Yatırımcılar Milyonları Lüks Öğrenci Yurduna Koydu. Kazıklandıklarını söylüyorlar.

Adelaida Martinez, mezun olduğu Austin’deki Texas Üniversitesi yakınlarındaki lüks öğrenci konut kompleksi Skyloft Austin’e yatırım yapma ve aylık bir temettü çeki toplama fırsatını yakaladı. James Parziale aynı anlaşmaya para koydu çünkü güneşle yıkanan çatı havuzu ve kapıdan kapıya çöp toplama hizmetiyle parlak yeni yüksek binadan etkilendi.

Şimdi Bayan Martinez ve Bay Parziale, dava açan düzinelerce küçük yatırımcı arasında yer alıyorlar ve kendileri gibi insanlardan on milyonlarca dolar toplayan bir grup profesyonel gayrimenkul yatırımcısı tarafından satın alınmasını finanse etmek için götürüldüklerini söylüyorlar. öğrenci yurdu.

Davalara ve yatırımcılara göre, 200’den fazla avukat, muhasebeci, doktor, emeklinin ve diğerlerinin her biri 2019’daki anlaşmaya 100.000 ila 500.000 ABD Doları arasında yatırım yaptı. ek finansman sağlayan ve daha sonra binayı satmadan önce kontrolünü ele geçiren bir hedge fonu. Yatırımcılar yatırdıkları 75 milyon doların çoğunu telafi etmeye çalışıyorlar.

Özel yerleştirmeler olarak bilinen bu tür anlaşmalar, genellikle komisyoncular tarafından seçilen küçük yatırımcı gruplarına yapılır. Hisse senedi, gayrimenkul veya diğer varlıkların satışını içerir, ancak iyi getiri vaat eden küçük teklifler, şeffaflıktan yoksun oldukları için riskli olabilir. Skyloft anlaşması gibi gayrimenkul özel yerleşimleri de popülerdir çünkü insanlara emlak satışları üzerindeki vergileri ertelemek için bir yol sunarlar.

Kaliforniya, Teksas ve Delaware’deki mahkeme dosyalarına ve yarım düzine yatırımcı ve avukatla yapılan görüşmelere göre Skyloft yatırımcıları, paranın nereye gittiğini veya bugün binanın gerçekte kimin olduğunu bilmediklerini söylüyorlar. Bazı mahkeme kayıtları, organizatör Patrick Nelson’ın Skyloft anlaşmasından elde edilen gelirleri diğer öğrenci konut projelerine yatırım yapmak için kullandığı ve “fonları denizaşırı banka hesaplarına aktararak kendisini zenginleştirdiği“ Ponzi benzeri ”bir planın kurbanları olduklarını söyledi. ”

Bay Nelson’un şirketi Nelson Partners Student Housing, suçu reddetti. The New York Times’a verdiği bir açıklamada ve mahkeme dosyalarında Bay Nelson, firmasının mali zorluklarını koronavirüs pandemisinden sorumlu tuttu. Ayrıca, finansman sağlayan ve binaya etkili bir şekilde haciz koyan hedge fonu Axonic Capital’i suçladı.

Texas A&M ve Nebraska Üniversitesi’nde yaklaşık 50 yıl öğretmenlik yaptıktan sonra 2006 yılında emekli olan 82 yaşındaki Bayan Martinez, “Finans dünyasından gelmediğim için çok saftım. Edebiyat dünyasından geliyorum. Bize herhangi bir açıklama yapmadılar. Sadece sessizlik var. ”

Riskli İş

Sıradan yatırımcılar, bir hedge fonu sonunda kontrolü ele alıp binayı satmadan önce Skyloft anlaşmasına 75 milyon $ koydu. Kredi. . . New York Times için Ilana Panich-Linsman

Gayrimenkul özel yerleştirmeleri, düşük faiz oranlarının olduğu bir dünyada düzenli temettü ödemeleri ve cazip getiri vaat etmeleri nedeniyle küçük yatırımcılar arasında popüler hale geldi. Ancak Skyloft’un etrafındaki davaların kasırgasının gösterdiği gibi, pek çok risk var. Bu tür anlaşmalar genellikle doğrudan yatırımcılara sunulur ve genellikle sınırlı şeffaflık veya düzenleyici inceleme vardır. İnce baskıyı takip etmek zor olabilir. Yatırımcılar, genellikle yıllarca kilitli kalan paralarını teslim ederler ve bir projenin nasıl yönetileceği konusunda çok az söz sahibi olurlar.

Ms. Yurttan uzakta yaşayan Martinez, anlaşmaya 100.000 doların biraz üzerinde yatırım yaptığını söyledi – bir kiralık mülkün satışından elde edilen para. Skyloft’taki birçok yatırımcı gibi, önceki satışta ödenen sermaye kazançlarını ertelemenin bir yolunu arıyordu ve özel yerleştirme, aracılar tarafından İç Gelir Hizmetini uzakta tutacak bir “1031 takas” anlaşması olarak pazarlanıyordu.

Federal vergi kanunun bir bölümünden sonra adlandırılan bir 1031 takas anlaşması, bir yatırımcının, elde edilen gelirler satılanla aynı veya daha yüksek değerdeki başka bir mülke yatırıldığı sürece, mülk satışından elde edilen sermaye kazançlarını ertelemesine izin verir. Bu işlemler genellikle zenginler için bir vergi indirimi olarak eleştiriliyor, ancak anlaşmalar da uzun süredir daha ılımlı araçlara sahip yatırımcıların ilgisini çekiyor.

Biden yönetimi, çocuk bakımı ve aile izni programlarına yapılan artan harcamaları karşılamak için ek gelir elde etmenin bir yolu olarak bu anlaşmaların çoğunu ortadan kaldırmayı düşünüyor. Biden planı, sermaye kazançlarını 500.000 $ ‘a kadar ertelemek isteyen çoğu yatırımcı için 1031 borsanın devam etmesine izin verecek – Skyloft anlaşmasındaki çoğu bu faturaya uyuyor.

Son yıllarda, Skyloft gibi öğrenci konut projeleri özellikle cazip gayrimenkul yatırımları haline geldi – özellikle üniversiteler zengin ailelerden gelen öğrencilere hitap etmek için lüks apartman binalarının inşasını teşvik ettikçe. Pandemiden önce, Amerika Birleşik Devletleri’nde her yıl ortalama olarak 7 milyar dolarlık öğrenci konut işlemleri yapılıyordu. Ticari bir emlak hizmetleri firması olan CBRE’ye göre, bu rakam sadece on yıl önce 3 milyar dolardan yüksekti.

Yatırımcılarla yapılan mahkeme başvuruları ve görüşmeler, Skyloft proje finansmanının nasıl çalıştığını ortaya koydu. 124 milyon dolarlık Skyloft satın alımını güvence altına almak için Nelson Partners, sıradan yatırımcılardan toplanan 75 milyon dolara ek olarak UBS liderliğindeki bir grup kredi kuruluşundan 66 milyon dolarlık bir ipotek elde etti. Ayrıca, ticari gayrimenkul işlemlerinde uzmanlaşmış bir New York hedge fonu olan Axonic Capital’den kısa vadeli finansman olarak 35 milyon dolar aldı. Axonic’ten alınan kredi satın alma işlemini tamamlamak için kullanılırken Nelson Partners yatırımcılardan para topladı.

Nelson Partners, Axonic’e köprü kredisi artı faizi Bayan Martinez gibi yatırımcılardan toplanan parayı kullanarak ödeyecekti. Ancak mahkeme dosyalarına göre, Bay Nelson’un firması krediyi geri ödemedi. Axonic, Şubat 2020’de Nelson Partners’ı ihbar etti ve geçen Mayıs ayında ona Nelson Ortakları’nın temerrüde düştüğünü ve binanın kontrolünü ele aldığını bildirdi.

Bay Nelson, Axonic’in hareketine karşı çıktı, ancak davalara göre yatırımcıları hedge fonla olan anlaşmaları hakkında bilgilendirmedi. Bunun yerine, Nisan 2020’de, Nelson Partners yatırımcılara aylık nakit temettü ödemeyi bırakarak, pandemi sırasında öğrencilerin ve ebeveynlerinin kira ödemeyi bırakması durumunda nakit tasarrufu yapmaları gerektiğini söyledi. Bay Nelson’ın firması da 1 doların biraz üzerinde kredi aldı. Küçük İşletme Yönetiminin Maaş Çeki Koruma Programından 2 milyon.

Yatırımcılar, Nelson Partners ile Axonic arasındaki anlaşmazlığı Noel’den sadece birkaç gün öncesine kadar öğrenmediklerini, hedge fonu avukatları onlara Axonic’in artık yurdun sahibi olduğunu ve New York’a satmayı planladığını bildiren mektuplar gönderdiklerini söylüyorlar. Yatırım firması. Satış 28 Aralık’ta tamamlandı. Yatırımcı davaları izledi.

Kandırılmış Hissetmek

Kendisi de yatırım yapan emekli avukat 74 yaşındaki Bay Parziale, “Bütün bunlar arasında bir gizlilik var,” dedi.

Bay Parziale ve karısı, Skyloft anlaşmasına yaklaşık 500.000 $ yatırım yaptı. Kayınbiraderinin 500.000 dolar daha yatırdığını söyledi. Bay Parziale, yatırımcılara neler olup bittiğini bildirmediği ve onları çaresiz bıraktığı için Bay Nelson’ı suçladığını söyledi. Bay Parziale, “Bu anlaşmaların sponsorları kovboylara benziyor” dedi. “İstediklerini yapabilirler. ”

Bazı yatırımcılar, Nelson Partners’ın kendileriyle paylaştığı 200 sayfalık özel yerleştirme notunun, Axonic’in binanın kontrolünü üstlenebileceğini açıkça belirtmediğini söyledi.

1031 borsada uzmanlaşmış Chicago Ertelenmiş Değişim Şirketi’nin başkanı Mary Cunningham, çok fazla yatırımcının bir anlaşmanın ücretleri ve bir işlemin şartları hakkındaki tüm ayrıntıları öğrenmek için özel plasman sözleşmelerini okuyamadığını söyledi.

The New York Times’a yapılan açıklamaya göre Bay Nelson, “Axonic tarafından kandırıldığını” söyledi. Açıklamada, Axonic’in krediyi geri ödeme süresini uzatacağına inandırdığını söyledi – özellikle de şirket mülklerinde koronavirüsle ilgili sorunlarla uğraşırken.

“Axonic’in yatırımcıların mülkiyet çıkarlarını ortadan kaldırmaya yönelik yasadışı ve kendi kendine hizmet çabalarını durdurmak için avukatlarımla çalışarak elimden geleni yapıyorum,” dedi 7 Mayıs’ta bir mektup gönderen Bay Nelson, yatırımcılar onları The New York Times’daki olası bir makale hakkında bilgilendiriyor.

Yatırımcılardan bazıları, durumu tartışmak için 13 Mayıs’ta yatırımcılarla bir konferans görüşmesi yapan Bay Nelson ve avukatlarının toplanan paranın tam bir hesabını vermeyi reddettiklerini söyledi. Yatırımcılardan toplanan 75 milyon dolardan Nelson Partners’ın 2 dolarını toplaması gerekiyordu. İşlemin sponsoru için 2 milyon ve 3 dolar. Anlaşma belgelerine göre mülk yöneticisi olarak görev yapmak için 6 milyon. 11 eyalette 18 öğrenci yurdu işleten firma, açılan davalara göre son bir yıl için öğrencilerden kira çekleri de topladı.

Axonic, mahkeme belgelerinde, borçlu olduğu parayı tahsil etme haklarını kullandığını söyledi. Axonic yaptığı açıklamada Bay Nelson hakkında şunları söyledi: “Pat’in borcumuzu ödeyemeyerek ve temerrüde düşerek ona güvenenlere zarar vermesi talihsiz bir durum. “Ancak Axonic, kendi yatırımcılarına karşı” güvene dayalı bir sorumluluğu “olduğunu söyledi. 4 milyar dolarlık hedge fonu, eski bir Goldman Sachs ipotek tüccarı olan Clayton DeGiacinto tarafından yönetiliyor.

Bayan Martinez, kandırılmış hissettiğini söyledi. Gelirini desteklemek, ailesine para göndermek ve memleketi Ekvador’daki hayır kurumlarına bağışları finanse etmek için Skyloft anlaşmasından elde edilen temettü ödemelerinde ayda kabaca 600 dolar kullanmaya güvendiğini söyledi.

“Sabit bir gelirle yaşıyorum ve bir Amerikan vatandaşı olmama rağmen, menşe ülkemdeki hayır kurumlarına her zaman para veriyorum. Artık bu hayırsever katkıları yapamam, ”dedi Bayan Martinez. “Orada insanlar açlıktan ölüyor ve artık yardım edemem. “