Batan Öğrenci Konaklama İmparatorluğu

Bozuk asansörler, arızalı yangın alarmları ve hizmetlerin haftalarca kapalı kalması arasında, ülke genelinde yarım düzine kampüs dışı konut kompleksindeki öğrenciler ödediklerini alamadıklarını söylüyorlar.

Bu mülklerin bazılarında on milyonlarca doları olan yatırımcılar da aynı şeyi söylüyor.

Ve hepsi, yeni doğmakta olan öğrenci konut imparatorluğu bocalayan, müstakbel bir emlak kralı olan Patrick Nelson’ı suçluyor.

Kampüsün hemen dışındaki Fairway konut kompleksinde tek yatak odalı bir daire için ayda 965 dolar ödeyen Purdue Üniversitesi’nden 22 yaşındaki Ashley Kubacki, “Bazen koridorlar karanlıktır” dedi. “Karanlık ve korkutucu olabilir. Biri yaralanabilir. ”

Bir emlak veri firması olan CoStar’a göre, Bay Nelson’ın firması Nelson Partners Student Housing, üç yıl önce, tahmini 100 milyar dolarlık bir pazardan pay almak için hızla lüks apartman binaları toplamaya başladı. Ancak Teksas ve Kaliforniya’daki mahkeme salonlarında işi çözme tehdidinde bulunan yasal kavgalar yaşanıyor.

Bay Nelson, diğer projeleri desteklemek için yatırımcı parasını yönlendirmekle suçlandı, Colorado’dan Mississippi’ye kadar eyaletlerdeki yetkililer, mülklerini sağlık ve güvenlik ihlalleri açısından araştırdı ve binalarında çalışan öğrenciler, maaşlarının eksik olduğunu söylüyor. Hükümet ipotek finansman şirketi Fannie Mae de dahil olmak üzere borç verenler, bazı mülklere haciz koymaya çalışıyorlar. Zengin emeklilerden doktorlara ve avukatlara kadar yüzlerce yatırımcı, paralarını geri alma umuduyla Bay Nelson’a dava açıyor.

Bay Nelson herhangi bir yanlış yapmayı reddetti. Pandemi sırasında kampüslerin kapanması, firmasına 20 milyon dolarlık gelire mal oldu ve mali sıkıntılarını tetikledi, dedi.

Firması Maaş Koruma Programından 1 milyon doların biraz üzerinde yardım alan 49 yaşındaki Bay Nelson, “Covid, öğrenci konut piyasasını ezdi” dedi. “Ben sadece kendi yolumda mücadele etmeye çalışan bir iş adamıyım. Sadece daha fazla zamana ihtiyacımız var. ”

Ancak eski çalışanlar ve iş ortakları, Nelson Properties’de neyin yanlış gittiğine dair başka bir açıklama sunuyor: Bay Nelson’ın, belki de kardeş rekabeti tarafından körüklenen görkemli hırsları.

2007’de Bay Nelson, küçük kardeşi Brian ile birlikte Nelson Brothers Mülk Yönetimi adlı daha önceki bir öğrenci konut operasyonunu başlattı. İş iyiydi: Inc. dergisi, Nelson Brothers’ı 2017’de en hızlı büyüyen özel şirketler listesine ekledi.

Kısa bir süre sonra, kardeşler kendi başlarına ayrıldılar ve şirketleri Orange County, Kaliforniya’da yaklaşık 15 mil uzaklıkta ayrıldılar.Bazen aynı yatırımcı havuzuna öğrenci konutları için anlaşmalar yapıyorlar; Patrick Nelson, kardeşini “en büyük rakibi” olarak adlandırdı. ”

“Kardeşimle üç yıldır konuşmadım” dedi. “Onunla bir daha asla konuşmayabilirim. ”

Brian Nelson, kardeşinin ona neden bu kadar kızgın olduğundan emin olmadığını söyledi. Bütün düşmanlığı anlamıyorum, dedi. Ayrılmalarının büyük ölçüde iş stratejisindeki bir anlaşmazlığın sonucu olduğunu ekledi: Kardeşi işi ondan daha hızlı genişletmek istedi.

Dosyalara ve Bay Nelson’a göre, ayrılmalarından bu yana geçen üç yıl içinde, Patrick Nelson kendi işi olan Nelson Partners’ı kurdu ve yaklaşık 400 yatırımcıdan yaklaşık 100 milyon dolar topladı. Bugün, iki düzine öğrenci konut kompleksini yönetiyor – bu tür kabaca 4.500 tesisi olan bir endüstrinin sadece küçük bir kısmı. Ancak kendi büyüklüğündeki çoğu firmanın aksine Nelson Partners, sektöre hakim olan büyük emlak firmalarınınkine daha çok benzeyen 10 eyaletlik bir ayak izi oluşturdu.

Nelson Partners’ın eski bir finans müdürü olan Shane Stone, Bay Nelson’ın küçük kardeşiyle ortaklığı bozulduktan sonra “büyük bir sıçrama yapmaya” kararlı göründüğünü söyledi. Bu, daha önce hedeflediğinden daha büyük mülklere odaklanmak anlamına geliyordu, dedi.

“Patrick, şirketi haritaya koymak ve sektörde bir oyuncu olmak istediğini söylemişti” dedi. 2019 baharında uyarılmadan görevden alındığını söyleyen Bay Stone.

Sınıfa yakın, kampüs dışında lüks bir yaşam vaat eden mülklerde ülke genelinde sorunlar filizlendi. Kuzey Colorado Üniversitesi öğrencileri çöp yığınları ve arızalı yangın alarmları konusunda endişeli. Mississippi Üniversitesi öğrencileri, komplekslerinin bağlantısız kamu hizmetlerine ve pis bir havuza sahip olduğunu söyledi. Arizona Üniversitesi öğrencilerinin yazın ortasında kliması yoktu. Ve Community College of Denver’daki bazı öğrenciler, 30 katlı bir gökdelende asansörsüz kaldıklarını söyledi.

Arizona Üniversitesi’nde bir öğrenci olan 21 yaşındaki Lindsey Riordan ve diğerleri, Yelp ve diğer sitelerde firma hakkında olumsuz yorumlar yayınlamaya başladılar. Bayan Riordan, Ekim 2020’de Bay Nelson’ın Tucson mülkü Sol Y Luna’ya taşındığında ön kapıda bir güvenlik görevlisi olduğunu, ancak birkaç aydır bir güvenlik görevlisi bulunmadığını söyledi.

Bayan Riordan, çöplerin genellikle biriktiğini, asansörlerin her zaman çalışmadığını ve tek yatak odalı dairelerin 1.500 $ veya daha fazla fiyatla listelendiği bir komplekste havuzun “her zaman çok iğrenç” olduğunu söyledi.

Sol Y Luna’daki yatırımcılardan biri olan Scott MacKinnon, düzenli ödemeleri geri almayı umarak 150.000$’ı anlaşmaya dahil etti – ancak o ve diğerleri artık ödeme almadıklarını söylüyor.

55 yaşındaki Bay MacKinnon, “Her şey karmakarışık” dedi. “İki temettü ödemesi aldım ve sonra her şey durdu. Oldukça güvenli bir anlaşma olması gerekiyordu. ”

Diğerleri gibi, Bay MacKinnon da Nelson Partners anlaşmalarına, menkul kıymet komisyoncuları tarafından genellikle varlıklı bireysel yatırımcılara sunulan bir tür düzenlenmemiş teklif olan özel yerleşimler aracılığıyla yatırım yaptı. Bay Nelson’ın firması ve anlaşmaları hazırlayan komisyoncular için milyonlarca dolarlık ücret oluşturan düzenlemeler, yatırımcılar arasında popülerdi çünkü federal vergi kanunundaki 1031 borsası olarak adlandırılan bir hükümden yararlanabiliyorlardı. Bu, bir mülkün satışından elde edilen gelirler üzerinden yeni bir gayrimenkul projesine dönüştürülerek sermaye kazançlarını ödemeyi ertelemelerine izin verdi.

Nelson Partners’ın mali sorunları, şirketin 2019’da 124 milyon dolara satın aldığı Texas Üniversitesi yakınlarındaki lüks bir yüksek katlı Skyloft Austin ile zirveye ulaştı. 200’den fazla avukat, muhasebeci, doktor, emekli ve diğerleri anlaşmaya 100.000 ila 500.000 dolar arasında yatırım yaptı – ancak yalnız değillerdi. Mahkeme belgelerine göre, bir riskten korunma fonu olan Axonic Capital, Nelson Partners’a satışı kapatmak için 35 milyon dolar ek finansman sağladı.

Geçen yıl, ticari gayrimenkul işlemlerinde uzmanlaşan Axonic, Nelson Partners’ın temerrüde düştüğünü ilan etti ve mülke el koymak için harekete geçti. Yatırımcılar, Bay Nelson’ın onlara anlaşmazlıktan asla bahsetmediğini ve şirketin pandemi sırasında nakit tasarrufu yapması gerektiğini söyleyerek temettü ödemeyi bıraktığını söylüyor.

Yanlış bir şey yapmadığını ve yatırımcı parasını kötüye kullanmadığını söyleyen Bay Nelson, Skyloft anlaşması nedeniyle üç dava ile karşı karşıya. Eylül ayında olası bir toplu dava usule ilişkin gerekçelerle reddedildi, ancak yatırımcılar temyize gitti.

Bu arada diğer mülklerdeki sorunlar da tırmandı. Nelson Partners, Bay Nelson’ın işletme alanında yüksek lisans derecesi aldığı Utah Eyalet Üniversitesi yakınlarındaki yeni bir konut tesisinin inşaatını erteledi ve güz dönemi için kira sözleşmesi imzalayan 100’den fazla öğrenciyi başka bir yerde yaşamak için mücadele etmeye zorladı.

Ve Bay Nelson, diğer borç verenlerin haciz girişimlerini engellemek için Mississippi Üniversitesi, Texas Christian Üniversitesi ve Houston Üniversitesi yakınlarındaki üç mülkü daha iflas etti.

Mississippi’deki Taylor Bend daireleri için işe yaramadı; bir iflas hakimi, oradaki kötü koşullarla ilgili tanıklığı duyduktan sonra, Kuzey Amerika Tasarruf Bankası’nın mülkün kontrolünü ele geçirmesine izin verdi.

T.C.U. yakınlarındaki mülk için Fannie Mae, Bay Nelson’ın mahkeme belgelerinde söylediği şey üzerinde kontrol istiyor, “COVID dönemi yıkıcı hükümet düzenlemelerini kullanarak alacaklıları ve yatırımcıları haklarından mahrum etme” teklifi. Konuyla ilgili duruşmaya önümüzdeki haftaya kadar devam edildi.

Gayrimenkul analistleri, ticari bir emlak veri firması olan Trepp analistlerine göre, genel olarak, kampüs dışı konut piyasasının pandemi sırasında ekonominin diğer segmentlerinden daha iyi performans gösterdiğini söyledi. Bunun nedeni kısmen, kiraların genellikle öğrenci kredilerinden alınan güvenilir parayla ödenmesi ve beklenenden daha fazla öğrencinin dairelerinde kalmasıdır. Borç verenler, mülk yöneticilerine müsamaha anlaşmaları verme konusunda da oldukça liberaldi.

Bay Nelson, yatırımcılara “mevcut gelirlerin onları ödemeye yetecek kadar olduğu mülklerde” temettü ödemek de dahil olmak üzere elinden geleni yaptığını söyledi. Mali açıdan tehlikede olan mülkler için, yatırımcılar daha fazla nakit atmış olsaydı, komplekslerin kurtarılabileceğini savundu. Bay Nelson ayrıca borç verenlerini “akbabalar” olarak nitelendirdi ve eylemlerini sorgulayan eski çalışanların kendisine karşı bir kan davası olduğunu öne sürdü.

Ancak asıl sorunun pandemi olduğunu söyledi. Operasyonlar açısından her sorunum yüzde 100 Kovid kaynaklı” dedi.

Yatırımcılar bu bahaneden bıktıklarını söyledi.

Mich., Ypsilanti’de ikamet eden Monica Hickson, nişanlısı David Reed’in Nisan 2020’de Covid’den ölmeden önce adını iflas eden Teksas mülklerinden birine yatırımcı olarak eklediğini söyledi. Ölümünden sonrasına kadar yatırım hakkında fazla bir şey bilmiyordu ve Bay Nelson’ın firmasından bilgi almak zordu.

“Bu yatırıma ne kadar yatırım yaptığını görüyorum ve o kadar kırıldım ki, bu yatırımın işine yaramasını sağlayamadı,” dedi Bayan Hickson.

Bay Nelson’ın problemlerini kendisine zaten çok pahalıya mal olan pandemi ile suçlamasına kızdı.

Michigan Üniversitesi için bir çeşitlilik, eşitlik ve katılım kolaylaştırıcısı olan 51 yaşındaki Bayan Hickson, “Covid’i bahane olarak kullanmak – bu sadece yürek burkan bir şey” dedi.

Öğrencilerin kiraları bitene kadar çok az seçeneği vardır.

Kuzey Colorado Üniversitesi öğrencisi Chloe Clay, bakım sorunlarının bol olduğu Greeley’deki University Flats kompleksindeki bir stüdyo için ayda 925 dolar ödediğini söyledi. Yerel yetkililer, toplanmayan çöpler ve olağanüstü yangın kodu ihlalleri için Nelson Partners’a karşı bir dizi alıntı yayınladı. Ayrıca yangın sistemi onarılana kadar binayı izlemek için özel bir güvenlik hizmeti tuttular. Bay Nelson, alıntılara henüz yanıt vermedi.

21 yaşındaki Bayan Clay, “Öğrenci olduğumuz için bizden faydalanabileceklerini düşünüyorlar” dedi. “Herkes neler olduğunu biliyor. ”

Sheelagh McNeill raporlamaya katkıda bulundu.