HÜSEYİN GÖKÇE
Kamuoyunda rant vergisi olarak bilinen, yerlerde imar kaynaklı paha artışlarının kamuya (belediyeler, Bakanlık ve Hazine) ödenmesini öngören düzenlemenin uygulama yönetmeliği yayımlandı. Etraf ve Şehircilik Bakanlığı, imar planı değişikliğine bağlı olarak taşınmazlarda meydana gelen kıymet artışlarına ait paha artış hisselerinin belirlenmesi ve bunların dağıtımına ait asılları belirledi.
20 Şubat’ta Resmi Gazete’de yayımlanan torba yasa ile İmar Kanunu’na Ek Husus 8 eklenmişti. Bu husus ile rastgele bir taşınmazda, imar geçmesi sonucu oluşan kıymet artışının sahibi tarafından ‘değer artışı payı’ olarak ödenmesi karara bağlanmıştı.
Dün yayımlanan yönetmelik ile bu kıymet artışının tespit edilmesi, dağıtılmasına ait yol ve temeller düzenlendi. Buna nazaran, imar sonucu taşınmazda oluşan bedel artışlarının tespiti, en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılacak. Değerleme kuruluşları, imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın birinci kıymeti ile son bedelini başka farklı belirleyecekler. Bu kuruluşların hazırlayacakları raporlar, taşınmazın piyasa kıymetinin belirlenmesine temel olacak. Bu raporlar değer takdiri komiteleri tarafından incelenerek, kıymet artış hissesi hesaplanacak. Olağan koşullarda bu iki raporun aritmetik ortalaması alınacak ve taşınmazın yeni kıymeti ortalamanın altında olamayacak.
Değer takdiri kurulunda; kent plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimar ile lisanlı gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan en az 5 asil, 3 yedek üye bulunacak.
Paha artış hissesine ait yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve öteki muhdesat (başkasına ilişkin bina, ağaç vs) bedeli dikkate alınmayacak.
Gecikme artırımı alınacak
Kıymet artış hissesi, taşınmazın birinci satışında yahut ruhsat alımı basamağında bakanlığa yahut belediyelere ödenecek. Kıymet artış hissesi ödenmeyen taşınmazın satışına müsaade verilmeyecek, yapı ruhsatı düzenlenmeyecek.
Kıymet artış hissesi, belirlendiği yıl ile ödendiği tarih ortasında yine değerleme oranı kadar artırılarak uygulanacak. Müddetinde ödenmeyen yahut eksik ödenen bedel artış hissesi için ise Amme Alacaklarının Tahsili Yöntemi hakkında kanunda öngörülen gecikme artırımı alınacak. Kıymet artış hissesi tahsil edildikten sonra, imar planında değişiklik yapılması yahut planın eski haline getirilmesi durumunda kıymette azalma tespit edilirse, yönetimin yaptığı masraflar düşüldükten sonra bir yıl içinde iade edilecek.
Tapuya şerh düşülecek
Onaylanan imar planı değişikliği, ilgili yönetim tarafından tapu müdürlüklerine bildirilecek. Tapuya, taşınmazın bedel artışına tabi olduğu, satışta bedel artış hissesinin ödenip ödenmediğinin sorgulanması gerektiğine ait şerh konulacak. Bu şerh, taşınmazın birinci satışında yahut yapı ruhsat evresinde bedel artış hissesi yatırıldıktan sonra kaldırılacak.
Belediyelerin hissesi düşülecek kalan para bütçeye
Paha artış hissesi, büyükşehir belediyesinin olduğu vilayetlerde; yüzde 25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 25’i bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılacak. Büyükşehir belediyesi olmayan vilayetlerde ise; yüzde 40’ı imar planı değişikliğini onaylayan yönetimde açılacak ilgili hesaba, yüzde 30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılacak. Bakanlığın onayladığı imar planlarında ise onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan bedel artışının yüzde 75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na, kalan bedel artış hissesinin; büyükşehir belediyesinin olduğu vilayetlerde yüzde 15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına aktarılacak. Bunların dışında kalan meblağlar ise bütçeye gelir olarak kaydedilmek üzere Hazine hesabına aktarılacak.
Hangi imar değişikliği bedel artışına mevzu olacak?
►Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda pahasında artış olan taşınmazın artan pahasının tamamı paha artış hissesine mevzu edilecek.
►Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, yönetime sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan şartları ortasındaki kıymet farkı kıymet artış hissesine husus edilecek.
Binalardaki paha artışları kapsam dışında
►Riskli alanlar
►Rezerv yapı alanları
►İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar
planı ve plan notları ile verilmiş emsale temel inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ait plan değişiklikleri
►Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin imar planı değişiklikler
►Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar
►Mazbut ve mülhak vakıflara ilişkin alanlar
►Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme paydaşlık hissesi olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada yahut parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe çizgisi düzeltmelerine, imar çizgisi düzenlemesine husus plan değişiklikler
Paha artışının tamamı devlete vatandaş niçin değiştirsin?
Torba yasanın TBMM’de yapılan görüşmeleri sırasında, muhalefet partileri, kıymetli konut vergisinin ertelenmesinin akabinde bu düzenlemenin kamuya gelir sağlamak gayesiyle yapıldığı tenkidinde bulunmuşlardı. Bu görüşmelerde, kıymet artışının tamamının kamuya kalmasının imar değişikliği taleplerini sonlandıracağı belirtilerek, “Değer artışının tamamı kamuya kalıyor, vatandaş niçin imar planı değişikliği istesin?” soruları yöneltilmişti. Öte yandan DÜNYA’ya bilgi veren kaynaklar, bu kıymet artışı hissesinin üzerindeki mevcut binalar ile yeni yapılacak binaları kapsamadığı için, çok kıymetli bir gelir kapısı olmayacağını belirterek, bunun direkt bir rant vergisi olamayacağını belirttiler.
“Arsa haline gelen tarım yeri için vergi ödenmiyordu”
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Lideri Encan Aydoğdu, bu düzenleme yürürlüğe girmeden evvel imar değişikliği sonucu oluşan paha artışlarının vergilendirilmediğini belirterek, “Tarım toprakları arsa haline getirilirken, bedeli çok artıyor lakin bunun vergisi ödenmiyordu. Artık yapılan bu üslup imar değişiklikleri vergiye tabi olacak” dedi. Değerleme tespitinin değerleme uzmanları tarafından yapılacağını, ayrıyeten değer takdiri kurullarında da değerleme uzmanı bulunacağını belirten Aydoğdu, böylelikle birinci raporların denetiminin de yeniden değerleme uzmanı tarafından yapılacağını kaydetti.