolarımızdan geçen hemen hemen her şey temel bir gereklilik olarak kabul edilecektir” dedi.

Kullanılabilir alanının yüzde 4’ünden daha azına sahip olduğunu söyleyen Prologis, geçtiğimiz günlerde bir endüstriyel gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Duke Realty’yi genişletmek amacıyla 26 milyar dolara satın alacağını duyurdu.

Ticari bir emlak komisyoncusu olan Newmark’a göre, depo kiraları 2020’nin ortasından bu yana ulusal olarak çeyrekte ortalama yüzde 3 artarak 2022’nin ikinci çeyreğinde metrekare başına 9,56 dolara ulaştı. Silikon Vadisi, Los Angeles ve Long Island, NY dahil olmak üzere bir avuç pazarda, kiralar metrekare başına 15 doları aşıyor.

Perakendecilerdeki artan çevrimiçi satın almalar, bu büyümenin önemli bir bölümünü körükledi. Sayım Bürosu’na göre, e-ticaret satışları 2020’de yüzde 30 artarak 782 milyar dolara, 2021’de ise yüzde 23 artarak 960 milyar dolara yükseldi.

Ancak tüketici harcamaları bu yıl yavaşladı ve ikinci çeyrekte sadece yüzde 0,3 büyüdü. Sayım Bürosu’na göre, tüm perakende alımların yüzdesi olarak e-ticaret satışları bu yılın ikinci çeyreğinde yüzde 13,9’a düştü. Ticari bir gayrimenkul araştırma firması olan Green Street’e göre bu, 2020’nin ikinci çeyreğinde yüzde 16,4’lük yüksek bir seviyeden düştü.

Green Street araştırma direktörü Cedrik Lachance, çevrimiçi alışverişle ilgili en son okumanın pandemi öncesine göre yalnızca yüzde 3 puan daha yüksek olduğunu ve e-ticaret penetrasyonunun olgunluğa başlangıçta düşünülenden daha yakın olduğunu öne sürdüğünü söyledi. Firma yakın zamanda, e-ticaretin, 2020 sonbaharında yaptığı yaklaşık yüzde 13’lük bir tahminden, yılda yaklaşık yüzde 7 büyüyeceğini tahmin ediyor.

Bay Lachance, e-ticaret büyüme beklentilerini düşürmenin yanı sıra Green Street’in depo kiralarındaki büyüme görünümünü de yumuşattığını söyledi.

“Endüstri sektörü son yıllarda çok hızlı ve çok hızlı yükseldi ve hepimiz online alışveriş bağımlısı olduğumuz için pandemiden açıkça faydalandı” dedi. “Ancak son 12 ayda normale döndü ve tüketici davranışları tekrar değiştikçe, e-ticaret büyümesinin beklediğimiz hızda olmayacağını söyleyebilirsiniz.”

Prologis daha iyimser bir bakış açısına sahiptir. Mayıs ayında şirket, e-ticaretin 2025 yılına kadar tüm perakende satışların yüzde 25’ini veya daha fazlasını kapsayacağı tahminini desteklemek için tüketiciler için kolaylık, tedarik zincirlerini iyileştirme ve fiziksel mağazaların kapanmasını belirtti.

Diğer endüstri gözlemcileri de, özellikle Güney Kaliforniya gibi büyük ölçüde yerleşik olan kıyı pazarlarında, depoları canlandıran uzun vadeli eğilimler tarafından cesaretlendirilmeye devam ediyor; Chicago gibi yüksek nüfuslu, iç ulaşım merkezleri; ve Las Vegas gibi büyüyen pazarlar. Son zamanlardaki yavaşlamaya rağmen, bir mobil cihazda sütten kesilen genç insanlar nüfusun daha büyük bir yüzdesi haline geldikçe e-ticaret satışlarının artmaya devam edeceğini söylüyorlar.

Ayrıca, New York’ta bir yatırım firması olan Wharton Equity Partners’ın başkanı ve başkanı Peter C. Lewis, depo kiralamanın büyük ölçüde hafif montaj şirketleri, orta ölçekli firmalar ve ev ürünleri, inşaat malzemeleri ve diğer mal üreticileri tarafından yönlendirilmeye devam ettiğini söyledi. Gayrimenkule odaklanan York.

“Önümüzdeki üç ila 10 yıl içinde endüstriyel gayrimenkul konusunda açıkça iyimseriz” dedi. Ancak önümüzdeki altı ay içinde piyasada dalgalanma beklediğini de sözlerine ekledi. “50 yıl boyunca yılda bir kuruş arttığı bir dünyada kiraların günde 50 sent arttığını gördük ve bir mal sahibi olarak bu gerçekçi değil.”

Uzmanlar, şimdi bile, perakendecilerin ve diğer kiracıların, stokları düşük tutan “tam zamanında” yöntemleri terk ettikten sonra kıt alan arayışında olduklarını söylüyor. Şimdi, stokları önemli ölçüde şişirmek ve pandemi sırasında yaşanan türden kıtlıklardan kaçınmak için “her ihtimale karşı” bir strateji izliyorlar.

Ancak bazı durumlarda, bu yeni strateji geri tepti ve perakendecilerin artık çok fazla eşyası var. İlkbaharda Target, federal teşvik harcamaları durduğunda belirli mallara olan talebin yavaşlama derecesini tahmin edemediği için aşırı giyim, mutfak aletleri, televizyon ve dış mekan mobilyası bildirdi. Target ve diğer perakendecilerdeki tökezlemeler, tasfiye depoları için bir nimet olmuştur.

Tedarik zinciri pazarlarına veri analizi sağlayan FreightWaves’in kurucusu ve CEO’su Craig Fuller, bu aşırı düzeltmenin “kamçı etkisi” olarak bilindiğini ve arz-talep kesintilerine tepki olarak meydana gelme eğiliminde olduğunu söyledi. Sonuç olarak, yük trafiği önemli ölçüde azaldı” dedi.

“Herkes stokların oldukça düşük kalmasını bekliyordu ve Nisan, Mayıs ve Haziran’a kadar insanlar stokların aslında şişkin olduğunun farkına vardılar” dedi. “Bu fazla envanterin yanması biraz zaman alacak.”

İdari direktör Kyle S. Roberts, depoların mal bolluğundan yararlandığını, ancak inşaattaki ve daha yumuşak kiralamadaki bir sıçramanın, özellikle spekülatif gelişmenin toplam depo stokunun yüzde 1,25’ine veya daha fazlasına eşit olduğu pazarlarda, depo arz fazlasına yol açabileceğini söyledi. Newmark’ın Salt Lake City ofisinde.

Newmark’a göre, geliştiriciler, depolar için devam eden talep üzerine bahse girerek ikinci çeyrekte 613 milyon metrekarelik rekor bir alan inşa ediyorlardı, bu da 2019’daki inşaat boru hattının neredeyse iki katıydı.

“Depo kullanıcıları, insanların son birkaç yıldır olduğu gibi harcamaya devam edeceklerini umarak büyük miktarda alanı küstahça kiralayamazlar” dedi. “Mevcut verilere dayanarak, tüketimin bu döngü için zirve yaptığını düşünüyorum.”