Ayarlanabilir Faizli İpotekler Neden Hala Riskli?

Ayarlanabilir oranlı ipotekleri hatırlıyor musunuz?

Yükselen faiz oranları, başlangıç ​​oranı genellikle geleneksel sabit faizli ev kredilerindeki orandan daha düşük olduğundan, bu ipotekleri ev alıcıları için yeniden cazip hale getiriyor. Ama daha riskli olabilirler.

ARM’ler olarak bilinen ayarlanabilir oranlı ipotekler, zaman içinde yukarı veya aşağı gidebilen faiz oranlarına sahiptir. Oran düşük başlar – tipik olarak, 30 yıllık sabit faizli ipoteklerde geçerli oranların altında. Ancak belirli bir zaman aralığından sonra, örneğin üç, beş veya yedi yıl sonra değişerek, borç alanların aylık ödemelerini daha pahalı hale getirebilir.

ARM’ler son yıllarda çok fazla talep görmedi çünkü tahmin edilebilir, sabit faizli ipotek oranları düşük kaldı. Ayrıca, başlangıçtaki düşük faiz oranlarının cezbettiği niteliksiz borçlular, yükseldiklerinde ödemeleri sürdüremedikleri mali krizde de kötü bir itibar kazandılar.

Mali krizden sonra çıkarılan yasalar, ARM’leri “eskisinden çok daha güvenli ve daha şeffaf hale getirdi”, dedi Sorumlu Kredi Merkezi’nin kıdemli başkan yardımcısı Eric Stein.

Örneğin, borç verenlerin borçluların krediyi geri ödemek için makul bir yeteneğe sahip olduğundan ve ARM’lerin artık ön ödeme cezaları olmadığından emin olmaları gerekir, böylece borçlular daha fazla ödeme yapabilir. daha yüksek ödemeleri karşılayamazlarsa, krediyi kolayca ödeyebilir veya yeniden finanse edebilirler. Yine de, ayarlanabilir oranlı kredilerin doğal riskleri olduğunu söyledi: “Bunları tartmak borçluya kalmış.”

Ancak bu yıl faiz oranları ve ev fiyatları arttığı için, bazı borçlular ev ödemelerini daha uygun hale getirmek için yeniden ARM’lere yöneliyor.

Konut finansmanı devi Freddie Mac’e göre, 30 yıllık sabit faizli bir kredideki ortalama oran, bir yıl önce yüzde 3’ten daha az iken, şimdi yüzde 5’in üzerine çıkıyor. Aynı zamanda, Ulusal Emlakçılar Birliği’nin bildirdiğine göre, önceden sahip olunan bir evin medyan satış fiyatı, Nisan ayında bir önceki yıla göre neredeyse yüzde 15 artarak yaklaşık 391.000 dolar oldu. (Ülkenin bazı bölgelerinde, tipik satış fiyatı çok daha yüksektir.) Daha yüksek fiyatlar ve daha pahalı ipoteklerin birleşimi, bazı alıcıların kendilerini sıkışmış hissettikleri anlamına gelir.

“ARM’ler hakkında çok daha fazla soru ve soru alıyorum,” dedi bir çevrimiçi kredi kuruluşu olan LoanDepot’un baş kredi sorumlusu Brian Rugg. “Bu satın alınabilirlik açısından kullanımı çok güçlü bir araç.”

Mortgage Bankacılar Birliği’nin baş ekonomisti Michael Fratantoni, geçen yıl ipotek başvurularının yüzde 4’ünden fazlasının ARM’ler için olduğunu söyledi. Bu yıl, faiz oranlarındaki artışın etkisiyle payın yaklaşık yüzde 10’a yükseldiğini söyledi.

“Hemen satın almak isteyen bir borçlu için ARM seçerek önemli tasarruflar elde edebilir” dedi. Freddie Mac’e göre, sabit oranlı bir kredi için Perşembe günü yüzde 5.09’a kıyasla, beş yıllık ilk sabit oranlı ayarlanabilir oranlı kredilerde ortalama başlangıç ​​oranı yüzde 4.04 oldu. Bu fark, en azından başlamak için, 350.000 dolarlık bir kredide ayda 200 dolardan fazla tasarruf anlamına gelir.

“Bu gerçek para,” dedi Dr. Fratantoni.

Bazı borçlular, ilk, daha düşük oranlı dönemde kredilerinin anaparasını ödemek için birikimlerini kullanırlar ve kredinin ömrü boyunca para biriktirirler, dedi Bay Rugg. “Ödeyebiliyorsanız, birikimleri bir kenara koymanızı veya müdüre başvurmanızı tavsiye ederim” dedi.

Buradaki yakalama, elbette, sabit oran süresi sona erdikten sonra oranın yükselebilmesidir. Mortgage uzmanları, düşük “teaser” oranları sunan ve oranların hızlı bir şekilde sıfırlanmasına izin veren finansal krizden önce mevcut olan ARM’lerle karşılaştırıldığında, bugünün ayarlanabilir oranlı kredilerinin daha güvenli olduğunu söylüyor. Tipik olarak en az üç yıllık sabit oranlı bir süreye sahiptirler ve oranın bundan sonra ne sıklıkta ve ne kadar artabileceğine ilişkin sınırlara sahiptirler – örneğin yılda bir değişikliğin yüzde ikiden fazla olmaması gibi. Ve borçluların sadece kredinin faizini ödemesine veya kendi ödeme tutarını seçmesine izin veren riskli ARM’ler artık yaygın olarak mevcut değil.

Yine de, borçlular ilk geri ödeme döneminden sonra oranlarının arttığını görebilirler. Bu nedenle, evlerini satamazlarsa veya krediyi yeniden finanse edemezlerse daha büyük ödemeleri karşılayabileceklerinden emin olmak için önceden plan yapmaları gerekir. Beş ila yedi yıl içinde oranların ne olacağını kimse kesin olarak söyleyemez, ancak şu anda yükseliyorlar.

Kansas Eyalet Üniversitesi’nde kişisel finansal planlama doçenti Martin Seay, “Aşağı inecek fazla yer yok ve çıkacak çok yer var” dedi.

Oran kredinin üst sınırına yükselirse ödemenizin ne olacağını hesaplamak akıllıca olacaktır. Tüketici Mali Koruma Bürosu, kredinizi değerlendirmenize yardımcı olabilecek, ayarlanabilir oranlı ipotekler için bir kılavuz sunar. Ayrıca Freddie Mac tarafından sunulanlar gibi çevrimiçi araçları kullanarak daha yüksek ödemeyi kendiniz hesaplayabilirsiniz.

ARM’ler, anlaşılması gereken daha fazla şartı ve takip edilmesi gereken potansiyel değişiklikleri olan geleneksel ipoteklerden daha karmaşıktır, bu nedenle borçluların kredinin şartlarını gerçekten anlamak için zaman ayırması gerekir.

Ulusal Mortgage Brokerleri Birliği başkanı Linda McCoy, “Farkında olun, işe atlamadan önce eğitimli olun” dedi.

İşte ayarlanabilir oranlı ipoteklerle ilgili sorular ve cevaplar:

Bir ARM’nin 5/1, 7/1 veya 10/1 olarak tanıtılması ne anlama gelir?

İlk sayı sabit oranlı dönemi (beş, yedi veya 10 yıl) ifade eder. İkincisi, sabit oran döneminden sonra oranın kaç kez değişebileceğidir – bu örneklerde yılda bir kez. Ancak altı ayda bir değişebilen oranlı krediler de yaygındır. Bunlar tipik olarak 7/6-ay, 10/6-ay vb. olarak belirtilir.

Long Island’da bir ipotek komisyoncusu olan Sean Bloch, bazı kredilerin ilk sıfırlamada daha büyük bir artışa – genellikle, başlangıç ​​oranının beş yüzde puanı üzerinde – izin verdiğini ve ardından yüzde iki puandan fazla olmayan artışlara izin verdiğini söyledi. Bazı borç verenler, borçlunun başlangıçtaki sabit oran artı yüzde iki puan üzerinden ödeme yapma kabiliyetine dayalı olarak ARM’leri garanti altına alıyor, dedi.

Çoğu ARM, kredinin ömrü boyunca toplam artışa da bir üst sınır koyar. Dolayısıyla, başlangıçtaki sabit oran yüzde 4 ve üst sınır 5 ise, oran yüzde 9’dan daha yüksek olamaz – ancak bu yine de çok daha yüksek bir aylık ödeme anlamına gelir.

Bir ARM ne zaman anlamlıdır?

Nispeten kısa bir süre – kredinin sabit faizli döneminden daha az – evde kalacağınızdan eminseniz, bir ARM mantıklı olabilir. Oran sıfırlanmadan önce evi satabilir veya krediyi yeniden finanse edebilirsiniz. Bayan McCoy, sıfırlamadan önce gerçekçi bir şekilde maaşlarında önemli bir artış bekleyebilecek kişilerin – tıp asistanları veya hukuk öğrencileri gibi – faydalanabileceğini söyledi.

Ancak bu seçenek, örneğin belirli bir evi satın almanın tek yolu olarak ayarlanabilir oranlı bir kredi arayan saatlik kazananlar için çok riskli olabilir. “Onlara ARM vermeyeceğim,” dedi. Daha yüksek ödemeleri yapamazlarsa evi ve yatırımlarının çoğunu kaybedebilirler.

Kansas Eyaleti’nden Dr. Seay, riskle birlikte eninde sonunda sizin rahatınızla ilgili olduğunu söyledi. “Düşük bir risk toleransım var” dedi. “Asla bir ARM’im olmayacaktı.”

Bir ARM üzerindeki faiz daha düşük bir orana sıfırlanabilir mi?

Evet. İlk geri ödeme döneminden sonra, ARM oranları bir karşılaştırmalı piyasa endeksine ve marj olarak bilinen belirli bir orana dayanır. Yani endeks düşerse kredi faizi de düşebilir. Ancak birçok kredinin, oranın altına düşemeyeceği bir tabanı vardır. Bu oranın ne olduğunu öğrenmek için borç vereninize sorun veya kredi açıklama belgelerinizi inceleyin.