İşletmelerin ofis alanından vazgeçmesi ve uzaktan çalışmayı benimsemesi ile boş ofisler on yıllardır en yüksek seviyelerine tırmanırken, birçok Amerikan kentindeki emlak endüstrisi potansiyel olarak ciddi bir tehditle karşı karşıya.
İşletmeler, salgın sırasında neredeyse tüm çalışanlarıyla ofis dışında çalışabileceklerini keşfettiler; bu, birçoğunun bir şekilde devam etmeyi planladığı bir düzenleme. Bu, ofis binaları inşa eden ve sahip olan büyük emlak şirketlerini geride bırakabilir ve inşaatta keskin bir geri çekilmeye, ofis kiralarında ani düşüşlere, restoran ve mağazalara giden daha az sayıda insanın ve şehir yönetimlerinin ve okul bölgelerinin vergi gelirlerinde potansiyel olarak tehlikeli düşüşlere yol açabilir. .
Sadece bir yılda, ülkenin en büyük iki merkezi iş bölgesine ev sahipliği yapan Manhattan’daki ofis kulelerinin piyasa değeri, Çarşamba günü açıklanan şehir projeksiyonlarına göre yüzde 25 düştü ve emlak vergisi gelirinde tahmini 1 milyar dolarlık düşüşe katkıda bulundu. .
JPMorgan Chase, Ford Motor, Salesforce, Target ve diğerleri pahalı ofis alanlarından vazgeçiyor ve diğerleri bunu yapmayı düşünüyor. New York City’deki en büyük özel sektör işvereni olan JPMorgan Chase’in CEO’su Jamie Dimon, bu hafta hissedarlara yazdığı bir mektupta, uzaktan çalışmanın “gayrimenkul ihtiyacımızı önemli ölçüde azaltacağını” yazdı. “Her 100 çalışan için, bankasının ortalama olarak sadece 60 kişilik koltuğa ihtiyacı olabilir” dedi. “
Ve tıpkı tüketicilerin gazlı içecekleri aniden kesmesi durumunda Coca-Cola’nın kârının sismik bir darbe alması gibi, çoğu emeklilik fonlarına, sigorta şirketlerine, bireylere ve diğer yatırımcılara ait olan ofis binalarının sahipleri, eğer çok sayıda olursa, pummeled olabilir. işletmeler daha az yer kiralar. New York ofis piyasasına düşüş gösteren bir emlak yatırım şirketi olan Land & Buildings’in baş yatırım sorumlusu Jonathan Litt, “Pandemi, evden çalışmanın uygulanabilir olduğunu kanıtladı” dedi. “Uzaklaşmıyor; işletmeler alışacak ve ofis gayrimenkulleri bu ayarlama döneminde çeneden alacak. ”
Cushman & Wakefield’e göre ülke genelinde şehir merkezlerindeki ofis binalarının boşluk oranı son on yılın en yüksek seviyesi olan yüzde 16,4’e yükseldi. Şirketler hibrit veya tamamen uzaktan çalışma nedeniyle ofis alanından vazgeçmeye devam ederse, aşılar bazı kişilerin işe geri dönmesine izin verse bile bu sayı daha da artabilir.
Şimdiye kadar, Boston Properties ve SL Green gibi ev sahipleri, geçen yıl uzun kiralamalara bağlı kiracılardan kira toplayarak büyük mali kayıplar yaşamadılar – ofis alanı için ortalama sözleşme yaklaşık yedi yıl sürüyor.
Ancak kira kontratları yavaş yavaş yenilenmek üzere ortaya çıktıkça, mülk sahiplerine çok sayıda boş kat bırakılabilir. Aynı zamanda, birçok yeni ofis binası yapım aşamasındadır – ülke çapında 124 milyon fit kare veya yaklaşık 700.000 işçiye yetecek kadar. Bu değişiklikler, pandemiden önce yeni zirvelere ulaşan kiraları düşürebilirdi. Kiralar, emlak vergisi faturalarının temeli olan değerlendirmelerin belirlenmesine yardımcı olur.
Birçok büyük işveren, bazı prestijli binaların sahiplerine, kira sözleşmeleri bittiğinde ayrıldıklarını şimdiden bildirdiler. United Airlines, Chicago’daki Willis Tower’da, ülkenin en yüksek üçüncü binası ve Wall Street firması Blackstone’un değerli mülkiyeti olan 150.000 fit kareyi veya alanının yüzde 17’sinden fazlasını bırakıyor. Salesforce, Skidmore, Owings & Merrill tarafından tasarlanan ve Kilroy Realty’ye ait bir San Francisco kulesi olan 350 Mission Street’te yaklaşık 225.000 fit kareye eşdeğer olan alanının yarısını kiraya veriyor.
United Airlines, Chicago’daki Willis Tower’da, ülkenin üçüncü en yüksek binası olan 150.000 fit kareden vazgeçiyor. Kredi. . . The New York Times için David Kasnic
Manhattan’daki tüm ofis alanlarının kabaca yüzde 17,3’ü kiralanabilir, bu en az otuz yıldaki en yüksek oran. Gayrimenkul hizmetleri şirketi Newmark’ın yakın tarihli bir raporuna göre, adada kira istemek, 2020’nin başında yaklaşık 82 dolardan, metrekare başına 74 doların biraz üzerine düştü. Başka yerlerde, kiralar Boston ve Houston da dahil olmak üzere bir yıl öncesine göre büyük ölçüde sabit kaldı, ancak Chicago’da biraz yükseldi.
Amerika Birleşik Devletleri merkezi Manhattan’ın SoHo semtinde bulunan Japon giyim markası Uniqlo, kısa süre önce yakındaki başka bir ofis binasına taşındı, ofise haftada sadece birkaç gün gelecek 130 kişilik iş gücü için tasarlanmış masaları olan açık bir düzende. Ofis çalışanlarının çoğu salgından sonra uzaktan çalışmaya devam ederken, pazarlama departmanındakiler gibi bazı çalışanlar ara sıra SoHo’da toplantılar yapacak.
Uniqlo USA’nın CEO’su Daisuke Tsukagoshi, “Bir lider olarak, insanlarla yüz yüze tanışmak çok önemli olduğu için zor oldu” dedi. Ancak, küresel erişime sahip bir Japon şirketi olduğumuz için, birçok merkez arasında uzaktan işbirliği ihtiyacı her zaman kültürümüzün bir parçası olmuştur. ”
Genellikle kârlarının neredeyse tamamını yatırımcılara aktaran gayrimenkul yatırım ortaklıkları olarak yapılandırılan büyük ev sahiplerinin hisse senedi fiyatları, daha geniş borsa ve havayolları ve oteller gibi diğer sektörlerdeki bazı şirketlerde bile önceki yüksek seviyelerinin çok altında işlem görmektedir. salgın tarafından sert bir şekilde vurulanlar yeni zirvelere ulaştı. En büyük ofis ev sahiplerinden biri olan Boston Properties’in hisseleri, prepandeminin en yüksek seviyesinden yüzde 29 düştü. Büyük bir New York ev sahibi olan SL Green yüzde 26 daha düşük.
Fitch Ratings, şirketlerin işçilerin haftada ortalama bir buçuk gün evde olmasına izin vermesi durumunda ev sahiplerinin kârının yüzde 15 düşeceğini tahmin ediyordu. Evde üç gün geliri yüzde 30 azaltabilir.
Gayrimenkul şirketlerinin üst düzey yöneticileri endişelenmediklerini iddia ediyor. Ülkenin çoğu aşılandığında evden çalışmanın hızla azalacağını savunuyorlar. Bunu düşünme nedenleri? Birçok şirket yöneticisinin, çalışanların birlikte olmadıklarında genç profesyonelleri etkili bir şekilde işbirliği yapmalarını veya eğitmelerini sağlamanın zor olduğunu söylediğini söylüyorlar.
Bu ev sahipleri aynı zamanda sahip oldukları mülklerin – emlak jargonunda “A sınıfı” binalar olarak bilinir – daha fazla yaya ofisinden veya otel ve perakende mülklerinden çok daha iyi dayanacağını iddia ediyorlar. Blackstone’da Amerika kıtası emlak müdürü Nadeem Meghji, “Willis Tower gibi farklılaştırılmış ofis ürünlerinin kaliteli kiracıları çekmeye devam edeceğine ve olanaklara, hizmetlere ve teknolojiye yatırım yapan binaların ileriye doğru iyi konumlandırılacağına inanıyoruz”, bir açıklamada dedi.
Ev sahipleri, çalışanlar her gün ofise gelmeseler bile, yine de sosyal olarak mesafeli olması gereken kendi masalarını ve kabinlerini isteyeceklerini savunuyorlar.
Elbette, bazı şirketler insanları ofislere geri döndürmek için can atıyor. Amazon, Facebook, Google ve Apple dahil olmak üzere büyük teknoloji şirketleri salgın sırasında New York City’de ofis alanları eklediler ve bazıları da başka yerlerde genişleme planlıyor. Geçen hafta Amazon, çalışanlarına “temel olarak ofis merkezli bir kültüre döneceğini söyledi. ”
Boston Properties’in CEO’su Owen D. Thomas bir röportajda, “Yüz yüze çalışan şirketler, sanal olarak çalışan şirketlerden daha başarılı olacak” dedi.
Pandeminin neden olduğu durgunluk, geçmiş dönemlerden önemli bir şekilde ev sahiplerine fayda sağlayacak şekilde farklıdır. Mali krizin ardından bankalar, sigorta şirketleri, yatırım firmaları ve benzeri diğer işletmeler yaklaşık 600.000 çalışanı işten attı. Ancak şimdi çok sayıda ofis çalışanı çalıştıran şirketler nispeten zarar görmedi. Bay Thomas, “Müşterilerimiz iyi gidiyor – çoğu durgunluk yaşamıyor” dedi.
Atlanta merkezli bir ofis ev sahibi olan Cousins Properties’in CEO’su Colin Connolly, teknoloji şirketlerinin ofis alanlarını büyük ölçüde koruyacağını ve Austin ve Atlanta gibi yerlerde genişleyeceğini söyledi. Cousins binalarındaki en büyük dört kiracı teknoloji şirketleridir.
Bay Connolly, “Görüşümüze göre, bu yer değiştirme kararlarını evden çalışmak için vermiyorlar,” dedi.
Ancak teknoloji şirketlerinin uzaya olan iştahı eskisi kadar büyük olmayabilir. Facebook ve Cousins, Austin şehir merkezinde 353.000 metrekarelik bir kira görüşmesi yapıyorlardı, ancak Austin Business Journal Mart ayında Facebook’un bir anlaşmadan geri adım attığını bildirdi. Şirketler müzakerelerini tartışmayı reddettiler.
Facebook sözcüsü Tracy Clayton, “Austin’i evine çağıran 1.200’den fazla çalışanımızın gösterdiği gibi Austin’e bağlıyız” dedi.
Ofislere geri dönüş tahminleri çoğu zaman boş çıkmıştır. Bir yıl önce, birçok emlak yöneticisi, devletin dayattığı kilitlemelerin yaza kadar rahatlayacağını söyledi. Bir yıl sonra, birçok eyalet kısıtlamaları hafifletti ve her gün yaklaşık üç milyon Amerikalı aşı oluyor. Yine de, bir güvenlik şirketi olan Kastle Systems’a göre, ortalama olarak, en büyük 10 kentsel bölgedeki çalışanların sadece dörtte biri ofislere geri döndü, bu oran çoğunlukla aylardır aynı kaldı.
En düşük geri dönüş oranlarına sahip şehirlerin New York, San Francisco ve Washington gibi kıyılarda olduğunu söyledi Kastle, genellikle işlevsiz transit sistemlerde uzun yolculukların yaygın olduğu yerlerde. Moody’s Mart ayında, kıyı kentlerinde çok sayıda binası bulunan ofis ev sahiplerinin önümüzdeki yıllarda en fazla mali baskı altında kalacağını söyledi.
Yatırımcı Bay Litt, “Yeni kiracı talebinin ne olduğunu bulmak için önümüzdeki üç ila dört yıl boyunca daha düşük kanama yapacağız” dedi.
Bir The New York Times haberinden çevrildi ve haberleştirildi.