Harvey Yancey, 15 yıldır Washington, D.C’de piyasa fiyatında evler, uygun fiyatlı konutlar ve ticari alanlar inşa ediyor ve yeniliyor. Bu süre zarfında, şirketi H2DesignBuild, finansman zorluklarını aştı ve faydalı anlaşmalara doğru yol aldı.
Ama başından beri Siyah olan Bay Yancey, endüstrinin ırksal homojenliğinin ve ten renginden dolayı karşılaştığı sınırlamaların farkında olduğunu söyledi. “Odadaki her zaman sessiz sohbet oldu” dedi.
Günümüzde ticari gayrimenkul, geliştiricilerin büyük çoğunluğunun beyaz olduğu bir alan olmaya devam ediyor. Çok az güvenilir istatistik mevcuttur, ancak NAIOP endüstri derneği 2013 yılında yapılan bir ankette, mevcut en son yıl, ticari gayrimenkul profesyonellerinin yüzde 4,4’ünün Siyah olduğunu bildirdi. Bu yıl Urban Land Institute üyelerinin sadece yüzde 5’i kendilerini Siyah veya Afrikalı-Amerikalı olarak tanımladı.
Bu eşitsizliğin birçok kaynağı var, bunlara pek çok Afrikalı-Amerikalı’nın bu alana aşina olmaması ve ardından bağlantıların kıtlığı da dahildir. Ancak Siyah geliştiriciler, en büyük zorluğun krediler, kredi garantileri ve öz sermaye dahil olmak üzere sermayeye erişim sağlamak olduğunu söylüyor. Bu, sınırlı bilançoların, kısa geçmiş kayıtların veya zengin ve etkili ağların eksikliğinin bir sonucu olabilir. Sonuç olarak, ülke çapındaki şehirler şehir merkezlerinin diğer, derin cepli geliştiriciler tarafından yeniden şekillendirildiğini gördükçe, firmaları büyümeye ve sınırlarda kalmaya çalışıyor.
Gözlemciler bunun yeni bir sorun olmadığını söylüyor.
“Bunun gayrimenkul konusunda uzun bir geçmişi var; Columbia Business School’da emlak profesörü olan Christopher J. Mayer, sistematik ve onlarca yıldır, yüzyıllardır telaffuz ediliyor ”dedi. “İnsanlar bunun hakkında konuştu, bu gerçeği gözlemledi, ancak gerçekten güçlü bir şey yapma taahhüdü çok daha yeni. ”
George Floyd’un geçen Mayıs ayında öldürülmesi ve ardından gelen Black Lives Matter protestoları, ülke çapındaki ırksal eşitsizliklere odaklanmayı yoğunlaştırdı. Yaz ve sonbahar boyunca, borç verenler ve diğer finansal hizmet şirketleri, ırksal eşitsizlikleri gidermeyi amaçlayan girişimleri duyurmaya başladı. Bir endüstri olarak, liderleri değişme sözü verse de, finansal hizmetlerin kendisi ezici bir çoğunlukla beyazdır.
Bank of America, Citigroup ve JPMorgan Chase gibi bankacılık devleri ve daha küçük kurumlar, büyük ölçüde renkli topluluklara ve girişimcilere odaklanan toplam milyarlarca dolarlık girişimleri duyurdular. Finansmanın bir kısmı, düşük gelirli topluluklarda uygun fiyatlı konut ve ticari kalkınma için ayrılmıştır ve bu, tüm gayrimenkul geliştiricilerine fayda sağlayacaktır.
Bu alandaki uzun süreli uygulayıcılar ve analistler, yeni dolarlar endüstrinin ırksal dengesizliğini giderecekse, paranın daha fazla Siyah geliştiricilerin eline geçmesi için fonların dikkatlice tasarlanması gerektiğini söylüyorlar.
Ekim ayında, JPMorgan Chase, azınlık liderliğindeki küçük işletmeler ve Siyah ve Latin hanehalkları için önemli taahhütler içeren, ırksal öz sermayeyi ilerletmek için 30 milyar $ ‘lık bir girişimi duyurdu. Duyuru ayrıca, düşük gelirli topluluklarda uygun fiyatlı kiralık konutları genişletmek için önümüzdeki beş yıl içinde 14 milyar dolarlık yeni kredi ve yatırım listeledi.
Gözlemciler bu girişimlerin boyutunu ve genişliğini takdir ediyor, ancak bazıları bunun gibi fonların genellikle özellikle renk geliştiricilerine yönelik olmadığına işaret ediyor.
Renkli ticari gayrimenkul yöneticileri için bir ticaret birliği olan Emlak Yürütme Konseyi’nin CEO’su Ken McIntyre, azınlık geliştiriciler için finansman tahsis edilmediğinde, “tarih bize bunun çoğunluk geliştiricilere gittiğini gösterdi” dedi. .
Washington’da H2DesignBuild tarafından inşa edilen şehir evleri. Firma, ticari sitelere ek olarak uygun fiyatlı ve piyasa oranlı konutlar inşa etmektedir. Kredi. . . The New York Times için Sarah Silbiger
Bu, uygun fiyatlı konutlara odaklanan Siyah geliştiriciler için ve toplulukların kendileri için bir dezavantaj, dedi Bay McIntyre. Siyah geliştiricilerin, bazıları bu mahallelerde yaşayabilen Siyah müteahhitleri ve diğer çalışanları işe alma olasılığı daha yüksektir, bu da paranın birkaç kez çevrilmesine ve bir alanı kademeli olarak iyileştirmesine izin verir. Ancak geliştiriciler beyaz olduğunda, “günün sonunda öz sermayeyi eve götürüyorlar” dedi.
“Paranın orada kalacağını bildiğiniz yollarla topluluğa gitmesini zorunlu kılmadıkça, kaybolacak ve aynı eski şeyi yapıyorsunuz,” dedi.
Ayrıntılar kamuya açık olmadığı için isimsiz kalmak koşuluyla konuşan bir banka yöneticisi, JPMorgan Chase’in Siyah geliştiricilerin boru hattını belirleme ve güçlendirme çabalarını geliştirmeye devam edeceğini söyledi.
Eylül ayında Citigroup, azınlık geliştiricilerinin uygun fiyatlı konut projeleri için 200 milyon dolarlık öz sermaye ve finansmanı açıkladı.
Avukatlar, sermayenin ihtiyacı olan şirketlere gitmesini sağlamanın önemli olduğunu söylüyor.
Gayrimenkul geliştirme platformu MSquared’in kurucusu ve eski New York belediye başkan yardımcısı Alicia Glen, “Parayı teslim etmek, teslim etmekten çok daha kolay” dedi. “Azınlık geliştiricilerle ya da azınlık topluluklarında ilişkileri olan insanları bulmalısın. ”
Bu, sermayeyi, marjinalleşmiş topluluklara fon sağlamakla görevlendirilen ve renkli geliştiriciler ve topluluklarla derin bağlantılara sahip olma eğiliminde olan, Toplumsal Kalkınma Finans Kurumları olarak belirlenen borç verenler aracılığıyla akıtmak anlamına gelebilir.
Örneğin, Washington’da bir kredi veren City First Bank, borçlularıyla yakın ilişkiler geliştiriyor ve sermayeyi gelecek vaat eden ancak acemi işletmelere yönlendirmenin yollarını buluyor. Banka, büyük finans kurumlarının ilgisinde bir artış görüyor, dedi kredi verme müdürü Sonja Wells, “ama hepsi hala olabileceğinden daha küçük bir ölçekte. ”
Girişimler ne kadar iyi tasarlanmış olursa olsun, Siyahi geliştiriciler için kredi fonlarının çoğu aynı şeye odaklanma eğilimindedir: uygun fiyatlı konut. Birçok savunucu, geliştiricilerin inşa ettikleri topluluklar gibi görünmeleri gerektiği konusunda hemfikirdir, ancak renkli geliştiricileri yalnızca düşük gelirli veya iş gücü konutlarına yönlendirmek, potansiyel etkilerini ve karı azaltır. Uygun fiyatlı konut üzerindeki marjlar sınırlıdır ve yalnızca bu alanda çalışan geliştiricilerin büyümesini zorlaştırır.
Detroit geliştirme şirketi City Growth Partners’ın kurucusu Moddie Turay, “Bulduğum şey, renk geliştiricileri için var olan fonların sizi daha derin bir satın alınabilirliğe ittiği veya tamamen bununla sınırlı olduğu” dedi.
Bununla birlikte, piyasa oranlı projeler daha fazla özel sermaye gerektirir. Ve bu, genellikle kuşaksal zenginlikle daha az bağlantısı olan Siyahi geliştiriciler için geleneksel olarak zor olan bir şeydir. Brookings Enstitüsü’nün yaptığı bir araştırmaya göre, pandemiden önce Amerika’daki tipik bir Siyah ailenin net değeri beyaz bir ailenin onda biriydi. Siyah geliştiriciler, “arkadaşlar ve aile” öz sermayesinde birkaç milyon dolar elde etmenin genellikle imkansız olduğunu, çünkü ağlarının o kadar parası olmadığını söylüyorlar.
Exact Capital’in yönetici ortağı ve New York Emlak Odası’nın başkanı Craig Livingston, “Öz sermaye hazır değil,” dedi. Kendisi ve meslektaşları inanılmaz geçmiş performanslara sahip olabilir, dedi, “ancak ikinci veya üçüncü nesil geliştiricilerle rekabet ederken, aynı mali temele veya risk sermayesine erişime sahip değiliz. “
Bu soruna odaklanan birkaç girişim ortaya çıktı. Örneğin, Haziran ayında Morgan Stanley ve Ford Vakfı, azınlıklara ve kadınların sahip olduğu yeni şirketlere öz sermaye sağlayan 26 milyon dolarlık bir fon başlattı. Renk geliştiricilerine en iyi şekilde nasıl yardım edilebileceğine dair neredeyse on yıllık bir strateji geliştirmenin sonucu olan fon, bir Toplum Geliştirme Finans Kurumu olan TruFund Financial Services tarafından yönetilecek.
Ve Chicago’daki bir yatırım yönetimi şirketi olan Blue Vista, azınlık ve kadınların sahip olduğu emlak işletmeleri için 100 milyon dolarlık özel sermaye fonu yaratıyor. Bu yaz ırksal adalet protestolarının etkisiyle, firmanın kurucularından Robert G. Byron, şirketin geçmişini inceledi ve şirketin beyaz olmayan ve kadınların liderliğindeki acemi şirketlere sermaye sağladığı anlaşmaların işe yaradığını keşfetti. iyi dışarı.
Blue Vista, yeni fonunu, bir avuç yetenekli yeni geliştiriciye başlangıç sermayesi ve rehberlik sağlama planıyla yanıt olarak yapılandırdı. Birkaç yıl içinde, alıcıların daha yerleşik kaynaklardan sermaye aramaya hazır olma olasılığı daha yüksektir.
Blue Vista’nın programı, New York’ta başarılı bir Black geliştiricisi olan Don Peebles’in 2019’da duyurduğu programa benziyor. Bay Peebles, birkaç önemli pazardaki yetersiz sermayeli geliştiriciler için 450 milyon dolarlık yatırım toplamayı hedefliyor. Ancak özel sermaye firmaları arasında, Bay Byron, bu geliştiricileri bulmak ve bunlara yatırım yapmak için gerçek bir rekabet görünmediğini söylüyor.
Bay Byron, “Sadece yüzeyi çizerek, pazarlama yapmadan, gerçekten yetenekli insanlar bulduk – zeki, yetenekli, deneyimli,” dedi Bay Byron. Yatırımcılar da heyecanlı.
“Hem yatırımcılardan hem de potansiyel kullanıcılardan duyduğum şey,” Bu tam olarak bizim için yaygara koparmak “dedi. “Bu hiç akıllıca değil. “
Bir The New York Times haberinden çevrildi ve haberleştirildi.