Salgın 25 Milyar Dolarlık Hudson Yards’ı Nasıl Terk Edildi

Hudson Yards, 2019’da Amerikan tarihinin en büyük özel gelişimi olarak açıldığında, Manhattan’ın Uzak Batı Yakası’nı şık bir şekilde ultra lüks apartman daireleri, Facebook gibi güçlü şirketler için ofis kuleleri ve çok sevilen uluslararası markaların bulunduğu bir alışveriş merkezi ile dönüştürmeyi hedefledi. José Andrés gibi ünlü şeflerin hazırladığı restoranlar.

Hepsi, Paris için Eyfel Kulesi neyse, New York’a gidecek bakır renkli bir heykelin etrafını sarmıştı.

Ancak pandemi, New York City’nin emlak piyasasını ve öncü olan 25 milyar dolarlık gelişmeyi harap etti ve Hudson Yards’ın geleceği hakkında önemli soruları gündeme getirdi.

Yüzlerce kat mülkiyeti satılmamış durumda ve alışveriş merkezinde müşteri yok. Ana kiracısı Neiman Marcus, iflas başvurusunda bulundu ve kalıcı olarak kapandı ve en az dört mağaza ve birkaç restoran da iflas etti.

Geliştirmenin merkezi, Gemi olarak bilinen 150 fit uzunluğundaki ölçeklenebilir yapı, bir yıldan kısa bir süre içinde üçüncü bir intiharın ardından Ocak ayında ziyaretçilere kapandı. Dükkan ve restoranların birçoğunun işçileri tarafından beslendiği ofis binaları, geçen bahardan bu yana büyük ölçüde boştu.

Daha da tehlikeli olan Hudson Yards’ın vaat edilen ikinci aşaması – bir okul, daha lüks apartman daireleri ve ofis alanı da dahil olmak üzere sekiz ek bina – geliştirici, İlgili Şirketler, yaklaşık 10 dönümlük bir platform için federal finansman aradığından süresiz beklemede görünüyor. inşa edilecek.

Tüm projenin 2024’te biteceğini söyleyen Related, artık tahmini bir tamamlanma tarihi sunmuyor.

Projenin sıkıntıları, birçok yönden şehrin iyileşmeye çalışırken karşılaştığı daha geniş zorlukların bir mikro kozmosu.

İlgili, zengin alıcıların apartmanlarını dolduracağına ve Hudson Yards’ı finansal olarak uygun hale getirmek için alışveriş merkezini paketleyen çok cılız müşterilere güvendiğini söyledi.

Ancak bu, koronavirüsün New York’a gelmesinden önceydi.

Beyaz yakalı işçileri evde kalmaya zorlayan ve yabancı alıcıları ve turistleri uzak tutan salgınla birlikte, şehrin silüetini dolduran lüks hava ve mavi çipli ofis alanlarının geniş arzının ne zaman yeniden canlanacağı ya da olmayacağı net değil.

Emlak araştırma şirketi Green Street Advisors için bir analist ve ofis kapsama alanı lideri olan Danny Ismail, “Hudson Yards’ın karşılaştığı zorluklar benzersiz değil” dedi. “New York City’deki tüm ticari gayrimenkuller Covid-19’dan etkilendi. Bununla birlikte, salgın sonrası, Hudson Yards ve çevresindeki bölgenin New York City’deki en iyi ofis pazarlarından biri olacağını iddia ediyorum. “

Hudson Yards’da 150 fit uzunluğunda ölçeklenebilir bir yapı olan soldaki Gemi, Ocak ayında ziyaretçilere kapatıldı. Kredi. . . Todd Heisler / The New York Times

Hudson Yards’ın oluşturulması, Pennsylvania İstasyonu ile Hudson Nehri arasındaki sanayi bölgesi Manhattan’daki son büyük, gelişmemiş parsel için yaklaşık 30 yıllık planlamayı sınırladı.

New York’un en büyük kamu-özel girişimi ve 1930’larda Rockefeller Center’dan bu yana şehrin en büyük gelişimi, yaklaşık 6 milyar dolarlık vergi indirimi ve diğer hükümet yardımları ile Batı Yakası’na metro genişletilmesi dahil. Metro genişlemesine rağmen Hudson Yards, Manhattan’ın geri kalanından, turistler, alışveriş yapanlar ve işçiler için en işlek caddelerin dışında, nispeten izole durumda.

Related, şehrin geri kalanıyla aynı finansal sorunlarla karşı karşıya olduğunu kabul etti, ancak kiracıların hala projenin ofis binalarına taşındığını ve Hudson Yards’ın sonunda toparlanacağını söyledi.

Related’in bir sözcüsü, Hudson Yards’daki dört ofis binasının – inşaat halindeki 50 Hudson Yards da dahil olmak üzere – yüzde 93’ünün kiralandığını söyledi, ancak bunun ne kadarının geçen yıl meydana geldiği belli değil. Facebook, 2019’un sonlarında yaklaşık 1.5 milyon fit kare için bir kira sözleşmesi imzaladı.

Sözcü Jon Weinstein, “Pandemi sırasında bile güçlü ofis kiralamamız, New York’un Covid’den geri dönüşüne liderlik etmek için iyi konumlanmamızın ve komşu mahallelerin ve tüm Batı Yakasının neden daha hızlı iyileşeceğinin nedenidir” dedi. .

Yine de Hudson Yards’ın karşılaştığı sorunlar, Related’ın planlarını yeniden düşünmesine neden oldu.

Milyarder kurucusu Stephen M. Ross liderliğindeki şirket, Hudson Yards’ı iki aşamada inşa etmeye başladı. 2019 yılında açılan ilk etapta dört ofis kulesi, iki konut binası, bir otel ve alışveriş merkezi bulunuyor.

İkinci bölüm, Hudson Nehri’ne yakın sekiz binada 3000 konutun yanı sıra 750 kişilik bir devlet okulu ve yüzlerce düşük maliyetli kiralık birimi içermesi gerekiyordu. City Hall ile Related arasındaki 2009 anlaşmasına göre en az 265 dairenin “kalıcı olarak karşılanabilir” olması amaçlanıyor.

Toplamda, Hudson Yards’ın mevcut demiryolları üzerinde 28 dönümlük bir alanı kaplaması ve Phoenix şehir merkezinin kabaca iki katı büyüklüğünde 18 milyon fit kare alanı kaplaması bekleniyordu.

Bay Weinstein’a göre, geliştirici, bir kumarhane de dahil olmak üzere bir dizi yeni seçeneği değerlendirdi, ancak bu fikir artık önde ve merkezde değil.

Related, ikinci yarıyı, demiryolu sahası üzerinde bir güverte inşa etmeden inşa edemez. Şirket, Amtrak ile birlikte, platformu finanse etmek ve Amtrak’ın inşa etmeyi planladığı Hudson’ın altında yeni bir demiryolu tüneli için geçiş hakkını korumak için düşük faizli bir kredi hakkında federal Ulaştırma Bakanlığı ile görüşmelerde bulunuyor.

Teklifi kamuoyunda görüşmesine izin verilmeyen iki yetkiliye göre, Related 2 milyar $ ‘dan fazla para arıyor.

Hudson Yards’daki pazarlama alanı olan emlak komisyonculuğu CBRE’nin tristate bölgesi başkanı Robert Alexander, “Konutun iyileşmesi gerekecek, yoksa onu değiştirip orada farklı bir ürün karışımına bakacaklar,” dedi. “Bana göre, bu büyük bir geliştirme sitesi ve New York’ta çok, çok çok az sayıda büyük geliştirme sitesi var. ”

Related da, yatırımcılarından projenin finansmanı hakkında daha eksiksiz bir muhasebe sunma baskısıyla karşı karşıyadır. Çin’den 35 yatırımcıdan oluşan bir grup – 1 $ katkıda bulunan yaklaşık 2.400 kişiden oluşan bir şerit. Hudson Yards’a 2 milyar – geçen yıl şirkete, kitaplarını açmayı veya yatırımlarını ne zaman geri ödeyebileceğini söylemeyi reddetmekle suçlayarak dava açtı.

Davada bir hakem yakın zamanda yatırımcıların iddialarını reddetti ve Related’ın ayrıntılı mali bilgileri ifşa etmesine gerek olmadığına karar verdi.

Şirketin avukatları, Hudson Yards’ın “Covid-19’un bir sonucu olarak ciddi rüzgârlarla karşı karşıya olduğunu” ve ekonomik gerileme ve kilitlenme kısıtlamaları nedeniyle buradaki en az bir mülke, Hudson Yards’daki yatırımını telafi edemeyebileceğini söyledi. The New York Times tarafından elde edilen davadaki dosyaya göre bir otel ile karma kullanımlı bir kule.

Kişi başına 500.000 $ ‘lık katkıları kendilerine vatandaşlığa giden bir yol sağlayan bir Birleşik Devletler vize programının parçası olan bir başka Çinli yatırımcı grubunun da duruma aşina bir kişiye göre Related aleyhine benzer bir dava açmayı düşündükleri söyleniyor. alenen konuşma yetkisi olmayanlar.

Related, salgından önce, Hudson Yards’daki parasının büyük kısmını apartman daireleri ve alışveriş merkezi aracılığıyla kazanmayı planladığını açıkladı, çünkü Bay Ross, ofis alanını maliyet karşılığında, kar almadan kiraladığını söyledi.

Pandemi, zorlu yolu İlişkili yüzleri açığa çıkardı. Değerleme firması Miller Samuel tarafından The Times için yapılan bir analize göre, 2020’de Hudson Yards’da satılan 30 konut birimi, önceki yıl 157’ye kıyasla.

Related’e göre, bu yıl Hudson Yards’da birkaç apartman sözleşmesi var, bu da piyasanın istikrar kazandığına dair olası bir işaret.

Yine de, Manhattan’ın şu anda satılık rekor sayıda apartman dairesi var, özellikle Hudson Yards’dakiler gibi lüks birimler var ve StreetEasy’de bir ekonomist olan Nancy Wu’ya göre, satışların gerçekten geri dönmesi yıllar alabilir.

“Hudson Yards, artık orada olmayan ve belki de kısmen artık orada olmayan bir alıcı için inşa edildi ve bu, Manhattan’da yaşamak isteyen ancak kendi başına şehirde yaşamayan biriydi,” dedi. Toronto Üniversitesi’nin Rotman İşletme Okulu ve Şehirler Okulu, gelişimin homojenliğine ve biraz izole konumuna atıfta bulunur.

Perakende resmi de kasvetli. Başarısız olan Neiman Marcus mağazasının kapladığı geniş alan artık başka bir perakendeci tarafından alınmayacak. Bunun yerine, Related onu daha fazla ofise dönüştürecek.

Bu arada şirket, Neiman Marcus’un iflas davasına, mağazanın kira sözleşmesini bozduğu için 16 milyon dolar ve alışveriş merkezinin genelindeki tabelasının kaldırılması için 129.000 dolar borcu olduğunu iddia ederek müdahale etti. beş katlı cam atriyum.

Alışveriş merkezi Mart ortasından Eylül başına kadar kilitleme emirleri ile kapatılırken, alışveriş yapanlar hala büyük ölçüde yok.

Related, diğer kuşatılmış perakende kiracılarıyla savaştı, hatta alışveriş merkezi yeniden açıldıktan sonra açık kalmadıkları için mağazaları günde 1.500 dolar para cezası ile tehdit etti.

Dallas’tan Neiman Marcus ile birlikte açılan lüks giyim mağazası Forty Five Ten de dahil olmak üzere birçok mağaza kalıcı olarak kapandı. Related, alışveriş merkezinin 79 mağazayla açıldığını ve şu anda 89 mağazaya sahip olduğunu söyledi.

İlgili, alışveriş merkezinin Eylül ayından bu yana Herman Miller, Levi’s ve Sunglass Hut dahil en az 11 mağaza eklediğini söyledi.

Noel’den önceki haftalarda turistler ve ofis çalışanları yetersizdi ve bazı mağazalar hala kapalıyken, Rolex gibi diğerleri yalnızca randevu ile açıldı. Alışveriş merkezi çalışanları, en kalabalık noktanın Blue Bottle Coffee’deki hat gibi göründüğü mağara binasının içinde alışveriş yapanlardan çok daha fazlaydı.

Şehrin kalkınmayı mümkün kılmak için ödediği 7 numaralı hat uzatmasının bir parçası olan Hudson Yards metro istasyonundaki hafta içi trafik, 2019’daki günlük 20.000 ortalamadan keskin bir düşüşle Aralık ayında ortalama 6.500 sürücüye düştü. metroyu işleten Büyükşehir Ulaşım Kurumu’na.

Alışveriş merkezindeki müşteri eksikliği, Related’ın gelirini azalttı çünkü şirket bazı perakende kiralamaları, mağazaların aylık satışlarının bir yüzdesine göre kira ödeyecek şekilde yapılandırdı. Buna ek olarak, bir dizi kiralama özellikle Neiman Marcus’un kaderine bağlıydı – eğer kapatılırsa, daha küçük mağazalar kira ödemek zorunda kalmayacak veya kira sözleşmelerini ceza olmaksızın iptal edebileceklerdi.

İlgili herhangi bir stopaj kira ödemesi olup olmadığı da dahil olmak üzere kiracılarla olan şartları hakkında yorum yapmadı.

Şirket sözcüsü Bay Weinstein, perakendenin “her zaman yeni mahallemizin temel unsurlarından biri olacağını söyledi. ”

Belirsizliğe rağmen Hudson Yards, mahalleyi önemli bir ticaret bölgesine ve Batı Yakası boyunca büyük bir teknoloji koridoru haline gelen Manhattan’ın bir kısmına dönüştürmeye yardımcı oldu.

Geliştirme, Coach, Kate Spade New York ve Stuart Weitzman’ın ana şirketi olan HBO, CNN, L’Oréal USA, BlackRock ve Tapestry gibi şirketlerin kimler olduğunu çekmiştir.

“Bence New York City iyi olacak ve Hudson Yards iyi olacak” dedi Bay Florida. Hudson Yards öngörüldüğü gibi olacak mı? Açık soru bu. “