Amerika Birleşik Devletleri’nde onlarca yıllık derin bir konut sıkıntısı var. Ayrıca, şu anda, ülke çapındaki ev inşaatçıları, yeterince ev satamadıkları için kalkınmayı geri çekiyorlar.

Bu iki şey nasıl doğru olabilir? Bu bilmece, aşırı düzenlemelerin ve piyasanın karışık teşviklerinin asla taleple örtüşen bir arz olmadığı anlamına geldiği konutun patlama-çöküş doğasının kalbinde yer alır. Öyle ya da böyle, bunu çözmek, gerileme dönemlerinde daha fazla bina inşa etmeyi ve büyük olasılıkla, onu sübvanse edecek bir tür kamu programı gerektirecektir.

Merkezi Redmond, Ore’de bulunan ve Kuzeybatı Pasifik’te yılda yaklaşık 2.000 ev inşa eden bölgesel bir ev inşaatçısı olan Hayden Homes’ta son birkaç ayda neler ziyaret edildiğini düşünün. Yılın başında, Hayden’ın neredeyse tüm diğer ABD’li ev inşaatçıları tarafından paylaşılan en büyük sorunu, isteyen herkese nasıl yeterli ev sağlanacağını bulmaktı.

Şirket yeterli arazi bulamıyordu, işçiler kıttı, kereste fiyatları patlıyordu ve bocalayan tedarik zinciri bulaşık makinelerinden garaj kapılarına kadar her şeyi aramayı bir tür kurumsal çöpçü avına dönüştürdü.

İnşaatçıların eksik olmadığı tek şey, düşük faiz oranları, yüksek hane halkı tasarrufları ve milyonlarca işçinin aniden istedikleri yerde ev ofisleri kurabilmeleri nedeniyle bol olan nitelikli alıcılardı. Hayden gibi inşaatçılar, yoğun taleple başa çıkmak için bekleme listelerinden alıcılar seçmeye veya kalabalıktan bir “kazanan” seçmek için ayrıntılı piyangolar düzenlemeye başladı.

Şimdi, birkaç hafta içinde Hayden ve konut piyasası için durum tersine döndü. Ortalama 30 yıllık ipotek faiz oranları, yılın başında yaklaşık yüzde 3’ten yüzde 5,5’e yükseldi. Bu, tipik ev ödemesine ayda yüzlerce dolar ekledi ve birçok alıcıyı diskalifiye etti. Aynı zamanda, ev satışlarındaki ve fiyat artışlarındaki daha büyük bir yavaşlama, birçok alıcının, pazarın zirvesinde satın alma korkusuyla geri çekilmesine neden oldu.

Haziran ayı satışlarında keskin bir düşüşün ardından ve bekleme listelerinin dağıldığını gördükten sonra, Hayden daha küçük, daha ucuz konutları vurgulamak için envanterini yeniden düzenliyor ve halihazırda inşa edilmiş “özel evlerin” sayısını azaltıyor. Tüm bunlar, potansiyel alıcıların safları hala geniş çapta istihdam edilmesine, hala bir ön ödeme üzerinde oturmasına ve hala yeni bir ev hayal etmesine rağmen gerçekleşiyor.

Hayden Başkan Yardımcısı Deborah Flagan, “Şu anda satamadığımız evlerle mahsur kalmaktansa gelecekte birkaç satıştan vazgeçmeyi tercih ederiz” dedi.

Hayden ve diğer inşaatçıların karşılaştığı sorun basit: Yeni ev satışları düşüyor – bu bahar bir yıl öncesine göre yüzde 15 düştü – aynı zamanda faiz oranlarındaki sıçramadan önce başlayan bir ev dalgası piyasaya çarpıyor. Mayıs ayında tamamlanan ancak henüz satılmayan konut sayısı 15 ayın en yüksek seviyesine ulaştı. Emlak komisyoncusu Redfin, kısa süre önce alıcıların pandeminin ilk haftalarından bu yana en hızlı şekilde satış sözleşmelerinden vazgeçmeye çalıştıklarını bildirdi.

Konut verileri ve danışmanlık firması Zonda’nın baş ekonomisti Ali Wolf, “Talep, inşaatçıların kendilerini evleri ve alıcıları bulamayacağı kadar yavaşladı” dedi. “Yıllardır karşılaşmadığımız bir sorun.”

Ekonominin Kaybolduğunun 8 İşareti


Kart 1 / 9

Endişe verici görünüm. Sürekli yüksek enflasyon, artan tüketici fiyatları ve azalan harcamalar arasında Amerikan ekonomisi, potansiyel bir durgunluk endişelerini körükleyen açık yavaşlama işaretleri gösteriyor. İşte ileride sorun olduğunu gösteren diğer sekiz önlem:

Perakende satışlar. Ticaret Departmanından gelen son rapor, perakende satışların Mayıs ayında yüzde 0,3 düştüğünü ve Nisan ayında başlangıçta tahmin edilenden daha az arttığını gösterdi.

Tüketici güveni. Haziran ayında, Michigan Üniversitesi’nin tüketici duyarlılığı anketi 70 yıllık tarihinin en düşük seviyesine ulaştı ve katılımcıların neredeyse yarısı enflasyonun yaşam standartlarını aşındırdığını söyledi.

Konut piyasası. Gayrimenkul talebi azaldı ve yeni evlerin inşası yavaşlıyor. Faiz oranları yükseldikçe bu eğilimler devam edebilir ve Compass ve Redfin dahil emlak şirketleri, konut piyasasında bir gerileme beklentisiyle çalışanlarını işten çıkardı.

Başlangıç ​​finansmanı. Yeni kurulan şirketlere yapılan yatırımlar, son üç ayda yüzde 23 düşerek 62,3 milyar dolara düşerek 2019’dan bu yana en düşük seviyesine geriledi.

Borsa. S&P 500, 1970’den bu yana yılın en kötü ilk yarısını yaşadı ve Ocak’tan bu yana yaklaşık yüzde 19 düştü. Endeksin enerji dışındaki her sektörü yılın başından beri düşüşte.

Bakır. Analistler tarafından binalarda, arabalarda ve diğer ürünlerde yaygın olarak kullanılması nedeniyle küresel ekonomi hakkında bir duyarlılık ölçüsü olarak görülen bir emtia olan bakır, Ocak ayından bu yana yüzde 20’den fazla düştü ve 1 Temmuz’da 17 ayın en düşük seviyesini gördü.

Sıvı yağ. Kısmen Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinden kaynaklanan arz kısıtlamaları nedeniyle ham petrol fiyatları bu yıl yükseldi, ancak yatırımcılar büyüme konusunda endişelendikçe son zamanlarda dalgalanmaya başladı.

Tahvil piyasası. Devlet tahvillerindeki uzun vadeli faiz oranları, kısa vadeli oranların altına düştü, bu, tüccarların getiri eğrisi ters çevirme dediği olağandışı bir durum. Tahvil yatırımcılarının ekonomik bir yavaşlama beklediğini gösteriyor.

Geliştiriciler, Ekonomi 101’in yapmaları gerektiğini söylediği şekilde yanıt veriyorlar: Halihazırda inşa ettikleri evlerin fiyatlarını düşürerek ve terk edilmek için çok uzakta olmayan hemen hemen her projenin fişini çekerek. İnşaatçılar, bir önceki yıla göre yüzde 16 düşüşle Haziran ayında yaklaşık 93.000 müstakil evin inşaatına başladı.

John Burns Real Estate Consulting’in araştırma direktörü Rick Palacios Jr., “İnşaatçılar çok akıllıca, hadi dizginleyelim diyorlar” dedi. “Evet, yapısal açıdan yetersiz tedarik alıyoruz, ancak oranlar üç veya dört aylık bir süre içinde kabaca iki katına çıktığında inşaatçılar umursamıyor. Şimdilik işlerini planlıyorlar.”

Pek çok ekonomistin öngördüğü gibi, yavaşlama birkaç aydan fazla sürerse, bir sonraki adım gelecekteki arazi gelişimini azaltmak olacaktır. Bunun muhtemel etkisi, konut tekrar başladığında, inşaatçıların geride kalması olacaktır. Böylece aileler bir kez daha ev için feryat edecek, ev sahibi olmak bir kez daha piyangoyu kazanmaya bağlı olacak ve konut kıtlığı aile finansmanını ezmeye ve servet inşa etmeyi zorlaştırmaya devam edecek.

California ve Nevada’da ana planlı toplulukların geliştiricisi olan aile şirketi Lewis Şirketler Grubu’nun müdürü Randall Lewis, “Bunun gelecekteki arz üzerinde önemli bir etkisi olacak” dedi. Bay Lewis’in şirketi ham araziyi alıyor ve on yıllar boyunca kanalizasyon, sokaklar ve trafik işaretleri gibi temel altyapıları ekliyor. Şirketler onun geri çekilmesini beğendiğinde, ev inşaatçılarının gelecekte kullanabileceği lot sayısı azalır.

Şimdi proje proje bakıp hangilerine devam edeceğimizi ve hangilerine ara vereceğimizi söylüyoruz” dedi. “Bir geliştirici olarak soru şu ki, geleceğin ne getireceğini bilmediğiniz zaman kire ne kadar para koymak istiyorsunuz?”

Bir Lewis Group projesi olan Chino’daki Koru. Kredi… The New York Times için Philip Cheung

Bu bir problem çünkü kısa vadede inşaatçılar için zorluk çok fazla eve sahip olmaları ve yeterli alıcı olmaması olabilirken, uzun vadede ülke için zorluk tam tersi olmaya devam ediyor: Yeterli konut yok. onları isteyen tüm insanlar için evler.

Geçen yıl, Freddie Mac ülkenin konut arz açığını 2018’deki 2,5 milyondan 3,8 milyon adede yükseltti. Diğer analistler farklı rakamlar veriyor, ancak hemen hemen herkes ülkenin buna ayak uyduracak kadar konut inşa etmediğini kabul ediyor. özellikle orta ve düşük gelirli aileler için talep ile. Bu birimleri inşa edememek, son yıllarda birkaç kıyı kentinden ülkenin çok daha büyük bir bölümüne yayılan satın alınabilirlik krizine en büyük katkıyı sağlıyor.

Freddie Mac’in baş ekonomisti Sam Khater, şu anda olanlarla ilgili bir ironi olduğunu söyledi: Federal Rezerv, faiz oranlarını artırarak enflasyonu söndürmeye çalışıyor, bu da inşaatta bir gerilemeye yol açıyor ve bu da konutları daha da ucuz hale getirecek. yol. Bir anlamda, politika yapıcılar, uzun vadeli yaşam maliyeti krizini (konut) daha da kötüleştirerek acil yaşam maliyeti krizini (enflasyon) çözüyorlar.

“Bu istenmeyen bir sonuç,” dedi Bay Khater.

Borç üzerine kurulu olduğu için konut piyasası Fed’in eylemlerine çok hızlı tepki verdi ve bu da onu faiz oranlarına aşırı duyarlı hale getirdi. Müteahhitler yeni evler inşa etmek için borç para alırlar ve sonra bunları çoğunlukla ev maliyetinin yüzde 80’ini veya daha fazlasını ödünç alan alıcılara satarlar. Bankalar, aylık borçlanma maliyetlerini yükselterek kredilerini geri çektiklerinde, alıcılar ve inşaatçılar aynı nedenin farklı versiyonları için geri çekilmeye neden oluyor; bu, artık karşılayamayacakları ve ödediklerinden daha az değere sahip olabilecekleri mülkle baş başa kalma korkusu. önyükleme yapması için.

İnşaatçılar hızlı bir şekilde talebe uyum sağlayabilir ve patlama zamanlarında durgunluk arz eden kıtlıkları telafi edebilirlerse, konut yapımındaki yavaşlama ülkenin genel konut arzı üzerinde bu kadar önemli bir etkiye sahip olmayacaktı. Ancak yapamazlar: Konut, on yıllar boyunca ham arazileri üzerine inşa edilebilecek parsellere dönüştürmek için harcayan geliştiricileri ve saat başına işçi çalıştıran taşeronları içeren, çoğunlukla bağımsız şirketlerden oluşan oldukça parçalanmış bir endüstridir. Sistem, talep güçlü olduğunda iyi çalışır, ancak mütevazı bir sorun belirtisiyle bile bozulur ve yeniden başlatılması yıllar alabilir ve inşaat her yavaşladığında daha da derinleşen bir birikim oluşturur.

Enflasyonu ve Sizi Nasıl Etkilediğini Anlayın

  • Enflasyon 101: ABD’de enflasyonu ne tetikliyor? Hızlı fiyat artışlarını ne yavaşlatabilir? İşte bilmeniz gerekenler.
  • Enflasyon Hesaplayıcı: Enflasyonu nasıl deneyimlediğiniz, harcama alışkanlıklarınıza bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir. Kişisel enflasyon oranınızı tahmin etmek için bu yedi soruyu yanıtlayın.
  • Finansmanınızı Yönetmek:Faiz oranları yükselirken, şimdi kredi kartı bakiyelerini ödemek ve acil durum tasarruflarını desteklemek için iyi bir zaman.
  • Davranışları Değiştirmek: Amerikalılar, daha az mil sürmekten tatilleri düşürmeye kadar, enflasyon nedeniyle harcamalarında değişiklikler yapıyor. İşte beş hane nasıl başa çıkıyor.

Bay Palacios, “Kapatmak, açmaktan çok daha kolay,” dedi.

Büyük Durgunluk sırasında konut piyasasının çöküşü, birçok küçük ev inşaatçısını işsiz bıraktı ve hayatta kalanları son derece temkinli bıraktı. Konut başlangıçları 2005’te 2,1 milyondan 2009’da 554.000’e düştü, ardından talep istikrarlı bir şekilde artmasına rağmen zar zor toparlandı. Geliştiriciler, yalnızca son birkaç yılda, nihayet balon öncesi hızlarına yakın bir şey inşa etmeye başladılar – sadece şimdi oranların artmasıyla frene basmak için.

Bu döngüsel dinamik, başka bir sorun tarafından şiddetlenir. Yeni konut ihtiyacının en çok olduğu yerlerde mevcut ev sahipleri istemiyor ve yerel yönetimler buna izin vermiyor. Ülke çapında, yeni gelişmeyi protesto eden komşular olan yaygın NIMBYism’in bir kombinasyonu, imar ve arazi kullanımı düzenlemeleriyle birlikte, gerçekte ne kadar konut inşa edilebileceğini büyük ölçüde sınırlar.

Diğer bir deyişle, birikmiş işler, piyasa güçleri nedeniyle gerileme dönemlerinde büyür, daha sonra hükümetin inşaat üzerindeki kısıtlamaları nedeniyle iyi zamanlarda devam eder.

Bay Khater, “Bu kronik bir sorun,” dedi. “Hem piyasa başarısızlığı hem de hükümet başarısızlığımız var.”

Bu başarısızlıkların ikisi de on yıllardır konut sıkıntısı çeken San Francisco’da sergileniyor. Faiz oranları düşük ve talep güçlü olduğunda, geliştiriciler umutsuzca inşa etmek istediler, ancak gerekli onayları ve izinleri almak için yıllarını harcamak zorunda kaldılar. Artık piyasa döndüğüne göre, bu süreçte ayakta kalmayı başaran bazı projeler, geliştiricilerin artık bunları inşa etmeye gücü yetmediği için iptal ediliyor.

TMG Partners’ın CEO’su Michael Covarrubias, Bay Area’da konut ve ticari mülk geliştiricisidir. Bay Covarrubias, aralarında yaklaşık 800 kat mülkiyeti bulunan, yasal olarak inşaatına başlayabileceği iki projesi olduğunu söyledi. Ancak artan malzeme ve finansman maliyetleri nedeniyle izne ayrıldılar.

Bay Covarrubias, “Gayrimenkul özünde basit bir iştir,” dedi. “Maliyetlerinizden bir geri dönüş almanız gerekiyor ve matematiğin çalışmasını sağlamak giderek daha da zorlaşıyor.”

Ülke çapında, kalıcı konut sıkıntısı, bazı yasa koyucuların eski bir fikri yeniden gözden geçirmesine neden oldu: Toplu konut. Kaliforniya, Hawaii, Rhode Island, Maryland ve Colorado’da, yasa koyucular eyalet ve yerel yönetimlerin çeşitli gelirler için konut geliştirmesine izin veren teklifler sunmuş veya kabul etmiştir.

San Jose Demokratı ve Kaliforniya Eyalet Meclisi üyesi Alex Lee, “Hükümet konut sağlama işine girerse, bu döngüsel arz olabiliriz” dedi. Bu yıl Bay Lee, California genelinde karma gelirli konutlar inşa etmek için yeni bir devlet kurumu oluşturacak bir önlemi tanıttı. Komitede başarısız oldu, ancak Bay Lee, hükümet tarafından inşa edilen konutları sürdürmeye devam etme sözü verdi.

Özel şirketlerin kriz dönemlerinde inşaat yapmalarını beklemek, onların finansal çöküş riskini göze almalarını beklemektir. Hükümet, kira artışlarını sınırlayarak ve ilk kez ev alacaklara yardımcı olan sübvansiyonlar veya kredi programları sağlayarak artan maliyetlerle ailelere yardım etmeye çalışabilir.

Ancak hükümet kendisi yeni konutlar inşa etmedikçe veya Hayden gibi inşaatçılar için mantıklı olmadığında devam etmeleri için teşvikler yaratmadıkça, konut kıtlığı, ekonomik rüzgarların inşaat endüstrisine karşı her estiğinde katlanarak artacaktır.

Kesin çözüm siyasettir, ancak sorunun ne olduğu konusunda çok az gizem vardır. Amerika’nın yeterli konutu yok ve birinin onu iyi zamanlarda olduğu kadar kötü zamanlarda da inşa etmesi gerekiyor.

New York Times haberinden çevrildi ve haberleştirildi.

%d blogcu bunu beğendi: