Oranlar Yükseliyor. Bir Ev İstiyorsun. Sonrasında ne olacak?

Dünyada en çok ne istediğinizi düşünüyorsunuz. Satın alacağınız neredeyse her şeyden daha pahalıya mal olur. Fiyat geçen yıl 50.000 doların üzerine çıkmış olabilir. Ve şimdi, işte buradasınız, Federal Rezerv’in entrikalarının sizin ve ev satın alımınız için ne anlama gelebileceğini anlamaya çalışıyorsunuz.

Bu zor ve üzgünüm. Bir teselli olacaksa, profesyonel tahminciler de daha sonra ne olacağını bilmiyorlar.

Fannie Mae’nin kıdemli başkan yardımcısı ve baş ekonomisti Douglas G. Duncan, “Her tahminin yanlış olacağını biliyoruz” dedi.

Kesin olan bir şey var: Fed, bankaların kısa vadeli krediler için birbirlerine uyguladıkları oranları artırmayı planlıyor. Bu, her tür kredi için borçlanma maliyetlerini artıracaktır – ancak ipotekler bu artışlarla diğerleri kadar doğrudan bağlantılı değildir.

Fed’in amacı genel enflasyonu düşürmek, ancak pandeminin neden olduğu garip koşullar, konut piyasasının uymayabileceği anlamına geliyor.

Bu, esnek olmanız gerektiği anlamına gelir. Öyleyse bilinebilir olanla başlayın.

Geçen yıl, şu anda medyan olarak 408.000 $’lık yeni alçı ve çubuk koleksiyonuna göre çift haneli yüzde fiyat artışları oldu. (Mevcut evler için 350.000 dolar.) Mortgage oranları, rekor düşük seviyelerinden yüzde bir puandan fazla arttı. Ve birçok alıcı sadece birkaç ay içinde elde edilebilecek olandan daha cazip bir oranda kilitlemeye çalıştığından, satışlar yıla başlamak için atladı.

Şimdi biraz derin nefes alın. Bunun ne anlama geldiği hakkında sorularınız var. Bu cevaplar yardımcı olmalıdır.

Fed kesinlikle önümüzdeki ay oranları artıracak gibi görünüyor. Mortgage ne olacak?

Mortgage faiz oranları, mevcut yüzde 3,92 seviyesinden muhtemelen yıl bitmeden yükselecektir. Ama burada oyunda olan sadece Fed faiz artışları değil. Merkez bankasından bir artışa neden olabilecek olağandışı bir hareket var.

Federal hükümet, son yıllarda konut piyasasını ve genel ekonomiyi istikrara kavuşturmak için satın aldığı, bonoların içinde yaşayan devasa konut ipoteği demetlerine sahiptir.

Konut piyasası şu anda gayet iyi ve Federal Rezerv bu tahvillerden bir an önce kurtulmak istiyor. Ancak çok hızlı bir şekilde çok satarsa, piyasayı sular altında bırakabilir ve tahvil fiyatlarını aşağı çekebilir.

Bu noktada, yeni ipotek paketleri paketleyip satmaya çalışan bankacılar, yatırımcılara daha fazla ödeme yapmak ve onları satın almak için bu yeni tahvillere ihtiyaç duyacaktır. Ve bu tahvillerin daha fazla ödeme yapabilmesi için ev sahiplerinin ipoteklerine daha yüksek faiz oranları ödemeleri gerekecek.

Bu, ipotek oranlarının bu yıl daha da yükseleceği olası bir senaryo.

Tamam, bu nedenle ipotek oranları biraz daha yükselebilir. Fiyatlar o noktada düşmeyecek mi? (Lütfen?)

Peki, fiyatlar 2018’de oranlar biraz yükseldiğinde olduğu gibi hızlı bir şekilde büyümeyi durdurdu. Bu yardımcı olur mu? Bu sefer de olabilir.

Ama… olmayabilir. İnsanlara, Andreas Fuster ve Basit Zafar’ın geçen yılın başlarında yayınladıkları bir makale için yaptıkları gibi, ipotek oranları yükselirse ne ödemeyi planladıklarını sorduğunuzda, yanıtlar şaşırtıcı görünüyordu. Araştırmacılar, ipotek oranları yüzde 4,5 yerine yüzde 6,5 olsaydı, olası alıcıların ne kadar ödemeye razı olacağını sordu.

Katılımcıların fiyat hedefi ortalama olarak yalnızca yüzde 5 daha düşüktü. Neredeyse yarısı figürlerini hiç değiştirmedi.

Bu, daha yüksek ipotek oranlarında bile alıcılar arasında hala çok fazla rekabet olabileceğinin bir işareti. Yine, bu anket tüketicilerin enflasyonun günlük yaşam maliyetlerini artırması konusunda bu kadar tedirgin olmasından önce yapıldı.

Yani bu sefer farklı mı diyorsunuz?

Evet — ve hayır. Ekonomi, hisse senedi ve konut piyasası döngüleri yaşamımız boyunca düzenli (öngörülebilir veya tutarlı bir şekilde zamanlanmış olmasa da) olaylar olsa bile, gerçekler her zaman değişir.

Ve ah, elimizde ne kadar gerçekler var. Bir pandemi ve hükümetin müdahalesi, birçok insanın seyahat, işe gidip gelme, kıyafet, öğrenci kredisi ödemeleri ve eğlence için daha az harcama yapmasına neden oldu.

Bu, işini veya herhangi bir gelirini kaybetmeyenlerin peşinat hesaplarına fazladan para koydu. Aynı zamanda, Fed’in satın aldığı ipotek paketleri, rekor seviyede düşük ipotek oranlarına yol açtı.

Bu, ev fiyatlarını artırmayı kolaylaştırdı – tıpkı pek çok insanın evde çalışmak ve çocukları saçlarından uzak tutmak için daha fazla yer aramak için taşınma planlarını hızlandırması gibi. Mevcut evler için daha da fazla rekabet vardı ve tedarik zinciri sorunları ve işgücü kıtlığı nedeniyle yeni evlerin inşa edilmesi daha uzun sürdü.

Dahası var. Profesyonel yatırımcılar, çoğu satıcının tercih ettiği ve çoğu bireysel mal sahibinin eşleşemeyeceği tamamen nakit tekliflerle 2021’de daha önce hiç olmadığı kadar ev satın alıyordu. Redfin’e göre, 2021’in dördüncü çeyreğinde ev satın alımlarının yüzde 18,4’ünü oluşturuyorlardı. Güney ve batı şehirlerinde – Atlanta, Charlotte, Miami, Orlando, Las Vegas ve Phoenix gibi – yatırımcılar satışların dörtte birinden fazlasını oluşturuyordu.

Bu kurumsal alıcılar da muhtemelen bitmedi.

Austin, Teksas’ta bir finansal planlamacı olan Sarah Ponder, “Alıcı olmak için kesinlikle korkunç bir zaman” dedi. Orada, şehrin Emlakçılar Kurulu’na göre, medyan ev fiyatı geçen yıl yüzde 30 arttı.

Gayrimenkul uzmanlarına yardım etme konusunda uzmanlaşmış ve sadece 15 yıllık yetişkinliğinde zaten kendi başına beş emlak işlemi gerçekleştirmiş olan Bayan Ponder, son bir X faktörüne işaret etti: Onun yaşının ne kadar hızlı olduğunu bilmiyor olabilir. yükselen faiz oranları kişinin ev satın alma psikolojisine zarar verir.

“Düşük oranlara alışmış bir insan neslinin parçasıyım” dedi. “Uzun vadeli ortalamalara normalleşirse ve ne zaman, o zaman benim yaşımdaki insanlar nispeten mutsuz olacak.”

Tüm bunları anlamak için acele etmem için herhangi bir neden var mı?

Hayır, son zamanlarda alımlarda bir artış olsa bile.

Bayan Ponder, insanların finansal olarak kendilerini zorlamamasını tercih etse de, insanlara bu piyasadan uzak durmalarını tavsiye etmiyor. Finansal planlamacılar – ve borç verenler – genellikle insanların toplam konut maliyetlerine gelirlerinin yüzde 35’inden fazlasını harcamamasını ister. Çoğu insan bu sınırları zorlamaya karşı koymalıdır; Bayan Ponder genellikle müşterilerini onlardan çok aşağıda ister.

Ve unutmayın: Daha yüksek bir faiz oranı ortamında ipotek matematiği, bir banka size kredi vermeye devam ettiği sürece gerçekten korkunç olmayabilir.

300.000 $’lık 30 yıllık sabit faizli bir ipotek, faiz oranı mevcut seviyelerine yakın yüzde 4’te ise 1.432 $ aylık ödemeye sahiptir. Yüzde 6’da – açıkçası, 13 yıldan fazla olan en yüksek oran olacak – ödeme 1.799 $ olacaktır. Ayda fazladan 367 dolar, pek cep harçlığı değildir, ancak bu, birçok insanın bütçesinden hala sıkıştırabileceği bir miktardır.

Hala gergin misiniz? Birlikte oynamanın bir gereklilik olmadığını hatırlamakta fayda var. Kiracı olmak, yaşam memnuniyeti için bir diskalifiye edici değildir. Ve bazı durumlarda böyle bir ortamda ev satın almak pişmanlık için bir reçetedir.

Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather, “En önemli şey, en az beş yıl kalmaya istekli olduğunuzdan emin olmaktır” dedi. “Piyasada ne olursa olsun, satış yaptığınızda, ücret ödedikten sonra bile öne çıkacağınız yeterli sermaye kazanmalısınız.”

Belki de bu henüz dikkatli bir an değildir. Ama kesinlikle dikkatli biri.

Dr. Fairweather, “Endişelendiğim şey, insanların aslında sevmedikleri bir ev için rekabet etmeye çalışırken mantıksız davranmaya başlamalarıdır” dedi. “En kötü durum, onu satın alıp bir yıl içinde satmanızdır. Piyasa düşerse, gerçekten tehlikeli bir konumda olabilirsiniz.”