Zorluklara Rağmen, Fırsat Bölgeleri Çok İhtiyaç Duyulan Sermayeyi Sağlıyor

Fırsat bölgelerini yöneten kuralların yavaş bir şekilde yayılmasının ardından, düşük gelirli mahallelere yatırımı teşvik etmek için Kongre’nin üç yıl önce onayladığı bir program, geliştiriciler pandeminin ortasında bile ülke çapındaki bölgelere milyarlarca dolar pompaladılar.

Program, yatırımcılardan sadece vergi ödemekten kaçınmak için programı kullanmakla suçlayan eleştirmenler de dahil olmak üzere sayısız itici çekti. Diğerleri, yatırımların topluluklar üzerinde gerçek bir etki yaratıp yaratmadığını ölçmeyi zorlaştıran bir şeffaflık eksikliğine işaret ediyor.

Trump yönetimi, çok sayıda federal raporlama veya gözetim sağlamaya direndi, ancak bazı eyaletler ve şehirler, yatırımları yetersiz hizmet alan mahallelerine yönlendirmek ve sakinlerinin bundan ne kadar faydalandığını izlemek için girişimi kullanıyor.

Baltimore merkezli bir geliştirici olan MCB Real Estate’in yönetici ortağı P. David Bramble, “Lüks daireler inşa ederek bir sürü para kazanan geliştiriciler olacak, buna hiç şüphe yok” dedi. Ancak yatırımcılar, düşük gelirli bölgelerdeki projelere, aksi takdirde demografik yapı nedeniyle göz ardı edecekleri sermaye sağlıyorlar. Bu bir galibiyet. ”

2017 Vergi Kesintisi ve İstihdam Yasası’nın bir parçası olan fırsat bölgesi programı, yatırımcıların sermaye kazancı vergilerini ertelemelerine ve gayrimenkule öz sermaye yatırımı yapmak ve az yatırım yapılan alanlarda faaliyet gösteren işletmeler için diğer vergi avantajlarından yararlanmalarına olanak tanır.

Washington merkezli bir kamu politikası kuruluşu olan Economic Innovation Group, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki fırsat bölgelerinde 186 gayrimenkul ve iş yatırımı belirledi, ancak gerçekleşen tüm projeleri izleme yeteneği sınırlıdır. Grup, federal düzeyde daha kapsamlı fırsat bölgesi yatırım bilgileri toplamak için bir yöntem oluşturmak için kongre desteği olduğunu belirtiyor.

Ancak projelerin sayısı arttıkça, bunların düşük gelirli toplulukların çıkarlarıyla uyumlu mu yoksa sadece bir vergi kaçağı mı olduğuna dair şüpheler de artıyor.

Washington merkezli kar amacı gütmeyen bir politika ve araştırma kuruluşu olan Urban Institute’un kıdemli bir üyesi olan Brett Theodos, bazı bölgelerin geliştiricileri çekmek için bir teşvike ihtiyaç duymadığını söyledi.

“Fırsat bölgesi teşviki için bazı ümit verici unsurlar var, öncelikle bu topluluklarla tarihsel olarak ilgilenmemiş yeni bir yatırımcı havuzuna başvurmak,” dedi. “Ancak program, genellikle sermayeye büyük ölçüde erişebilen topluluklarda üst düzey apartmanlar veya endüstriyel gayrimenkuller gibi gelişmeler üretmek için kullanılıyor. ”

Şimdiye kadarki yatırımların büyük çoğunluğunun gayrimenkule karşı işletmelere yapıldığını sözlerine ekledi: Economic Innovation Group’un belirlediği 186 yatırımdan 145’i gayrimenkulde. Nihayetinde uzmanlar, işletmeler aracılığıyla düşük gelirli bölgelere kalıcı işler getirme becerisinin, yeni bir apartman kulesinden daha fazla olumlu bir toplum etkisi yaratabileceğini söylüyor.

Ancak taraftarlar, fırsat bölgesi programının yetersiz hizmet alan bölgelere emlak finansmanı çekmek için gerekli olduğunu söyleyerek eleştiriye karşı geri adım atıyorlar.

Washington’un güneybatısındaki bir sanayi bölgesi olan Buzzard Point’te, PTM Partners ve Douglas Development, Anacostia Nehri’ne bakan boş bir Genel Hizmetler İdaresi ofis binasını 452 lüks daireye ve bir charter okulu barındıracak 17.000 metrekarelik ticari alana dönüştürdü. Mahalle, iki yıl önce yeni bir Major League Soccer stadyumunu ağırladı ve Washington’un hızla büyüyen Capitol Riverfront bölgesinin bir parçası.

Yatırımcıların Buzzard Point gibi izole ve yıkık alanlarda para harcamak için teşviklere ihtiyacı olduğunu söyledi, 23 $ yatırım yapan bir gayrimenkul geliştiricisi ve fırsat bölgesi fon sponsoru olan PTM Partners’ın CEO’su Michael Tillman. Filigran olarak bilinen projede 5 milyon.

“Yatırım yaptığımızda etkiye bakarız. Ve bu durumda, eski, 500.000 fit karelik terk edilmiş bir binayı alıyoruz, ona ikinci bir hayat veriyoruz ve insanları bölgeye getiriyoruz ”dedi, firması ikinci fırsat bölgesi için 250 milyon dolar toplayan Bay Tillman fon, sermaye. “Ayrıca başka bir yerde kira kontratını kaybeden bir okul da getiriyoruz. Tüm bunların toplum üzerinde olumlu bir etkisi var. ”

Federal düşük gelirli konut vergisi kredilerini kullanarak uygun fiyatlı konut gelişimine öncülük eden kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan National Equity Fund’daki yetkililer, fırsat bölgesi programını sektöre yatırım getirmenin başka bir yolu olarak görüyorlar. Diğer girişimlerin yanı sıra, National Equity ve Fifth Third Bank, 13 finansman kaynağından yalnızca biri olan fırsat bölgesi fonlarını kullanarak Cincinnati’nin Ren Nehri üzerindeki mahallesindeki 51 milyon dolarlık Willkommen karma kullanımlı kalkınmanın finansmanına yardımcı oldu.

Model Group ve Cincinnati Center City Development Corporation tarafından geliştirilen proje, 163 uygun fiyatlı ve piyasa oranlı dairenin bir karışımının yanı sıra, özellikle 16 tarihi binada ticari alan içerecek.

Chicago’daki National Equity ile özel girişimler genel müdürü Karen Przypyszny, “Willkommen bize deneyimli geliştiriciler ve fırsat bölgesi teşvikleriyle neler yapılabileceğini gösterdi,” dedi. “Bu karmaşık bir proje, ancak Cincinnati için önemli olan bir toplulukta büyük bir etki yaratacak. ”

Etki sorunu, hem eleştirmenler hem de savunanlar arasında merkezi bir endişe olarak ortaya çıktı. Her ikisi de fırsat bölgesi yatırımlarının sayısı ve miktarının yanı sıra iş yaratılması, uygun fiyatlı konutlar ve besledikleri diğer faydalar hakkında ayrıntılı bilgi istiyor. Bu yaz, Beyaz Saray vergi teşviki nedeniyle 75 milyar doların fırsat bölgelerine aktığını tahmin etse de, eleştirmenler miktarı iyice sorguladılar.

Los Angeles’ta HCVT’nin bir vergi ortağı olan ve fırsat bölgesi fonları için muhasebe hizmetleri sağlayan Blake Christian, Hazine Bakanlığı’nın verileri takip edebildiğini, ancak doğrudan kongre talimatı olmadan yapmamayı seçtiğini söyledi. Yine de programın iki taraflı desteği var ve kendisi ve diğerleri milletvekillerinin önümüzdeki haftalarda şeffaflığını ele almasını bekliyor.

Bazı eyaletler ve şehirler yatırımları ve ilerlemeyi kendileri izlemeye, geliştiricileri fırsat bölgesi fonlarıyla eşleştirmeye ve anlaşmalara topluluk katılımını artırmaya çalışıyor. Bu çabalar arasında Baltimore’un ekonomik kalkınma ajansı Benjamin Seigel’i fırsat bölgesi koordinatörü olarak iki yıl önce işe aldı.

Bay Seigel, Baltimore’un 42 fırsat bölgesinde yaklaşık 80 projenin hazırlık aşamasında olduğunu söyledi. Penn Station’ın 90 milyon dolarlık yeniden geliştirilmesinden, terk edilmiş dört sıralı evin iş gücü konutlarına ve siyahların sahip olduğu ve topluluk işletmelerine yönelik zemin kat ticari alana dönüştürülmesine kadar uzanıyor.

Bay Seigel, “Bu noktada fırsat bölgelerinin gerçekleşmeyecek veya ilerlemesi çok uzun zaman alacak projelere yardımcı olduğunu gösterecek kadar örneğimiz var” dedi. “Önem verdiğimiz sonuçları hiçbir şey yapmadan elde edemeyeceğimizi de öğrendik. ”

Baltimore’un güneydoğusundaki Greektown semtinde, MCB Real Estate terk edilmiş bir boya fabrikasını 77 milyon dolarlık bir alışveriş merkeziyle değiştirdi. Proje, bir bakkalın yanı sıra spor salonu, restoranlar ve diğer dükkanları içeren 200 milyon dolarlık Yard 56 karma kullanım gelişiminin ilk aşamasıdır. Yakında inşaata başlanacak ikinci aşama, daha fazla perakende, tıbbi ofis ve daire ekleyecek.

Bay Bramble, Yard 56’da yıllarca çalışmıştı ama ihtiyaç duyduğu finansmanı bulmakta zorlanıyordu. Bir fırsat bölgesine dahil edildiğinde, MCB, federal ve eyalet vergi kredilerini, özel yatırımcıları ve geleneksel borçları içeren bir finansal paketin tamamlanmasına yardımcı olan İhtiyati Finans fonundan sermaye çekmeyi başardı.

Başka bir fırsat üzerinde çalışan Bay Bramble, “Herhangi bir emlak anlaşması yapmak zordur, ancak yetersiz hizmet alan mahallelerdeki anlaşmalar daha da zordur – genellikle birden fazla finansman ve teşvike ihtiyaç duyarlar ve bunları bir araya getirmek zaman alır” dedi. Batı Baltimore’da bölge gelişimi. “Bir projeye fırsat bölgesi sermayesi getirme yeteneği, alet çantasında bulundurulması gereken harika bir araçtır. ”

Sektör gözlemcileri, kanun yapıcıların, şeffaflık yaratmanın yanı sıra, bir topluluğun projelerdeki rolünü geliştirebilecek fırsat bölgelerini yöneten kuralları değiştirmeye devam etmelerini bekliyor. Bölgelerin ekonomik iyileşmede çok önemli bir rol oynayabileceğini söylüyorlar.

Bu, özellikle işletmelere yapılan yatırımlar hızlandıkça doğrudur. Bay Christian, bu anlaşmaların salgın ve Hazine Bakanlığı’nın yavaş kural yazımı nedeniyle ertelendiğini, ancak gayrimenkul yatırımlarından çok daha büyük bir getiri potansiyeli sunduğunu söyledi.

Ortak sahibi olduğu ve nakliye konteynırlarını konutlara dönüştüren bir imalat işinin genişlemesini finanse etmek için bir fırsat bölgesi fonu yaratan Bay Christian, “Fırsat bölgesi işlerimin üçte biri işletmelerde faaliyet gösteriyor” dedi. evsizler ve düşük gelirliler için. “Bu noktada emlak projelerinden daha hızlı hızlanıyorlar. ”