Mücadele Eden Yerel Yönetimler Özel Sektörden Yardım Alabilir

Eyalet ve yerel yönetimler için salgın mali sıkıntıya neden oldu: Vergi tahsilatları azaldı, halk sağlığı harcamaları arttı ve altyapı birikimi büyüyor. Kongre’den hızlı bir şekilde kurtulma umudu, geçen yıl Senato’nun eyalet hazinelerini desteklemek için bir Meclis planına uymayı reddetmesiyle sona erdi.

Geliştiriciler ve emlak yatırımcıları için hepsi fırsat demektir.

Austin, Teksas’taki bir gayrimenkul yatırım ve danışmanlık firması olan SVN Angelic’in genel müdürü Gabriel Silverstein, mali zorlukların özel sektörün eyalet ve yerel yönetimlerle işbirliği yapmasının yeni yollarını teşvik edebileceğini söyledi.

Kamu-özel sektör ortaklıkları üzerinde çalışan ve P3s olarak bilinen Bay Silverstein, “Gerekliliğin gerçek olduğu zamanlardan birindeyiz” dedi. Kamu-özel sektör ortaklığı alanında bazı ilginç ve yaratıcı şeyler olabileceğini tahmin etti. ”

Ortaklıklar, önden finansal risk almak için geliştiricilere ve yatırımcılara dayanır, genellikle gelir akışı başlayana veya belirli inşaat kriterlerine ulaşılana kadar hükümetlerden gelen ödemeleri geciktirir.

One Circle’ın kurucusu ve CEO’su Lauren Jezienicki, “Şehirlerin ve kasabaların ihtiyaç duyduğu ancak kendi başlarına yapamayacakları daha fazla gelişme, planlama ve akıllı büyümeye yardımcı olmak için özel pazarların inanılmaz bir kullanımı olabilir” dedi. Gayrimenkul şirketi Bozzuto’da kıdemli başkan yardımcısıyken ortaklıklar üzerinde çalışan bir konut emlak firması olan Company.

Quincy’de kamu-özel sektör ortaklığının bir parçası olan karma kullanımlı bir site olan Abby’deki daireler. Kredi. . . M. The New York Times için Scott Brauer

Ortaklıklar, Asya, Avustralya, İngiltere, Kanada ve Avrupa’nın diğer bölgelerindeki projeler için bazen karışık sonuçlarla kullanılmıştır. Ancak Amerika Birleşik Devletleri’ndeki eyalet ve yerel yönetimler onları kucaklamakta daha yavaş davrandılar. Mali sıkıntıları daha da kötüleştikçe, bazı hükümet yetkilileri, ekonomilerine hızlı bir başlangıç ​​yapmanın bir aracı olarak onlara daha yakından bakıyor.

Başkan seçilen Joseph R. Biden Jr. 1 $ teklif etti. Ekonomik krizle mücadele için eyalet ve yerel yönetimlerin bütçe açıklarını kapatmalarına yardımcı olmak için 350 milyar dolar dahil 9 trilyon kurtarma paketi. Kongre’nin kabul edip etmeyeceği henüz belli değil.

Ancak veriler, yerel yönetimlerin alabilecekleri tüm yardıma ihtiyaç duyacaklarını gösteriyor. Ulusal Şehirler Ligi, şehirlerin yaklaşık yüzde 90’ının ihtiyaçlarını 2021 mali yılında 2020 mali yılına göre daha az karşılayacağını tahmin ediyor. Birçok eyalet ve yerel yönetimin 2021 mali yılı Temmuz 2020’de başladı. Amerikan İnşaat Mühendisleri Derneği Amerika Birleşik Devletleri’nin 4 dolar harcaması gerekecek. 2025’e kadar yolları, köprüleri, barajları, havalimanlarını, okulları ve diğer altyapıları onarmak veya yeniden inşa etmek için 59 trilyon – ve bu salgın öncesiydi.

“Kamu kurumlarının bununla baş etmek zorunda kaldığı gelirlerde bu sadece tarihi düşüşü görüyoruz, kesinlikle birçok projenin ertelenmesine, askıya alınmasına ve iptal edilmesine neden oluyor, ancak altyapı yatırımına duyulan ihtiyaç bundan daha şiddetli. Rhode Island’daki Odeh Engineers’da bir yapı mühendisi ve müdür olan David J. Odeh, “dedi.

Gilbane Development Company’de kamu-özel ortaklıkları genel müdürü Darin Early, yerel yönetimlerin okul inşaatı gibi projeler için kamu-özel ortaklıklarına yeni bir ilgi gösterdiğini söyledi.

Prince George’s County, MD’de altı ortaokul için bir kamu-özel proje üzerinde çalışan bir grup firmaya liderlik eden Bay Early, “Görüşmelerin çoğu K-12 civarında gerçekleşti” dedi.

Ortaklıkların karışık bir sicili var. Indiana’da ücretli bir yol, özel lease sahibinin 2014 yılında iflas ilan etmesinin ardından çöktü. Chicago’da şehir park sayaçlarını özelleştirmek için yaygın olarak eleştirilen bir anlaşma, yatırımcılar için büyük bir nimet oldu, ancak şehir için bir büst olarak görülüyor. Maryland’de, hafif raylı Mor Hat planın gerisinde ve eyalet geçtiğimiz günlerde, gecikmeler ve maliyet aşımları üzerine sistemi oluşturan özel ittifakla dava açmak için 250 milyon dolar ödemeyi kabul etti.

Ancak uzmanlar, Ana Caddeleri geri getirmenin ve şehir merkezlerini canlandırmanın bir yolu olabileceğini söylüyor.

Mass. Quincy’de şehir merkezini yeniden canlandırmak için yapılan erken bir ortaklık birkaç yıl önce durdu, ancak şehir yetkilileri o zamandan beri ticari ve perakende gelişimini desteklemek ve yeni konutlar inşa etmek için birkaç özel geliştirici ile çalışıyor. Quincy T istasyonunu yeniden inşa etmek ve konut, ofis ve perakende gelişimini teşvik etmek için yapılan bir anlaşma, Quincy Şehri, Massachusetts Körfezi Ulaşım Otoritesi, Atlantic Development ve Bozzuto’yu içeriyor. Aynı ortakların bulunduğu bir başka proje, North Quincy T istasyonu çevresinde yapım aşamasındadır.

Quincy belediye başkanı Thomas P. Koch’un genelkurmay başkanı Chris Walker, tartışmanın bir kısmının kimin neye neye katkıda bulunduğu oluyor, dedi.

Kamu-özel ortaklıklarının eyalet ve yerel yönetimler için doğru seçim olup olmadığı açık bir sorudur. En büyük satış noktaları, genellikle özel geliştiricinin iyileştirmeler ve inşaat için ön ödeme yapması, genellikle tüm projeyi yönetmesi ve hükümetin projeyi kendi başına halletmesine kıyasla daha hızlı tamamlanma sözü vermesidir. Ancak faiz oranları düşük olduğundan ve bir süre bu şekilde kalması muhtemel olduğundan, eyalet ve yerel yönetimler de altyapı projeleri için para toplamak için tahvilleri dalgalandırabilir.

Tahviller alternatif bir finansman kaynağı sunabilir, ancak özel sektör firmaları “karma kullanımlı projelerde uzmanlık, kalkınma riskine toleransımız ve sermayeye erişimimiz” diyor Bozzuto’nun geliştirme birimi başkanı Mike Henehan.

Bay Walker, ilk sorunlarına rağmen, Quincy ortaklıkları kullanmak konusunda isteksiz olmadığını söyledi.

“Şehir için önden bir risk yok” dedi. “Vergi geliri akana kadar onlara geri ödeme yapmayız. “

Başka bir avantaj: Bay Area Rapid Transit emlak ve emlak geliştirme müdürü Sean Brooks, ortaklıklar, kamu parasından uzun vadeli tasarruf sağlayacak kadar hızlı ve uzman bir şekilde sonuçlar sağlayabilir.

“Bizim için en büyük şeylerden biri, uygun fiyatlı konutları finanse etmek,” dedi. “Ağaçları sallamalı ve uygun fiyatlı konut için her türlü fonu kullanmalıyız. ”

BART, yoğunluk bonusları sunarak ve geliştiricinin bazı uygun fiyatlı konutları dahil etmesini sağlayarak, anlaşmaları istasyonlarının çevresindeki gelişimi çekmek için kullandığını söyledi.

Ancak, özel yatırımcıların hızlı bir kar elde etmek için bu anlaşmalara bakmaktan daha fazlasını yapmaları gerektiğini söyledi, Columbia Belediye Başkanı Stephen K. Benjamin, S. C.

“Bu sadece belediye ve yerel yetkililerin açık fikirli olmasını gerektirmiyor, gerçekten kurumsal yatırımcıların bu fikirleri ortaya koyma yöntemlerini yeniden düşünmelerini gerektirecek” dedi. “Bu, ‘Bu kolektif finansal fırsatı görüyoruz. ’”

Pandemiden önce bile, Prince George’s County, Md .’deki devlet okulu sistemi ortaklıkları düşünüyordu ve bu ay 1 $ ‘ı tamamlamayı bekliyordu. Altı orta okul inşa etmek için 24 milyar anlaşma.

Washington banliyösü, daha varlıklı komşularının okul performansında, işletmeleri ve işleri cezbetmede ve vergi tabanını genişletmede yıllarca geride kaldı. Devlet okulu sistemi, çağın stresiyle boğuştu ve 200’den fazla binasının çoğu yıllar içinde yenilenmedi. İlçe yetkilileri, dış yatırımcıları arayarak iyi bir anlaşma yaptıklarını söylüyor.

İlçe yöneticisi Angela Alsobrooks, “Bu plan, sahip olduğumuz kaynaklarla yapabileceğimiz en akıllıca planlardan biri” dedi. Özel müteahhit, 30 yıl içinde binaları okul sistemine geri döndürdüğünde, ilçe yetkilileri, okul sistemi tarafından bakıldığında olduğundan daha iyi durumda olacaklarını söylüyorlar.

Bazı seçilmiş yetkililer şüpheci olmaya devam ediyor. Prince George’s County projesi, İlçe Meclisi ve okul yönetim kurulu üyelerinden birkaçı tarafından reddedildi.

Ve Stamford, Conn.’da, yetkililer geçen yıl küf ve diğer sorunları olduğu tespit edilen okulları restore etme ve yeniden inşa etme amaçlı bir kamu-özel teklifini reddettiler. Bazı yetkililer, maliyetlerin tahmin edilenden daha yüksek olacağından ve şehri gelecekte tehlikeye atacağından endişe ediyorlardı.

Bu ortaklıkların başarı oranıyla ilgili detaylar sınırlıdır. Kanada hükümeti denetçilerinin raporları, projelerin daha ucuz olduğu ve kamu fonlarını kurtardığına dair hükümetin iddialarını defalarca sorguladı.

Washington’daki bir düşünce kuruluşu olan Center for American Progress’in altyapı politikası direktörü Kevin DeGood, uzun vadede ortaklıkların riske değmediğini söyledi. Örneğin, kamu binalarını daha enerji verimli hale getirme ihtiyacı, yeniden müzakere yapılmasını gerektiren bir KÖO sözleşmesinin ömrü boyunca ortaya çıkabilir. “Bu inanılmaz derecede maliyetli olabilir,” dedi ve maliyet aşımlarının da genellikle bir sözleşmenin ömrü boyunca anlaşmazlık konusu olduğunu ekledi.

“Devletler büyük mali açıklarla karşı karşıya” dedi. “P3’ler bunu değiştirmez. “