WeWork, İcra Kurulu Başkanı Ayrıldıktan Sonra Daha Fazla Kargaşayla Karşı Karşıya

Sandeep Mathrani’nin WeWork’ün kurtarıcısı olması gerekiyordu.

Bir emlak yöneticisi olarak, başarısız bir halka arzın şirketi çöküşün eşiğine getirmesinin ardından 2020’de sorunlu ofis alanı şirketinin genel müdürü oldu. Kurucu ortağı Adam Neumann altında hızla ve kaotik bir şekilde büyüyen bir işletmeye disiplin ve düzen aşıladı.

Bay Mathrani, Bay Neumann’ın istediği gibi “dünyanın bilincini yükseltecek” bir şirket kurmak yerine, bir emlak şirketi yönetmenin ağırbaşlı ayrıntılarına odaklandı. Pandemide WeWork’ü yönetti, ev sahiplerine daha az kira kabul ettirdi, şirketi halka arz etti ve geçen ay tamamlanan ve şirketin borcunu azaltan bir mali yeniden yapılandırmayı denetledi.

Ancak yeniden yapılanmadan sadece haftalar sonra, şirket 16 Mayıs’ta Mathrani’nin görevi bırakacağını ve kalıcı bir halefinin atanmadığını söyledi. Onunla yakın zamanda tanışan Wall Street analistleri şaşkına döndü – bir analist bir araştırma notunda yöneticinin “gemiyi terk ettiğini” yazdı. Birkaç hafta sonra, WeWork’un geçen Haziran ayında katılan finans müdürü de ayrıldı.

Kargaşa, başabaş noktasına hiç yaklaşmamış bir iş kurmak için milyarlarca dolar harcayan ve şimdi evden çalışma talebin azalmasından bu yana ortaya çıkan ucuz ofis anlaşmaları seliyle rekabet etmesi gereken WeWork’un uygulanabilirliği hakkında yeni soruları gündeme getiriyor. ticari gayrimenkul için.

Yatırımcılar, bir WeWork dönüşünden neredeyse tamamen vazgeçtiler. Hisse senedi, bir birleşme yoluyla borsada listelenmeyi garantilediği Ekim 2021’e göre yüzde 95’ten fazla düşüşle 20 sent civarında işlem görüyor.

S&P Global Ratings’in birincil kredi analisti Pranav Khattar, “Mevcut sermaye yapısının sürdürülemez olduğuna hâlâ inanıyoruz” dedi.

Şirketin kaderi büyük ölçüde, WeWork’a yaklaşık 12 milyar dolar yatırım yapan ve en büyük hissedarı olan Japon şirketler grubu SoftBank’a ait. SoftBank ayrıca şirkete yüz milyonlarca dolar borç verdi ve geçen ayki yeniden yapılanmasında WeWork borcunu azalttı.

WeWork’un borcunu toplamda 1,4 milyar $ azaltarak ve kalan borcun geri ödenmesini zorlayarak, yeniden yapılandırma WeWork’e sürdürülebilir bir iş kurması için daha fazla zaman verdi. Ancak şirket hala her çeyrekte büyük miktarlarda nakit tüketiyor ve belki de iflas yoluyla önemli ölçüde küçülmek zorunda kalabilir.

Ofis ev sahipleri şirketi korkuyla izliyor.

Columbia Business School’da emlak konusunda uzmanlaşmış bir profesör olan Stijn Van Nieuwerburgh, WeWork’ün çöküşünün New York, San Francisco ve diğer şehirlerdeki zayıf ticari emlak sektörü için “sistematik bir şok” olabileceğini söyledi.

WeWork’un Amerika Birleşik Devletleri’ndeki diğer tüm şirketlerden daha fazla yaklaşık 20 milyon fit kare ofis alanı kiraladığını belirterek, “Bu, ciddi bir şekilde mücadele eden ofis pazarına daha fazla soğuk su akıtacaktır” dedi.

Yakın zamana kadar, Bay Mathrani, WeWork’ü tersine çevirmeye kararlı görünüyordu. Ancak liderliğine aşina olan ve adının açıklanmaması koşuluyla konuşan dört kişiye göre, işin zorluklarından yorulmuştu ve SoftBank’ın katılım eksikliği olarak algıladığı şey yüzünden hüsrana uğradı. Konuşmalarına aşina olan üç kişinin söylediğine göre, meslektaşlarına borç yeniden yapılandırmasını tamamlamak için daha hızlı hareket etmemesinden özellikle rahatsız olduğunu söyledi.

SoftBank’ın düşüncesine aşina bir kişiye göre, işlem karmaşık olduğu ve çok sayıda tarafın onayını gerektirdiği için hızlı bir şekilde yapılamadı.

Bay Mathrani yorum yapmaktan kaçındı.

WeWork ve SoftBank yeniden yapılanmayı tartışırken, diğer taraflar şirketi istikrara kavuşturmayı amaçlayan anlaşmalar önerdiler.

Geçen sonbaharda, şirkette küçük bir hisseye sahip olan kurucu ortak Bay Neumann, arkadaşlarına ve ortaklarına WeWork’a tekrar katılmayı ve hisselerinin bir kısmını geri almayı düşündüğünü söylemeye başladı. onun konuşmaları Planlara aşina olan dört kişinin söylediğine göre, Bay Mathrani ile şirketi destekleyebilecek büyük bir yatırım ve diğer stratejik girişimleri görüşmek üzere Ekim ayında bir toplantı planladı.

Bay Neumann kısa süre önce, Flow adlı yeni emlak girişimi için risk sermayesi şirketi Andreessen Horowitz’den 350 milyon dolarlık bir yatırım almıştı. İki kişi, o ve diğer yatırımcıların WeWork’a 1 milyar dolara varan bir yatırım yapmayı düşündüklerini ve bunun bir kısmının şirketin borcunun bir kısmını geri almak için kullanılabileceğini söyledi.

Üç kişi, Bay Mathrani’nin toplantıyı iptal ettiğini ve yeniden planlamadığını söyledi. İki adam, Bay Neumann’ın teklifini tartışmak için asla bir araya gelmedi ve Bay Mathrani’nin neden ilgilenmediği açık değil.

Bay Mathrani, borcun yeniden yapılandırılması için SoftBank ve Japon şirketle müttefik diğer yatırımcılarla müzakere etmeyi seçti. Ancak o ve SoftBank yöneticileri, borç anlaşmasına onay vermek için SoftBank’ın genel müdürü Masayoshi Son’un dikkatini çekmeye çalıştı.

Mart ayına gelindiğinde, anlaşmayla ilgili müzakereler uzayıp giderken, konuyu bilen üç kişinin söylediğine göre, Bay Mathrani, Softbank’ın şirket üzerindeki etkisinin önemli kararlar verme yeteneğini engellediğini giderek daha fazla hissetti.

İlkbaharda, WeWork’ün hisseleri düşerken, WeWork ile çarpıcı anlaşmalar yapmakla ilgilenen diğer şirketlerden teklifler alarak SoftBank’a başvurdu. Ortak çalışma şirketi IWG, WeWork’ün lokasyonlarını bir ücret karşılığında işletmek için bir anlaşmayı görüştü ve dünyanın en büyük ticari emlak komisyoncularından biri olan JLL, WeWork ile potansiyel bir işletme anlaşması hakkında görüşüyordu. konuşmalar.

SoftBank ilgilenmedi. JLL ve IWG yorum yapmaktan kaçındı.

WeWork, Bay Mathrani altında bazı ilerlemeler kaydetti. Şirket, ev sahiplerinden daha düşük kiralar için pazarlık yaparak ve bazı yerleri kapatarak maliyetlerini düşürdü. Yakın tarihli bir WeWork menkul kıymet dosyası, 2019’dan beri yüzlerce kiralamayı feshedip değiştirerek yaklaşık 12 milyar dolar tasarruf ettiğini söyledi.

Ancak şirket, Bay Mathrani’nin belirlediği bazı hedeflerin çok gerisinde kaldı. Ağustos 2021’de şirket, 2022’de 4,3 milyar dolar gelir getireceğini tahmin etti; bundan 1 milyar dolar daha azını bildirdi.

Ve ofis alanı için zayıf talep göz önüne alındığında, şirketin maliyetleri hala çok yüksek olabilir. 2020’nin sonunda yaklaşık 715 olan lokasyon sayısı Mart ayının sonunda 614’e düştü.

Bay Mathrani ve ofis sahipleri, pandemi sırasında ve sonrasında ofis işlerinin dönüşümünü tam olarak takdir edemediler. Haftada beş gün ofise daha az kişinin gelmesiyle, birçok işveren artık pahalı ofis alanlarına ihtiyaç duymadıklarına karar verdi.

Büyük zorluklardan biri, WeWork’ün işverenlerin artık ihtiyaç duymadığı ve başkalarına kiralamak istediği çok büyük miktarda ofis alanıyla rekabet etmesidir. New York ofis alanı komisyoncusu olan Wharton Property Advisors’ın CEO’su Ruth Colp-Haber, “WeWork’ün uygun fiyatlı bir taşeronluktan daha pahalı olduğuna şüphe yok” dedi.

Manhattan’daki ikinci kademe bir binada 20 kişi için yeterince büyük olan 5.000 metrekarelik bir ofisin alt kiralama pazarında ayda yaklaşık 12.500 $’a alınabileceğini söyledi. Bayan Colp-Haber, WeWork’ün kiracılara bir alanda ne kadar süre kalmak istedikleri konusunda daha fazla esneklik sunduğunu kabul ederek, karşılaştırılabilir bir WeWork tesisinde benzer miktarda bir alanın muhtemelen ayda yaklaşık 16.000 $’a mal olacağını söyledi.

Bir WeWork temsilcisi, alt kiralamanın, bir WeWork alanını kullanmayı daha çekici hale getirebilecek önemli maliyetler ve uygunsuzluklar içerdiğini söyledi.

Ofis alanı talebindeki son düşüşten önce bile, WeWork’ün iş modeli her zaman sallantılı bir önermeye dayanıyordu.

Mali krizin ardından 2010 yılında Bay Neumann ve Miguel McKelvey tarafından kurulan WeWork, ofis binalarında veya tüm binalarda katlar için uzun vadeli kiralamalar imzaladı. Şirket bu alanları yeniledi ve serbest çalışanlara, yeni kurulan şirketlere ve büyük şirketlere kiraladı. Fikir, WeWork’ün daha kısa kiralamalar, iyi tasarlanmış alanlar ve mutlu saatler gibi avantajlar sunarak ev sahiplerine ödediğinden daha fazla kira geliri elde edebileceğiydi.

Model hiçbir zaman büyük ölçekte çalışmadı. Çoğu yerde, maliyetler geliri büyük ölçüde geride bıraktı. WeWork kurulduğundan bu yana çoğu yıl gelirini ikiye katlayarak hızla büyüdü, ancak aynı zamanda kayıplarını da ikiye katladı. Şirket 2019’da halka açılmak istediğinde yatırımcılar karşı çıktı.

WeWork, Eylül 2019’da halka arzını geri çekti ve Bay Neumann, genel müdürlükten istifa etti. O zamandan beri SoftBank’a hisse satışından ve nakit ödemelerden 700 milyon dolardan fazla gelir elde etti.

Konuya aşina olan iki kişi, Bay Neumann’ın yoluna devam ettiğini ve artık WeWork’e yatırım yapmakla ilgilenmediğini söyledi. Yakın tarihli bir mali dosyalamada SoftBank, WeWork’teki yatırımlarından şimdiye kadar 10 milyar dolardan fazla zarar ettiğini açıkladı.