Son yıllarda özellikle pandemi döneminde konut satıcılarının pazarı oldu. Ancak ev sahipleri için daha büyük karlar, bazı durumlarda büyük bir vergi faturası anlamına gelebilir.
Onlarca yıldır, çoğu Amerikalı, karları belirli sınırları aşmadıkça evlerinin satışı üzerinden sermaye kazancı vergisi ödemekten korunmuştur. Ancak muhasebecilere göre, konut değerlerindeki artış, daha fazla ev sahibinin, özellikle uzun süredir bir evleri varsa, sattıklarında vergiye tabi beklenmedik kazançlar görebileceği anlamına geliyor.
Ana evinizin satışından vergi borcunuz olup olmayacağı, satış yaptığınızda vergilendirilebilir kârınızdan çıkarabileceğiniz sermaye kazançları “hariç tutma” için uygunluğunuz da dahil olmak üzere çeşitli faktörlere bağlıdır. Mevcut vergi kanununun izin verdiği istisna, vergi beyannamesi durumunuza bağlıdır: ortak beyanname veren evli bir çift için 500.000 dolar ve tek bir dosya için 250.000 dolar.
Ancak 1997’de belirlendiğinden beri değişmeyen bu miktarları aşmak daha kolay hale geliyor. Daha önce sahip olunan tek ailelik bir evin tipik satış fiyatı, sadece son on yılda iki katından fazla artarak 353.600$’a ulaştı. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre yıl. Sonuç olarak, derneğin sermaye kazancı vergileri için artan bir potansiyel gördüğünü söyledi, sertifikalı mali müşavir ve dernek için federal vergi politikası direktörü Evan Liddiard. Bay Liddiard,
bu durumun bazı ev sahiplerini satmak konusunda isteksiz hale getirebileceğini ve zaten kısıtlı olan mülk arzını daha da zorlaştırabileceğini söyledi. Şimdiye kadarki kanıtlar anekdottur, dedi.
Seattle’da muhasebeci olan Greg White, endişenin özellikle kıyılardaki yüksek fiyatlı pazarlarda keskin olduğunu söyledi. “San Francisco, Seattle, New York veya Boston’daysanız,” dedi, “500.000$ sınırını aşmak kolaydır.”
İstisnaya hak kazanmak için, evin sahibi olmanız ve ana eviniz olarak (İç Gelir Servisi bunu “birincil ikametgahınız” olarak da adlandırır) önceki beş yıldan en az ikisi boyunca yaşamış olmanız gerekir. satış kapanır. Vergi amaçları için aynı anda yalnızca bir ana eviniz olabilir. Genelde zamanınızın çoğunu geçirdiğiniz ve vergi beyannameniz, seçmen kayıt kartınız, ehliyetiniz gibi belgelerde yazan adrestir. (Bazı New York muhasebecileri mizahi bir şekilde “oyuncak ayı” testi olarak adlandırılan şeyi kullanırlar: Eviniz, gece oyuncak ayınızı tuttuğunuz yerse, o zaman asıl evinizdir.)
ardışık olmak; beş yıllık sürenin bir bölümünde farklı bir ana eviniz olabilir.
İşte bir örnek: Diyelim ki 10 yıl önce 300.000$’a bir ev aldınız ve 2021’de 600.000$’a, 300.000$ kazançla sattınız. Evliyseniz, kazanç 500.000 dolardan az olduğu için muhtemelen hiçbir sermaye kazancı vergisi borcunuz olmaz. Bununla birlikte, bekarsanız, vergi borcunuz olabilir – ancak yalnızca 250.000 ABD Dolarını aşan 50.000 ABD Doları için.
Ancak vergiye tabi kazancınızın miktarını azaltmak için atabileceğiniz adımlar vardır.
İlk olarak, emlak komisyonları ve devir ve ekspertiz ücretleri gibi evin satışıyla ilgili maliyetleri çıkarabilirsiniz.
Ayrıca, satın alma fiyatınıza yıllar içinde evinizde yapılan iyileştirmelerin maliyetini ekleyerek “temel”inizi (kazancın dayandığı dolar miktarını) artırabilirsiniz. İyileştirmeler, evin değerine değer katan ve kullanım ömrünü uzatan projeler olmalıdır. Manhattan’daki Prager Metis’te kıdemli bir muhasebeci olan Michael Durant, evinizdeki boruları değiştirmek yeterli olabilir, ancak bir duş başlığını değiştirmek olmaz, dedi.
Bir oda eklediyseniz, mutfağınızı yeniden şekillendirdiyseniz veya bir çatıyı değiştirdiyseniz, tüm bu maliyetler temelinize eklenebilir, bu da kazancınızı ve ilgili vergiyi düşürmenize yardımcı olur, diyor şirketin finansal planlama direktörü Isabel Barrow. Edelman Financial Engines, bir finansal planlama ve varlık yönetimi firması.
Bayan Barrow, ev sahiplerinin herhangi bir iyileştirmenin tarihini ve maliyetini gösteren bir elektronik tablo tutmasını önerdi. Ev sahipleri, mülklerinin temelindeki bir artışı haklı çıkarmak için makbuzları, faturaları ve tasarım planlarını kaydetmelidir.
250.000$ sınırını 50.000$ ile aşan varsayımsal tek satıcı ile devam ederek, nasıl çalışabileceği aşağıda açıklanmıştır. Diyelim ki yüzde 6 emlak komisyonu (36.000 $) ödediniz. Bunu satış fiyatından çıkararak 564.000$’a düşürürsünüz. Belki bir banyoyu yenilemek için 15.000 $ harcadınız; Bunu, eviniz için ödediğiniz fiyata ekleyerek, temelinizi 315.000$’a yükseltirsiniz. O zaman kazanç 249.000 $ (564.000 $ eksi 315.000 $), tek bir dosyalayıcı için hariç tutmanın altında olacaktır – bu nedenle vergi borcunuz olmaz.
Uzun bir süre bir evde yaşayan çoğu insan, ister bir yüzme havuzu inşa etmek, ister panjur takmak veya bir jeneratör eklemek olsun, önemli gelişmeler kaydetti, diyor IRS savunuculuğu ve hükümetle ilişkiler üst düzey yöneticisi Melanie Lauridsen. Amerikan Yeminli Mali Müşavirler Enstitüsü. İyileştirmeler önemli, dedi, “bunun için uzun zaman önce ödemiş olsanız bile.”
Tam hariç tutma için uygun değilseniz, sizi bunun en azından bir kısmı için uygun kılabilecek istisnalar vardır. Diyelim ki bir ev aldınız, ancak iş değişikliği, hastalık veya sakatlık ya da taşınmaya zorlayan başka bir öngörülemeyen olay nedeniyle iki yıl içinde satmak zorunda kaldınız. Kısmi bir hariç tutma talebinde bulunabilirsiniz. IRS bir çalışma sayfası sağlar, ancak ayrıntıları doğru anladığınızdan emin olmak için profesyonel tavsiye almak en iyisidir, dedi Bayan Barrow.
Ayrıca, hariç tutmayı ne sıklıkla alabileceğiniz konusunda bir sınır vardır: sadece iki yılda bir.
Vergiye tabi bir kazanç elde ederseniz, vergi tutarı federal parantezinize ve mülkün ne kadar süredir sahibi olduğunuza bağlıdır. En az bir yıl süreyle elde tutulan varlıklara uygulanan uzun vadeli sermaye kazançları vergisi oranları genellikle daha düşüktür. Kısa vadeli kazançlar, olağan gelir oranlarında vergilendirilir. (Bazı eyaletler kendi sermaye kazançları vergilerini de alabilirler.)
Hafta sonu kaçamağı olarak ikinci bir eviniz varsa ne olur? Bayan Lauridsen, mülkü nasıl kullandığınızın ayrıntılarına bağlı olarak sermaye kazançları hariç tutmanın geçerli olabileceğini söyledi. Washington DC’de yaşayan ve hafta sonu şehir dışında evleri olan bir çiftin örneğini verdi. Karısı emekli oldu ve çiftin daha sonra ana evleri olarak ilan ettiği hafta sonu evine taşındı. (Koca, çalışma haftası boyunca şehirdeki evde kaldı ve hafta sonları karısına yeni “ana” evinde katıldı.) Koca emekli olduğunda, şehirdeki evini sattılar ve ana gelirleri olduğu için sermaye kazancı istisnasına hak kazandılar. Satıştan en az iki yıl önce evde. Ardından, iki yıl sonra, “yeni” ana evlerini (eskiden hafta sonu evi olan) sattılar ve dışlamayı tekrar aldılar.
“Evi nasıl kullandığınız konusunda zamanlama anahtardır,” dedi Bayan Lauridsen. “İki evi de aynı anda satsalardı işe yaramazdı.”
Ancak bazen vergi kaçınılmaz olabilir. Ontario, Kaliforniya’da yeminli mali müşavir olan John P. Schultz, “Bu, geçen yıl içinde birçok kez tartışılan bir konu oldu ve Kaliforniya’daki konut fiyatları hızla artmaya devam ettikçe de bu tartışma konusu olmaya devam edecek,” dedi
Kongre Araştırma Servisi’nin yakın tarihli bir raporunda, “Son zamanlarda artan konut fiyatları ve genel olarak enflasyonla ilgili endişeler göz önüne alındığında”, “politika yapıcılar 250.000 ve 500.000 dolarlık üst sınırları yeniden gözden geçirmek isteyebilir” dedi.
Hariç tutma miktarları, 1998’den 2021’e “ortalama konut fiyatındaki” değişikliği yansıtacak şekilde artırılmış olsaydı, rapor, artık bekar ev sahipleri için 650.000 dolar ve evli çiftler için 1,3 milyon dolar olacağını söyledi.
The New York Times haberinden çevrildi ve haberleştirildi.