İlk Kez Ev Alıcılar için Yol Neden Daha da Sarplaşıyor?

CHARLOTTE, NC — Birçoğu ilk evini satın almayı umut eden müşterileriyle ilk toplantılarında, Sarah Ortiz Hilton bir uyarı listesi üzerinden geçiyor.

Bir emlakçı olan Bayan Hilton, onlara, sadece bu tekliflerin yine de reddedilmesini sağlamak için istenen fiyat üzerinden on binlerce dolar teklif etmek zorunda kalabileceklerini söylüyor. Bir satıcının tekliflerini değerlendirmesini sağlamak için binlerce dolar geri ödenemez ücretler koymak zorunda kalabilirler. Ve 300.000 doların altında bir ev arıyorlarsa şansları kalmayabilir.

Kısmen, uyarı mesajı son derece sıcak konut piyasasını, artan faiz oranlarını ve ülke çapında sınırlı arzı yansıtıyor. Ancak, özellikle Charlotte gibi gelişen Sun Belt pazarlarında, başka bir şeyi de yansıtıyor: Gayrimenkul yatırımcılarının, özellikle piyasanın alt ucundaki evleri satın alıp kiralık mülklere dönüştüren artan etkisi.

Charlotte gibi şehirlerde bu eğilim, satılık ev kıtlığını daha da artırıyor, fiyatları artırıyor ve ev sahibi olmayı, günümüz piyasasında en büyük kaybedenler olan birçok ilk kez alıcı için erişilemez hale getiriyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği kıdemli ekonomisti Nadia Evangelou, ilk ev için alışveriş yapan yaklaşık 2,5 milyon hanenin bu yıl piyasadan kapatılacağını tahmin ediyor. Bu, ilk kez ev satın alanların yüzde 15’ine tekabül ediyor. Halihazırda göz korkutucu bir pazarda, yatırımcıların satın alması engellere ekleniyor.

2007’de New York’tan Charlotte’a taşınan Bayan Hilton, “Yatırımcılar tüm toplulukları satın alıp onları kiralık topluluklara dönüştürdükçe, insanların artık başka seçeneği kalmıyor” dedi. uygun bir pazarda bir ev satın alma fırsatı. “Artık satın almaya güçleri yetmiyor ya da satın alacak bir şey yok.”

Mecklenburg İlçesi tarafından derlenen ve Charlotte’u da içeren bir harita, bölge genelinde kurumsal mülkiyeti gösteren bir nokta denizini göstermektedir; İstisna, Charlotte şehir merkezinden uzanan pasta dilimi şeklindeki bir segmenttir – tarihsel olarak daha beyaz, daha zengin mahalleler genellikle “kama” olarak adlandırılır. Mayıs 2021 itibariyle şirketler tarafından satın alınan evlerin yüzde 93’ünden fazlası 300.000 doların altında satın alındı. Birçoğu ağırlıklı olarak Siyah mahallelerindeydi.

Ülke çapında, büyük yatırım şirketleri Amerika’nın ev alıcılarının küçük bir bölümü olmaya devam ediyor.

“Ülke genelinde 300.000 eve sahip bir avuç şirketin gerçekten ev fiyatları ve kira oranları gibi şeyleri etkileme yeteneğine sahip olduğunu iddia etmek gerçekten zor,” dedi National’ın yönetici direktörü David Howard. Tek ailelik kiralık ev endüstrisini temsil eden Rental Home Council.

Ancak payları artıyor: Gayrimenkul yatırımcıları, 2021’in dördüncü çeyreğinde Amerika Birleşik Devletleri’nde satılan evlerin yüzde 18,4’ünü rekor bir artışla satın aldı. Emlak şirketi Redfin’e göre, bir yıl önceki yüzde 12.6’dan.

Ve bazı pazarlarda, özellikle nispeten uygun fiyatlı Sun Belt metro alanlarında, payları çok daha yüksektir.

Redfin’e göre, Charlotte ve Atlanta’da yatırımcılar 2021’in dördüncü çeyreğinde satılan evlerin yüzde 30’undan fazlasını satın aldı. Jacksonville, Florida, Las Vegas ve Phoenix’te yüzde 30’un biraz altında satın aldılar.

Konut sektörü temsilcileri, yatırımcıları herhangi bir kurum veya işletme olarak tanımlayan bu rakamların, bir limited şirket aracılığıyla sadece bir veya iki binaya sahip olabilecek daha küçük, yerel mülk sahiplerinin de satın alımlarını temsil ettiğini belirtiyor.

Marjorie Parker, Hidden Valley’in doğu Charlotte semtindeki tüm komşularını onlarca yıldır tanıyordu. Çete şiddeti periyodik olarak sokakları sarstığından, orada yaşamak her zaman kolay değildi. Ancak Bayan Parker, toplumun gücünde ve bunun Siyah ailelere sağladığı ekonomik olarak istikrarlı, orta sınıf yaşamda rahatlık buldu.

İlk fark ettiği değişiklik kapısının önündeki el ilanları oldu. Evini nakit olarak almayı teklif ettiler. Kısa süre sonra telefonu, aynı teklifleri sunan aramalarla günde birkaç kez çalmaya başladı.

Evini elinde tutmaya kararlıydı, ancak komşularının çoğu için, bazıları emlak vergilerinde geride kalan veya mülklerini ayakta tutmak için mücadele eden komşuları için. yaşlandıkça, teklifler hoş bir çıkış yoluydu.

Geçen yıl yanındaki ev satışa çıkınca genç aileler ziyarete akın etti. Ancak ev hızla bir kiralama şirketine satıldı.

“Bunun bir sınırı olmalı — tüm evlerin birkaç kişiye sahip olması mümkün değil,” dedi Bayan Parker. “ Normal vatandaşların ev satın alamamaları Amerika’da üzücü bir gündür.”

Mahallesindeki dairelerin genellikle 1,500 $ veya daha fazlasına kiralanmasıyla, Bayan Parker ve diğer uzun süredir ev sahipleri, emlak vergisi artışlarının daha fazla sakini yerinden edeceğinden endişe ediyor.

Ve kiracılar için de sorunlar var. Çeşitli araştırmalar, kurumsal ev sahiplerinin kiraları artırma, kiracılarını tahliye etme ve mülklerini daha küçük ev sahiplerinden daha kötü koruma olasılıklarının daha yüksek olduğunu bulmuştur. 2018’de Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı tarafından hazırlanan bir rapor, Atlanta’daki büyük şirket sahiplerinin tahliye bildiriminde bulunma olasılığının küçük sahiplere göre yüzde 68 daha fazla olduğunu buldu.

Kurumsal alıcıların sürekli tecavüzüyle karşı karşıya kalan bazı mahalleler onları savuşturmak için savaşıyor.

Bayan Parker’ın mahallesinin hemen kuzeyinde, Mallard Creek’teki Avalon’un şehir evi topluluğunun sakinleri, şirketlerin hızla satılık evleri alıp kiralık evlere dönüştürmesini izledi. Ev sahipleri derneği saymanı Keri Miller’a göre, geçen yıl evlerin yüzde 40’ından fazlası kiracılar tarafından işgal edildi.

Kiracıların oturduğu evlerin bakımının yetersiz olduğunu söylediği için hüsrana uğrayan dernek, topluluk içinde bir ev satın alan herkesin birimde en az bir süre yaşamasını gerektiren bir kiralama değişikliğini oyladı. kiralamadan önceki yıl.

Değişiklik geçti ve geçtiğimiz şubat ayına kadar kiracıların yüzdesi yüzde 10 düştü, dedi Bayan Miller.

Sanayi yetkilileri bu çabaları kiracılara karşı ayrımcı olduğu için eleştiriyor.

“Her ne sebeple olursa olsun ev alamayan genç bir ailenin okullara, iş yerlerine ve diğer mahalle olanaklarına yakın bir mahallede yaşaması neden engellensin?” dedi Bay Howard.

Kiralık ev talebi yüksek ve “şirketler gelip bu talebi karşılamaya çalışıyor” dedi. Şirketlerin, sıfırdan yeni kiralık ev toplulukları oluşturarak arz sıkıntısına da değindiğini de sözlerine ekledi.

Ancak eleştirmenler, tek ailelik bir ev kiralamanın, bir ev sahibi olmaktan çok uzun vadeli istikrar ve zenginlik inşa etme fırsatı sunduğunu söylüyor. Ve bölgedeki yaklaşık 1.500 $’lık tipik başlangıç ​​kirası, pazarın alt ucundaki kiracıların ihtiyaçlarını karşılamaya pek yardımcı olmuyor.

Jameisha Wilkes, kızının otizm tedavisine, bir yemek servisi deposundaki işine ve New York’taki annesinin evine yakın olmasını sağlayacak bir ev aramak için aylar harcadı. aynı alt bölüm.

Charlotte’un kuzeydoğu banliyölerindeki alt bölümündeki mütevazı evlerin dışında satılık levhalar belirdi. Bir peşinat yardım programı ve 180.000 $’a kadar bir ipotek için finansman yardımıyla, belki bir şansı olabileceğini düşündü.

Ancak Zillow’daki evleri aradığında, mahallesindeki birçok evin, bazılarının yaklaşık beş yıl önce sattığının iki katı olan 300.000 dolardan fazla sattığını görünce şok oldu. Ara sıra başka bir mahallede kendi fiyat aralığına yakın bir şey bulurdu, ama çabucak giderdi.

“Uygun fiyatlı bir ev varsa, o zaten 24 saat içinde bitmiş demektir” dedi Bayan Wilkes. “Çoğu zaman zaten bir teklif gelmeden önce açık toplantıya bile katılamıyorum.”

Şimdi Bayan Wilkes eşyalarını toplamakla meşgul, ama kendi evine taşınmak değil. Şu anda Mecklenburg İlçesinde 1.600’den fazla müstakil eve sahip olan ev sahibi Tricon Residential’ın kirasını ayda 150 dolar daha uzatmayı teklif etmesinden sonra, kızıyla birlikte küçük bir tek yatak odalı daireye taşınmaya karar verdi. satın almak için para.

Yerel yetkililer, Bayan Wilkes gibi insanlara ev sahibi olma konusunda mücadele etme şansı vermenin yollarını araştırıyor, örneğin arazi satın alıp piyasa değerinin altında teklif etmek ve yasalar oluşturmak gibi kurumsal mülkiyete engeller eklemek. Ancak belirli bir politika önerilmemiştir.

Kurumsal ev sahipliğinin yayılmasını engelleme çabaları federal düzeyde de yavaş ilerliyor. “Özel sermaye şirketlerinin kendilerini riskten yalıtarak yatırımlarının tüm getirilerini elde etmelerine izin veren” yasal, vergi ve düzenleyici boşlukları kapatacak bir Senato tasarısı, Massachusetts’ten Elizabeth Warren, Ohio’dan Sherrod Brown ve diğerlerinin tanıtılmasından bu yana komitede oturuyor. Ekim ayında.

Bu arada, birçok ev alıcısı son umudunun bir şans olduğunu düşünüyor.

Ashlee Floyd, posta taşıyıcısı olarak çıktığı yolda, molalarda listeleri aramak için satılık tabelalarının fotoğraflarını çeker, ancak 300.000 dolarlık bütçesinin dışında listelenmiş birer birer bulmak için. Beş ev için yaptığı teklifler reddedildi.

Bayan Floyd, iki çocuğu için Noel hediyelerini ve ders dışı aktivitelerini azaltarak daha yüksek bir peşinat istedi ve elinden geldiğince fazla mesai aldı, genellikle haftada 65 saat çalıştı.

Aramaya başladıktan iki yıl sonra, Charlotte’un kuzeybatısındaki sessiz bir alt bölümde karşılayabileceği bir ev ve bir şirkete değil bir aileye satmaya kararlı bir ev sahibi buldu. Geçen hafta, istenen fiyatın üzerinde 292.000 $, 27.000 $ ödeyerek kapattı.

“Bitti, kabus bitti” dedi Bayan Floyd. “Artık bir temelimiz var. Tohumumuzu ekeceğimiz ve buradan büyüyeceğimiz yer burası. İşte böyle hissettiriyor.”